Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych a ustanowienie służebności przejścia i przejazdu

Tematyka: rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, służebność przejścia i przejazdu, prawo użytkowania wieczystego

Nabywców prawa użytkowania wieczystego, pozostających w przekonaniu, że jest ono wolne od obciążeń,
chroni rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Zasada ta jest wyłączona jedynie w przypadku
niewpisanej do księgi wieczystej służebności drogi koniecznej a nie każdej innej służebności gruntowej
polegającej na prawie przejścia i przejazdu przez sąsiednią działkę – stwierdził Sąd Najwyższy.
Stan faktyczny
W 1987 r. małżonkowie R. i M.K. nabyli od skarbu Państwa prawo użytkowania wieczystego działki, a w 1995 r. od
następnego jej właściciela - Gminy Miasta O. własność nieruchomości. Kilka miesięcy później Gminy Miasta O.
w umowie zbycia prawa użytkowania wieczystego sąsiedniej działki na rzecz Spółdzielni „S.” ustanowiła na czas
nieoznaczony służebność gruntową polegającą na prawie przejścia i przejazdu przez tę działkę na rzecz
każdoczesnego właściciela działki należącej wówczas do małżonków K. W akcie notarialnym nie został zawarty
wniosek o ujawnienie służebności poprzez wpis w księdze wieczystej i wpis taki nie został dokonany. Prawo do
nieruchomości przechodziło na kolejnych użytkowników wieczystych, po kilku latach zostali nimi małżonkowie G.,
przy czym w umowie zbywca oświadczył, że nieruchomość nie jest obciążona roszczeniami osób trzecich, zaś stan
prawny ujawniony w księdze wieczystej jest zgodny z rzeczywistym. Wpis służebności gruntowej do księgi wieczystej
tej nieruchomości nastąpił dwa lata później później na skutek uwzględnienia wniosku małżonków K. Użytkownicy
wieczyści nieruchomości nie złożyli apelacji, wystąpili natomiast o uzgodnienie treści księgi wieczystej
z rzeczywistym stanem prawnym, o którym mowa w art. 10 ust. 1 ustawy z 6.7.1982 r. o księgach wieczystych
i hipotece (t.j.: Dz.U. z 2019 r. poz. 2204 ze zm.; dalej jako: KWU), poprzez nakazanie wykreślenia służebności
gruntowej. Twierdzili, że nabyli użytkowanie wieczyste nieruchomości w stanie wolnym od obciążeń i chroni ich, jako
nabywców w dobrej wierze, rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Pozwali twierdzili natomiast, że służebność
została ważnie ustanowiona i jest im niezbędna, aby mogli dojeżdżać do domu, zaś powodowie systematycznie im to
utrudniają.
Z uzasadnień sądów
Sąd I instancji nakazał wykreślenie wpisu ograniczonego prawa rzeczowego w postaci służebności gruntowej
polegającej na prawie przejścia i przejazdu przez działkę. W uzasadnieniu wyroku stwierdzono, że powodowie,
działając w zaufaniu do treści wpisów w księdze wieczystej, nabyli odpłatnie prawo użytkowania wieczystego wolne
od obciążenia służebnością. Zakres ich prawa jest chroniony zasadą rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych i nie
powoduje po ich stronie konieczności znoszenia obciążeń wynikających z czynności prawnych, które miały miejsce
przed nabyciem przez nich prawa użytkowania wieczystego, nieujawnionych w księdze wieczystej tej nieruchomości.
Gdy Sąd II instancji oddalił apelację małżonków K. Prokurator Generalny wniósł skargę nadzwyczajną zarzucając
zaskarżonemu orzeczeniu naruszenie w sposób rażący prawa materialnego – przez niezastosowanie art. 7 pkt 4
KWU, który wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych w stosunku do służebności drogi koniecznej.
Sąd Najwyższy oddalił skargę. W uzasadnieniu wskazano, że już samo ustanowienie służebności budziło
wątpliwości, bowiem w aktach sprawy znajdowały się dwa wypisy z rzekomo tego samego oryginału aktu
notarialnego, jednak wynika z nich odmienna treść ustanowionej służebności. Jak wyjaśniono, służebność drogi
koniecznej polega na tym, że na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości władnącej ustanawia się
prawo przechodu i przejazdu przez nieruchomość służebną, niezależnie od tego, czyją staje się własnością.
Funkcja tego rodzaju służebności uzasadnia jej objęcie ochroną przed negatywnymi skutkami rękojmi wiary
publicznej ksiąg wieczystych, nabywca nieruchomości nabywa zatem jej własność wraz z obciążeniami
wskazanymi w art. 7 KWU, choćby nie zostały ujawnione w księdze wieczystej. Nie ma przy tym znaczenia,
z jakiego powodu prawo nie zostało ujawnione w księdze wieczystej (zob. postanowienie SN z 28.3.2017 r., II
CSK 462/16,
). Nie jest natomiast chroniona przez art. 7 KWU służebność gruntowa ustanowiona na
podstawie art. 285 KC niespełniająca wymagania „drogi koniecznej”. Zdaniem Sądu Najwyższego, uznanie
służebności będącej przedmiotem sporu za służebność drogi koniecznej jest niemożliwe z uwagi na brak
ustanowienia za wynagrodzeniem, które jest jej niezbędnym elementem. Sporna służebność została ustanowiona
w umowie, której stroną nie byli pozwani – małżonkowie K., ale Gmina Miasta O. i nabywający od niej prawo
użytkowania wieczystego nieruchomości obciążonej poprzednik prawny powodów - Spółdzielnia „S.”. Niewpisanie
takiej służebności do księgi wieczystej powoduje, że z uwagi na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych nabywca
nabywa nieruchomość bez obciążenia, nawet jeśli służebność została ustanowiona prawidłowo i mimo że wpis
służebności do księgi wieczystej ma charakter jedynie deklaratoryjny, zaś służebność wygasa.

Sąd Najwyższy podkreślił, że rozstrzygając, czyj interes powinien przeważyć, należy wziąć pod uwagę ochronę
słusznego interesu powodów, którym służy rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, z drugiej zaś strony ochronę
pozwanych, których interes wyraża się w uzyskaniu prawa przejazdu i przejścia dla swojej nieruchomości po cudzym
gruncie. W tej sprawie rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, wobec przesłanek świadczących
przeciwko ustanowieniu służebności drogi koniecznej, stanowi wartość przeważającą. Powodowie podobnie
jak wcześniejsi nabywcy prawa użytkowania wieczystego działki nie mogli powziąć informacji
o ustanowionej służebności. Oświadczenia stron zbywających w kolejnych aktach notarialnych wskazywały
jednoznacznie na brak obciążenia nieruchomości jakąkolwiek służebnością. Zaś pozwani przez lata nie
zadbali o uregulowanie prawne dojazdu do swojej nieruchomości, kroki takie podjęli dopiero gdy napotkali
trudności ze strony powodów. Sąd Najwyższy stwierdził jednocześnie, że racjonalne względy przemawiają za tym,
aby działka małżonków K. miała dostęp do drogi publicznej i jego orzeczenie nie zamyka pozwanym drogi do ochrony
ich interesów przez ustanowienie stosownej służebności w drodze umownej lub sądowej.
Wyrok SN z 17.6.2020 r., I NSNc 44/19