Czy „opłaca się” zignorować podwyżkę czynszu w TBS?

Niewyrażenie zgody na podwyżkę czynszu skutkuje rozwiązaniem umowy najmu z mocy prawa. Najemczyni lokalu TBS domagała się napraw, udostępnienia lokalu zastępczego i obniżenia czynszu, co spowodowało spor. Brak zgody na podwyżki czynszu doprowadził do wypowiedzenia umowy przez TBS, a następnie do procesu sądowego. Sądy ostatecznie uznały, że kobieta utraciła prawo do domagania się napraw i obniżenia czynszu, a umowa uległa rozwiązaniu z mocy prawa.

Tematyka: podwyżka czynszu, TBS, umowa najmu, naprawy, sąd, rozwiązanie umowy, Sąd Najwyższy

Niewyrażenie zgody na podwyżkę czynszu skutkuje rozwiązaniem umowy najmu z mocy prawa.
Stan faktyczny
Najemczyni lokalu należącego do Towarzystwa Budownictwa Społecznego od momentu zajęcia mieszkania
zgłaszała konieczność usunięcia istniejących w nim wad. Kobieta domagała się od TBS dokonania stosownych
napraw, a także oczekiwała, że na czas ich trwania zostanie jej udostępniony lokal zastępczy. Towarzystwo powołało
specjalną komisję, która sprawdziła zasadność roszczeń najemczyni. Po dokonaniu oględzin mieszkania jej
członkowie stwierdzili, że faktycznie w lokalu są pewne usterki wymagające napraw, jednak w opinii TBS kobieta
powinna przeprowadzić je na własny koszt. Co więcej, komisja uznała, że zakres prac nie wymaga wyprowadzki
mieszkanki i udostępniania jej lokalu zastępczego. Taki przebieg sprawy nie spodobał się najemczyni.
Konsekwentnie oczekiwała ona od TBS spełnienia oczekiwań na jej zasadach i nie reagowała na działania
Towarzystwa, zmierzające do usunięcia usterek. Odmówiła udostępnienia lokalu w celu przeprowadzenia prac
naprawczych, a także nie uznała podniesienia czynszu, które w czasie sporu nastąpiło trzykrotnie. Nie tylko płaciła
należność w pierwotnej stawce, ale także twierdziła, że TBS powinno obniżyć jej opłaty z tytułu zaistniałych
niedogodności. Na skutek braku realizacji tego roszczenia przez wynajmującego oraz trwaniu na swoim stanowisku
przez najemczynię, po jej stronie powstała duża zaległość w płatności czynszu. Kiedy TBS wezwał kobietę do
uregulowania długu, informując ją przy tym, że w razie nie zastosowania się do tego wezwania grozi jej
wypowiedzenie umowy najmu, ta wciąż tkwiła na swoim stanowisku i nie spłaciła brakującej kwoty. W konsekwencji
TBS zrealizowało plan z wypowiedzeniem umowy, na co kobieta zareagowała kierując sprawę do sądu. Wniosła
pozew o ustalenie istnienia stosunku najmu lokalu mieszkalnego, bezskuteczności jego wypowiedzenia, a także
o stwierdzenie nieistnienia zaległości w opłacaniu czynszu. W jej opinii wynajmowane przez nią mieszkanie było
niepełnowartościowe i z tego tytułu należały jej się pieniądze. Domagała się wypłaty ok. 30 tys. zł jej zdaniem
nadpłaconego czynszu, a ponadto 20 tys. zł zadośćuczynienia za nękanie. Co więcej, konsekwentnie żądała, by TBS
jak najszybciej przeprowadził prace naprawcze, na czas których miałoby jej zostać udostępnione mieszkanie
zastępcze.
Z uzasadnień sądów
Sąd I instancji stanął po stronie TBS. Organ zauważył, że z powodu braku sądowego zakwestionowania kolejnych
podwyżek czynszu, kobieta sama doprowadziła do rozwiązania umowy najmu. Za podstawę prawną wskazano tu 8a
ustawy z 21.6.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego (t.j.
Dz.U. z 2020 r. poz. 611 ze zm.; dalej: OchrLokU). Sąd stwierdził, że TBS w zasadzie nie musiało w kolejnych latach
(tj. po wprowadzeniu pierwszej z podwyżek) traktować kobiety jako najemczyni, a po latach wypowiadać jej umowy
najmu. Po przeanalizowaniu stanu lokalu przez biegłego organ zgodził się także z Towarzystwem, że usterki
w mieszkaniu wskazywane przez kobietę nie wymagały jej wyprowadzki na czas przeprowadzenia napraw. Nie
znalazł podstaw, by uznać także za zasadne jej roszczenia względem teoretycznie nadpłaconego czynszu, czy też
zadośćuczynienia za nękanie, którego to nie dopatrzył się w omawianej sprawie.
Kobieta wniosła apelację, jednak także sąd II instancji nie stanął po jej stronie. Organ nie dopatrzył się w sporze
winy TBS, a nawet uznał, że zachowywało się ono tak, jak gdyby nie miało świadomości, że de facto umowa najmu
wygasła już przy pierwszej podwyżce czynszu (4 lata przed złożeniem oświadczenia o wypowiedzeniu). Kobieta tym
samym – choć wciąż zajmowała mieszkanie – utraciła prawo do domagania się przeprowadzenia w nim napraw, czy
też obniżenia czynszu. Sąd ten również nie dostrzegł podstaw do zasądzenia najemczyni odszkodowania.
Ostatecznie sprawa trafiła na wokandę Sądu Najwyższego. W wyroku z 27.8.2020 r. (I CSK 411/19,
) oddalił
on skargę kasacyjną. Sąd, opierając się na wydanych w sprawie opiniach biegłych, że charakter usterek zgłaszanych
przez najemczynię nie uzasadniał opuszczenia lokalu na czas remontu i przyznania lokalu zastępczego na ten okres.
W uzasadnieniu wyroku wyjaśniono, że przepisy ustawy z 26.10.1995 r. o niektórych formach popierania
budownictwa mieszkaniowego (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 2195 ze zm.) nie regulują zagadnień związanych z trybem
zmian wysokości czynszów czy wypowiadaniem z tego powodu umowy najmu, w tej materii należy więc stosować
przepisy OchrLokU, w tym art. 8a ust. 5, zgodnie z którym jeśli najemca odmawia przyjęcia podwyżki czynszu i nie
zakwestionuje sądownie tej zmiany, umowa najmu ulega rozwiązaniu po upływie trzymiesięcznego terminu
wypowiedzenia. Co za tym idzie, roszczenia najemczyni były bezpodstawne, bowiem umowa najmu uległa
rozwiązaniu z mocy prawa na skutek niewyrażenia przez nią zgody na pierwszą podwyżkę czynszu.
Wyrok NSA z 27.8.2020 r., I CSK 411/19

Sądy ostatecznie uznały, że niewyrażenie zgody na podwyżkę czynszu skutkuje rozwiązaniem umowy najmu z mocy prawa. Kobieta utraciła prawo do domagania się napraw i obniżenia czynszu. Ostateczny wyrok Sądu Najwyższego potwierdził decyzje sądów niższej instancji.