Umowa najmu w TBS ulega rozwiązaniu, jeśli najemca odmówi przyjęcia podwyżki

Umowa najmu w TBS ulega rozwiązaniu, jeśli najemca odmówi przyjęcia podwyżki. Sąd Najwyższy orzekł, że brak zgody na podwyżkę czynszu skutkuje rozwiązaniem umowy najmu, chyba że najemca wniesie pozew. Sprawa dotyczyła również wymagań najemczyni dotyczących usunięcia usterek i udostępnienia lokalu zastępczego.

Tematyka: Umowa najmu, TBS, podwyżka czynszu, Sąd Najwyższy, usterek lokalu, lokator, rozwiązanie umowy najmu, pozew sądowy, lokator, mieszkanie, najemca, status najemcy, lokator

Brak zgody lokatora na podwyżkę opłat za najem mieszkania w Towarzystwie Budownictwa Społecznego
(dalej jako: TBS) oznacza rozwiązanie umowy najmu po upływie terminu wypowiedzenia, chyba że wniesie on
do sądu pozew o ustalenie, iż podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości –
stwierdził Sąd Najwyższy.
T.D. była najemcą lokalu mieszkalnego od 2005 r. Od objęcia lokalu zgłaszała różne wady domagając się od TBS ich
usunięcia oraz udostępnienia jej lokalu zastępczego na czas prac. TBS powołało komisję, która po zbadaniu stanu
mieszkania uznała, że występujące usterki powinny zostać usunięte na koszt wynajmującego, jednocześnie
stwierdzając, iż nie ma potrzeby przeniesienia T.D. na ten czas do lokalu zastępczego. W związku z tym, od 2006 r.
TBS wzywało najemczynię do udostępnienia lokalu, ona jednak odmawiała domagając się lokalu zastępczego
i obniżenia czynszu w związku z wadami. Nie stosowała się również do trzech kolejnych podwyżek czynszu,
opłacając czynsz według pierwotnie ustalonej stawki, na skutek czego powstała duża zaległości. Pomimo wezwań do
uregulowania brakującej kwoty - ponad 10 tys. zł i uprzedzeniu o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu, T.D. nie
uregulowała zaległości. Gdy TBS złożyło oświadczenie o wypowiedzeniu umowy, T.D. wystąpiła z pozwem wnosząc
o ustalenie istnienia stosunku najmu lokalu mieszkalnego, bezskuteczności jego wypowiedzenia, stwierdzenie
nieistnienia zaległości w opłacaniu czynszu. Domagała się także nakazania TBS niezwłocznego wykonania prac
remontowych oraz udostępnienia na ten czas lokalu zastępczego, dodatkowo żądała zwrotu ponad 30 tys. zł tytułem
nadpłaconego czynszu za lokal niepełnowartościowy, jak również zasądzenia od pozwanego na swoją rzecz 20 tys.
zł tytułem zadośćuczynienia za nękanie.
Sąd I instancji oddalił powództwo wskazując, że skoro powódka nie kwestionowała podwyżek czynszu na drodze
sądowej, to brak zgody na pierwszą z nich doprowadził w 2008 r. na podstawie art. 8a ustawy z 21.6.2001 r.
o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego (t.j.: Dz.U. z 2020 r., poz.
611; dalej jako: OchrLokU) do rozwiązania umowy najmu. W rezultacie już wówczas powódka utraciła status
najemcy, dlatego pomimo dalszego traktowania jej przez TBS jak najemcę, wypowiedzenie umowy najmu w 2012 r.
było zbędne. Opierając się na opinii biegłego Sąd stwierdził, że usunięcie usterek nie wymagało opuszczenia lokalu
przez jego mieszkańców, podkreślając jednocześnie, że od chwili rozwiązania umowy najmu, powódka utraciła prawo
do domagania się usunięcia wad lokalu i podważania skuteczności dwóch kolejnych podwyżek czynszu. Sąd
