Spór o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej

Naczelny Sąd Administracyjny rozpatrzył spór między deweloperem a magistratem dotyczący lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. Deweloper zarzucił naruszenie przepisów przez magistrat, a sąd uznał, że decyzja magistratu była uzasadniona analizą potrzeb rozwoju miasta. NSA oddalił skargę kasacyjną dewelopera, podkreślając, że gmina ma prawo odmówić ustalenia lokalizacji inwestycji, uwzględniając interesy mieszkańców i kryteria rozwoju miejskiego.

Tematyka: Naczelny Sąd Administracyjny, spór deweloper magistrat, lokalizacja inwestycji mieszkaniowej, InwestMieszkU, potrzeby rozwoju miasta, kryteria lokalizacji, interesy mieszkańców, NSA

Naczelny Sąd Administracyjny zajął się sporem pomiędzy deweloperem, a jednym z magistratów, co do
ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej.
Czy wyniki oceny stopnia zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych na terenie gminy oraz potrzeby i możliwości
rozwoju gminy wynikające ze studium mogą zablokować inwestycję?
Stan faktyczny
Przedsiębiorstwo chciało wybudować osiedle mieszkaniowe wraz z garażami podziemnymi, a także przedszkole. Do
realizacji inwestycji miało dojść w oparciu o ustawę z 5.7.2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji
mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 219 ze zm.; dalej: InwestMieszkU).
Magistrat odmówił jednak ustalenia lokalizacji inwestycji. Tę decyzję zaskarżyła spółka.
Deweloper zarzucił magistratowi m.in. naruszenie art. 7 w zw. z art. 17 InwestMieszkU, w wyniku arbitralnej odmowy
ustalenia lokalizacji opisanej inwestycji mieszkaniowej i inwestycji towarzyszącej.
Spółka podkreśliła, że w sytuacji, gdy zostały spełnione wszystkie wymagane przepisami prawa warunki dotyczące
lokalizacji wskazanej na wstępie inwestycji, nie było podstaw wynikających z powszechnie obowiązującego prawa,
aby odmówić ustalenia jej lokalizacji, w oparciu o przepisy InwestMieszkU. Wskazała, że wymóg należytego
uzasadnienia władczego aktu w sprawie z zakresu administracji publicznej wypływa z ogólnych zasad ustrojowych
zawartych w Konstytucji, w tym z zasady demokratycznego państwa prawnego oraz z zasad praworządności
i legalności. Obowiązek uzasadnienia zaskarżonej uchwały Rady Miasta wynikał ze Statutu Miasta. W uzasadnieniu
takim należało wskazać przesłanki, jakimi Rada Miasta kierowała się, podejmując uchwałę o odmowie ustalenia
lokalizacji mieszkaniowej. Brak uzasadnienia zaskarżonej uchwały prowadzi do wniosku, że podjęto ją w sposób
arbitralny, dowolny i wykraczający poza ustawową kompetencję. Uchybienie to nie pozwala poznać powodów, dla
których Rada Miasta odmówiła ustalenia lokalizacji inwestycji planowanej przez Spółkę.
Stanowisko WSA
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie nie uznał skargi za zasadną. W opinii organu zostało udostępnione
radnym, a następnie projekt został omówiony szeroko w trakcie prezentacji projektu uchwały Radzie przed
głosowaniem. Projekt uchwały, jak wynika ze stenogramu sesji Rady, był przedmiotem szerokiej debaty, w której
udział wzięli zarówno radni, jak i mieszkańcy. Co więcej, WSA nie zgodził się także z zarzutami dewelopera co do
zarzutów, że decyzja magistratu została podjęta na podstawie nieznanych kryteriów. Organ przyznał, że co prawda
faktycznie proponowana przez spółkę inwestycja spełniała wymagania formalne określone w InwestMieszkU, a także
była zgodna ze studium zagospodarowania, ale deweloper nie wziął pod uwagę faktu, że rada miasta przeprowadziła
także ocenę inwestycji pod kątem rozwoju samego miasta. Chodziło o ocenę stopnia zaspokojenia potrzeb
mieszkaniowych na terenie gminy oraz potrzeby i możliwości rozwoju gminy wynikające ze studium uwarunkowań
i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Biorąc pod uwagę to kryterium, radni byli przeciwni proponowanemu
osiedlu. Co do słuszności podjęcia takiej decyzji urzędnicy upewnili się po otrzymaniu negatywnych opinii od
komendanta Straży Pożarnej oraz od miejskiej komisji urbanistyczno-architektonicznej.
Stanowisko NSA
Deweloper skierował sprawę do Naczelnego Sądu Administracyjnego, jednak ten w wyroku z 14.10.2020 r. (II OSK
3942/19,
) oddalił skargę kasacyjną. Organ podkreślił, że InwestMieszkU nie stanowi instrumentu, który ma
służyć inwestorom do przymuszenia gminy do ustalenia lokalizacji tych inwestycji. Rada miasta – jeśli są spełnione
przesłanki z art. 5 ust. 3 i art. 7 ust. 4 InwestMieszkU – podejmuje uchwałę o ustaleniu lokalizacji lub odmowie
ustalenia lokalizacji inwestycji.
Zdaniem NSA z akt sprawy wynika, że rada miasta wzięła pod uwagę stan zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych na
terenie gminy oraz potrzeby i możliwości rozwoju gminy wynikające z ustaleń studium uwarunkowań i kierunków
zagospodarowania przestrzennego gminy. Akcentowano, że budowa osiedli mieszkaniowych nie odbywa się
równomiernie w poszczególnych dzielnicach. Na obszarze obejmującym wnioskowaną inwestycję istnieje już duże
zagęszczenie zabudowy mieszkaniowej, a brak jest urządzeń infrastruktury sportowej i rekreacyjnej. Lokalizacja
przedmiotowej inwestycji stanowi przejaw kolizji interesów pomiędzy mieszkańcami a developerem. Rada miasta
uznała, że winna reprezentować interesy mieszkańców, którzy wnieśli bardzo wiele negatywnych opinii i uwag do
proponowanej lokalizacji przedmiotowej inwestycji.
Wyrok NSA z 14.10.2020 r., II OSK 3942/19)

NSA wyjaśnił, że decyzja magistratu była zgodna z przepisami prawa, uwzględniając potrzeby mieszkańców i rozwój miasta. Lokalizacja inwestycji była przedmiotem zainteresowania mieszkańców, którzy zgłosili uwagi do proponowanej lokalizacji. Sąd podkreślił, że gmina ma prawo odmówić ustalenia lokalizacji inwestycji, jeśli nie spełnia ona kryteriów rozwoju miejskiego.