Zakaz podnajmu mieszkań socjalnych
Na mocy umowy A fundacja przyznała najem mieszkania socjalnego B w Amsterdamie. Umowa zawierała zakaz podnajmu mieszkania, za którego naruszenie najemca musiał zapłacić karę. W wyniku postępowania sądowego B został zobowiązany do opuszczenia mieszkania za naruszenie warunków umowy. Pytanie prejudycjalne dotyczyło interpretacji dyrektywy dot. nieuczciwych warunków umownych. Trybunał wskazał, że sąd krajowy powinien uwzględniać wszystkie warunki umowy przy ocenie nieuczciwego charakteru, a nie tylko te związane z konkretnym naruszeniem.
Tematyka: umowa, mieszkanie socjalne, zakaz podnajmu, dyrektywa 93/13, sąd krajowy, Trybunał Europejski, nieuczciwe warunki umowne
Na mocy umowy A fundacja przyznała najem mieszkania socjalnego B w Amsterdamie. Umowa zawierała zakaz podnajmu mieszkania, za którego naruszenie najemca musiał zapłacić karę. W wyniku postępowania sądowego B został zobowiązany do opuszczenia mieszkania za naruszenie warunków umowy. Pytanie prejudycjalne dotyczyło interpretacji dyrektywy dot. nieuczciwych warunków umownych. Trybunał wskazał, że sąd krajowy powinien uwzględniać wszystkie warunki umowy przy ocenie nieuczciwego charakteru, a nie tylko te związane z konkretnym naruszeniem.
Przy ocenie abuzywnego charakteru postanowień umowy sąd krajowy powinien wziąć pod uwagę całą umowę. Stan faktyczny Na mocy umowy A (fundacja, która zajmuje się wynajmem mieszkań socjalnych), przyznała B najem mieszkania socjalnego położonego w Amsterdamie, w którym miesięczny czynsz wynosi 648,96 euro (dalej jako: sporna umowa). Sporna umowa podlega w szczególności ogólnym warunkom mieszkaniowym z 2016 r. (dalej jako: OWM). Zawierają one szereg postanowień przewidujących kary umowne, dotyczących zwłaszcza zakazu podnajmowania mieszkania, obowiązku samodzielnego zajmowania mieszkania i całkowitego zwolnienia go przy rozwiązaniu umowy. Zgodnie z pkt 7.14 OWM w przypadku naruszenia zakazu podnajmu mieszkania najemca jest zobowiązany do zapłaty na rzecz wynajmującego bezpośrednio wymagalnej kary w wysokości 5000 euro, bez uszczerbku dla prawa wynajmującego do żądania naprawienia w całości poniesionej przez niego szkody. W następstwie kontroli A wniosła do sądu w Amsterdamie powództwo o rozwiązanie spornej umowy i nakazanie opuszczenia mieszkania zarówno przez najemcę B, jak i podnajemcę C, oraz zapłaty zaległych czynszów, a także kary pieniężnej w wysokości 5000 euro z tytułu naruszenia zakazu podnajmu i zwrotu wynikającego z tego zysku, w zakresie, w jakim B podnajmował dany lokal mieszkalny w zamian za zapłatę czynszu wyższego niż czynsz, który on sam na mocy umowy był obowiązany płacić. Sąd stwierdził, że B nie dochował obowiązku stałego zamieszkania i zakazu podnajmu przewidzianego w OWM. Pytanie prejudycjalne Czy art. 3 ust. 1 i 3 oraz art. 4 ust. 1 dyrektywy Rady 93/13/EWG z 5.4.1993 r. w sprawie nieuczciwych warunków w umowach konsumenckich (Dz.Urz. UE L z 1993 r., Nr 95, s. 29) należy interpretować w ten sposób, że w sytuacji gdy sąd krajowy bada ewentualnie nieuczciwy charakter warunku umowy zawartej z konsumentem w rozumieniu tych przepisów, należy uwzględnić wszystkie warunki tej umowy, czy tylko niektóre z nich, a w celu dokonania bardziej szczegółowej oceny rażąco wysokiego charakteru kwoty odszkodowania nałożonego na konsumenta, w rozumieniu pkt 1 lit. e) załącznika do tej dyrektywy, taka analiza powinna dotyczyć tylko tych odnoszących się do tego samego naruszenia? Stanowisko TS Dyrektywa 93/13 wymaga, aby państwa członkowskie ustanowiły mechanizm gwarantujący, że każde postanowienie umowne, które nie zostało wynegocjowane indywidualnie, może zostać poddane kontroli w celu oceny jego ewentualnego nieuczciwego charakteru (wyrok TS z 7.11.2019 r., Profi Credit Polska, C-419/18 i C‑ 483/18, EU:C:2019:930, pkt 53). Zgodnie z art. 3 ust. 1 dyrektywy 93/13 takie warunki umowy mogą być uznane za nieuczciwe, jeśli