I instancji nie dopatrzył się też w działaniach pozwanego nękania powódki, czyli naruszenia dóbr osobistych.
Sąd II instancji oddalił apelację T.D. W uzasadnieniu podkreślono, że w sporze z TBS nie chodziło o wady, które
podlegałyby usunięciu w ramach roszczeń gwarancyjnych albo dotyczących rękojmi przy umowie najmu. Biegły
wykonał oględziny lokalu po ponad jedenastu latach korzystania z niego przez powódkę i nawet wówczas uznał, że
są to usterki, które można było usunąć bez opuszczenia lokalu przez T.D., a tym samym bez obniżenia czynszu
i dostarczenia zastępczego lokalu. Sąd stwierdził, że sprzeciw powódki w zakresie udostępnienia zajmowanego
lokalu w celu przeprowadzenie prac jest trudny do zrozumienia, w szczególności z uwagi na jego konsekwencje.
W uzasadnieniu wyroku wskazano, że bezzasadność pierwszej podwyżki nie została w tej sprawie wykazana,
bowiem powódka nie skorzystała z przysługującego jej prawa do wytoczenia powództwa. Skutkiem tego było
rozwiązanie umowy najmu po upływie trzech miesięcy na podstawie art. 8a OchrLokU. Nie mogło tego zmienić nawet
zachowanie strony pozwanej, która tolerowała dalsze korzystanie przez T.D. z zajmowanego lokalu i wysyłała do niej
pisma o kolejnych podwyżkach czynszu, nie przejawiając świadomości, że umowa już wygasła. Powódka utraciła
więc status najemcy, a tym samym uprawnienia z niego wynikające, w tym o usunięcie usterek czy obniżenie
czynszu lub dostarczenie lokalu zastępczego, niezależnie od tego, że również z innych powodów roszczenia tego
rodzaju nie były uzasadnione. W ocenie Sądu na uwzględnienie nie zasługuje również roszczenie
o zadośćuczynienia, postawa TBS nie naruszała prawa, ani zasad współżycia społecznego. Strona pozwana nie
nękała powódki, która częściej inicjowała korespondencje między stronami bez podstaw faktycznych i prawnego
usprawiedliwienia.
Sąd Najwyższy oddalił skargę kasacyjną T.D. Jak stwierdzono, jednoznaczne ustalenia biegłych z zakresu
budownictwa w zakresie rodzaju usterek w wynajmowanym mieszkaniu nie uzasadniały opuszczenia lokalu
na czas remontu i przyznania lokalu zastępczego na ten okres. W uzasadnieniu wyroku wyjaśniono, że
przepisy ustawy z 26.10.1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (t.j.: Dz.U.
z 2019 r. poz. 2195) nie regulują zagadnień związanych z trybem zmian wysokości czynszów czy
wypowiadaniem z tego powodu umowy najmu, w tej materii należy więc stosować przepisy OchrLokU, w tym
art. 8a ust. 5, zgodnie z którym jeśli najemca odmawia przyjęcia podwyżki czynszu i nie zakwestionuje

sądownie tej zmiany, to umowa najmu ulega rozwiązaniu po upływie trzymiesięcznego terminu
wypowiedzenia. W rezultacie roszczenia powódki były bezpodstawne bowiem już w 2008 r. umowa najmu
uległa rozwiązaniu z mocy prawa na skutek niewyrażenia przez nią zgody na pierwszą podwyżkę czynszu.
Wyrok SN z 27.8.2020 r., I CSK 411/19

Sąd Najwyższy oddalił skargę kasacyjną T.D. uzasadniając, że odmowa przyjęcia podwyżki czynszu skutkuje rozwiązaniem umowy najmu. Sprawa dotyczyła również sporu o udostępnienie lokalu zastępczego i usunięcie usterek. Decyzja Sądu II instancji oraz I instancji potwierdziły utratę statusu najemcy przez powódkę.