stojąc w sprzeczności z wymogami dobrej wiary, powodują znaczącą nierównowagę wynikających z umowy praw i obowiązków stron ze szkodą dla konsumenta. Artykuł 3 ust. 3 tej dyrektywy wskazuje, że załącznik do niej zawiera przykładowy i niewyczerpujący wykaz warunków, które mogą być uznane za nieuczciwe. Chociaż więc okoliczność, że treść warunku umownego poddana ocenie sądu krajowego odpowiada treści warunku zawartego w tym załączniku, nie przesądza w sposób automatyczny o jego nieuczciwym charakterze, to jednak załącznik ten stanowi istotną przesłankę, na jakiej sąd może oprzeć swą ocenę nieuczciwego charakteru takiego warunku (wyrok TS z 26.4.2012 r., Invitel, C-472/10, EU:C:2012:242, pkt 26). Zgodnie z art. 4 ust. 1 dyrektywy 93/13 sąd krajowy, w celu dokonania oceny ewentualnego nieuczciwego charakteru warunku umownego, który stanowi podstawę wniesionego do niego pozwu, powinien brać pod uwagę wszystkie pozostałe warunki danej umowy (wyrok TS z 21.4.2016 r., Radlinger i Radlingerová, C-377/14, EU:C:2016:283, pkt 94). Zgodnie z orzecznictwem TS oceny nieuczciwego charakteru warunków dokonuje się w każdym indywidualnym przypadku, a obowiązek uwzględnienia wszystkich pozostałych warunków umowy wynika z faktu, że badanie zaskarżonego warunku powinno uwzględniać wszystkie elementy mogące mieć istotne znaczenie dla zrozumienia tego warunku w jego kontekście, ponieważ w zależności od treści danej umowy może być konieczne, dla oceny nieuczciwego charakteru spornego warunku, rozpatrzenie łącznego skutku wszystkich warunków danej umowy (wyrok z 11.3.2020 r., Lintner, C-511/17, EU:C:2020:188, pkt 47). Nie wszystkie warunki umowne mają bowiem takie samo znaczenie, a stopień interakcji danego postanowienia umownego z innymi postanowieniami zależy w sposób konieczny od ich odpowiedniego zakresu oraz od stopnia, w jakim każde z nich przyczynia się do ewentualnej znaczącej nierównowagi wynikających ze spornej umowy praw i obowiązków stron w rozumieniu art. 3 ust. 1 dyrektywy 93/13. Trybunał wskazał, że do sądu odsyłającego należy zbadanie, czy w odniesieniu do tego samego naruszenia przedsiębiorca powołuje się przeciwko konsumentowi na inne warunki spornej umowy, czy też można się na nie powołać w ramach odrębnych postępowań wszczętych przeciwko niemu. Jeśli tak jest, ten sąd powinien wziąć pod uwagę kumulatywny skutek stosowania wszystkich tych warunków, nawet jeśli te warunki same w sobie nie wydają się nieuczciwe, w celu dokonania oceny nieuczciwego charakteru warunku umownego, który stanowi podstawę wniesionego do niego pozwu. Trybunał przypomniał, że przy ocenie ewentualnie nieuczciwego charakteru warunku umownego ten sam sąd odsyłający powinien wypowiedzieć się na podstawie konkretnych okoliczności danego przypadku w przedmiocie kwalifikacji tych warunków, a Trybunał pozostaje właściwy do wyłonienia z przepisów dyrektywy 93/13 kryteriów, które sąd krajowy może lub musi zastosować przy badaniu warunków umownych z punktu widzenia tych przepisów (wyrok TS z 23.4.2015 r., Van Hove, C-96/14, EU:C:2015:262, pkt 28). W tym zakresie Trybunał wielokrotnie orzekał, że należy uwzględnić charakter zobowiązania w ramach rozpatrywanego stosunku umownego, w szczególności ewentualnie istotny charakter tego zobowiązania (wyrok z 26.1.2017 r., Banco Primus, C-421/14, EU:C:2017:60, pkt 66). W niniejszej sprawie pkt 7.14 OWM przewiduje sankcje za każde naruszenie zakazu podnajmu i obowiązku osobistego zamieszkiwania w wynajętych pomieszczeniach. W przypadku gdy najem dotyczy mieszkalnictwa socjalnego, oczywiste jest, że ten zakaz i ten obowiązek mają szczególny charakter, należący do samej istoty stosunku umownego. W odniesieniu do odszkodowania dochodzonego przez A w wysokości zysków osiągniętych z podnajmu przez B, które to zyski w danym przypadku zostałyby połączone z przewidzianym umownie odszkodowaniem w wysokości 5000 EUR, TS przypomniał, że zgodnie z art. 1 ust. 1 i art. 3 ust. 1 dyrektywy 93/13 ma ona zastosowanie do warunków zawartych w umowach zawieranych pomiędzy przedsiębiorcą a konsumentem, które nie były indywidualnie negocjowane (wyrok z 4.6.2020 r., Kancelaria Medius, C-495/19, EU:C:2020:431, pkt 24). W niniejszej sprawie podstawą żądania odszkodowawczego nie jest umowa najmu, lecz ustawodawstwo krajowe dotyczące odpowiedzialności cywilnej, a w szczególności art. 6:104 KC, zgodnie z którym jeżeli osoba ponosząca odpowiedzialność wobec innej osoby za czyn niedozwolony lub naruszenie zobowiązania wobec tej innej osoby uzyskała korzyść z tego aktu lub z tego naruszenia, sąd może, na wniosek tej innej osoby, oszacować szkodę w wysokości tego zysku lub jego części. Zatem TS uznał, że okoliczność, iż podstawa tego żądania ma swoje źródło w uregulowaniu krajowym, stoi na przeszkodzie temu, by przepis prawa krajowego, taki jak art. 6:104 KC, mógł być objęty zakresem stosowania dyrektywy 93/13. Zgodnie z jednolitym orzecznictwem przy ocenie nieuczciwego charakteru rozpatrywanego warunku umownego należy wziąć pod uwagę kontekst normatywny, który wraz z tym postanowieniem określa prawa i obowiązki stron (wyrok TS z 15.3.2012 r., Pereničová i Perenič, C-453/10, EU:C:2012:144, pkt 42). Jednakże TS wskazał, że do sądu odsyłającego należy zbadanie, w jakim zakresie stosowanie art. 6:104 KC przewidującego odzyskanie nienależnej kwoty, takiej jak kwota pochodząca z czynszów będących przedmiotem postępowania głównego, można utożsamiać z sankcją. Reasumując TS orzekł, że art. 3 ust. 1 i 3 oraz art. 4 ust. 1 dyrektywy 93/13 należy interpretować w ten sposób, że w sytuacji gdy sąd krajowy bada ewentualnie nieuczciwy charakter warunku umowy zawartej z konsumentem w rozumieniu tych przepisów, należy uwzględnić wśród warunków objętych zakresem stosowania tej dyrektywy stopień interakcji danego postanowienia umownego z innymi warunkami, w szczególności w zależności od ich odpowiedniego zakresu. Przy ocenie ewentualnego rażąco wysokiego charakteru kwoty odszkodowania nałożonego na konsumenta w rozumieniu pkt 1 lit. e) załącznika do tej dyrektywy istotną wagę należy przywiązywać do znaczenia tych warunków umownych związanych z tym samym naruszeniem. Komentarz Trybunał podtrzymał dotychczasową linię orzeczniczą, zgodnie z która ocenę nieuczciwego charakteru warunku umownego należy dokonywać uwzględniając również pozostałe jej warunki. Z wyroku tego wynika, że polski sąd oceniając ewentualną abuzywność postanowienia umowy powinien dokonać tej oceny uwzględniając nie tylko kwestionowane postanowienie, ale również pozostałe postanowienia danej umowy. Trybunał wskazał, że sąd krajowy powinien sprawdzić, czy w odniesieniu do tego samego naruszenia przedsiębiorca powołuje się przeciwko konsumentowi na inne postanowienia spornej umowy, czy też można się na nie powołać w ramach odrębnych postępowań wszczętych przeciwko niemu. Jeśli tak jest, ten sąd powinien wziąć pod uwagę kumulatywny skutek stosowania wszystkich tych postanowień umowy. Trybunał zaznaczył, że z przepisów dyrektywy 93/13 ma ona zastosowanie do warunków zawartych w umowach zawieranych pomiędzy przedsiębiorcą a konsumentem, które nie były indywidualnie negocjowane, zatem jeśli kwestionowane jest postanowienie umowy, którego treść odzwierciedla przepis prawa krajowego,wówczas to postanowienie nie jest objęte zakresem tej dyrektywy. Wyrok TS z 10.9.2020 r., A (Podnajmowanie mieszkań socjalnych), C-738/19
Trybunał Europejski orzekł, że sąd powinien brać pod uwagę wszystkie warunki umowy, a nie tylko te związane z konkretnym naruszeniem, przy ocenie nieuczciwego charakteru postanowienia umownego. W przypadku umowy dotyczącej mieszkania socjalnego, zakaz podnajmu i obowiązek osobistego zamieszkiwania mają szczególny charakter. Dyrektywa 93/13 stosuje się do warunków umów między przedsiębiorcą a konsumentem, które nie były indywidualnie negocjowane.