Czy sąsiedztwo zabytku przesądza o wyburzeniu domu?
Zadaniem gminy w planowaniu przestrzennym jest poszukiwanie rozwiązań najmniej dolegliwych dla właścicieli, a zarazem zasadnych ze społecznego punktu widzenia. Spór o ograniczenie prawa własności pomiędzy właścicielami działki a władzami miasta trafił na wokandę sądową. Skarżący argumentowali, że sąsiedztwo zabytku nie powinno przesądzać o wyburzeniu ich domu.
Tematyka: gmina, planowanie przestrzenne, spór sądowy, wyburzenie, zabytek, ochrona prawa własności, Sąd Administracyjny, naruszenie Konstytucji
Zadaniem gminy w planowaniu przestrzennym jest poszukiwanie rozwiązań najmniej dolegliwych dla właścicieli, a zarazem zasadnych ze społecznego punktu widzenia. Spór o ograniczenie prawa własności pomiędzy właścicielami działki a władzami miasta trafił na wokandę sądową. Skarżący argumentowali, że sąsiedztwo zabytku nie powinno przesądzać o wyburzeniu ich domu.
Zadaniem gminy w planowaniu przestrzennym jest poszukiwanie rozwiązań najmniej dolegliwych dla właścicieli, a zarazem zasadnych ze społecznego punktu widzenia. Na sądową wokandę trafił spór dotyczący ograniczenia prawa własności. Konflikt rozgorzał pomiędzy właścicielami działki położonej w dawnej fosie krzyżackiego zamku, a władzami miasta, które uchwalając miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nakazały im nie tylko rozbiórkę istniejącej zabudowy (domów i budynków gospodarczych), ale także zakazywał posadowienia jakiegokolwiek płotu. Co więcej miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewidywał, że właściwie jedyną możliwością zagospodarowania przedmiotowej działki, jaką pozostawiono właścicielom, było zasianie tam trawy. Nic więc dziwnego, że ci zaprotestowali. Sprzeciwiając się postanowieniom planu miejscowego właściciele nieruchomości argumentowali, że w najbliższym sąsiedztwie ich działki dopuszczono parking, usługi sportu i rekreacji oraz umożliwiono pozostawienie istniejących budynków, a także przebudowę i rozbudowę istniejących budynków, choć jest to obszar w zasięgu strefy otoczenia zamku, strefy pełnej ochrony konserwatorskiej. Co prawda w trakcie trwania procedury planistycznej skarżący wystosowali we wskazanym przez organ terminie uwagi do projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, załączając przy tym pismo Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków odnoszące się do możliwości zachowania budynków będących ich własnością, jednak magistrat ich nie uwzględnił. W związku z takim przebiegiem spraw właściciele nieruchomości zaskarżyli uchwałę do sądu. W skardze zarzucono magistratowi ingerencję w prawo własności (naruszenie art. 32 ust. 3 oraz 64 ust. 3 Konstytucji RP), niewłaściwe zastosowanie przepisów planistycznych poprzez zaniechanie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego wymagań ładu przestrzennego (naruszenie art. 1 ust. 2 pkt 1 i pkt 7 ustawy z 27.3.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 293; dalej: PlanZagospU), nadmierne ograniczenie uprawnień skarżących związanych z prawem własności nieruchomości położonej na terenie objętym planem (naruszenie art. 4 ust. 1 i art. 6 ust. 1 i 2 PlanZagospU) oraz nieuprawnione ograniczenie skarżących w możliwości korzystania z należącej do nich nieruchomości (naruszenie art. 140 KC). Skarżący wnieśli o uchylenie, ewentualnie stwierdzenie nieważności zaskarżonej uchwały w części dotyczącej owej działki oraz o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania. Przedstawiciele magistratu argumentowali z kolei za zasadnością odrzucenia skargi. Radni twierdzili, że właściciele nieruchomości nie wykazali, by zaskarżona uchwała pozbawiła ich konkretnych uprawnień albo nałożyła na nich nowe obowiązki. Zasadnicze nakazy w kwestii wyburzenia istniejących na działce budynków oraz zakazy stawiania nowych zabudowań istniały już przed uchwaleniem zaskarżonej uchwały, a obecny plan miejscowy w tej kwestii niczego nie zmienia. Radni wskazywali, że przedmiotowa działka już od wielu lat jest tematem dyskusji pomiędzy jej właścicielami, a władzami miasta. Skarżący chcieli nawet kiedyś sprzedać ją miastu za kwotę 900 000 zł lub części działki za kwotę 600 000 zł pod warunkiem uzyskania zgody na adaptację budynku gospodarczego na cele mieszkalne. Po nieudanej próbie zmiany przeznaczenia terenu podczas procedury zmiany planu miejscowego, Urząd Miejski zlecił wycenę działki oraz rozbiórki wszystkich znajdujących się na niej budynków, na skutek czego uzyskano wartość nieruchomości w wysokości 124 000 zł i koszt rozbiórki budynków w wysokości 28 000 zł. W 2014 r. poinformowano właścicieli nieruchomości o określonej wartości nieruchomości. Burmistrz Miasta zaproponował wykup za kwotę 124 000 zł z dokonaniem rozbiórki budynków na koszt Gminy, jednakże właściciele nieruchomości odstąpili od pomysłu zbycia działki. W opinii magistratu ochronie dziedzictwa kulturowego oraz zabytków w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przysługuje taka sama ochrona prawna, jak prawu własności. Konsekwencją obowiązywania zasady proporcjonalności w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest konieczność każdorazowego wykazania przy ograniczaniu praw i wolności, że w inny sposób nie można zapewnić ochrony walorów zabytkowych oraz, że w danej konkretnej sytuacji dobro ochrony zabytków przeważa nad interesem prywatnym, a także że zastosowane instrumenty prawne przewidziane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego są najmniej uciążliwe dla podmiotu prawa czy wolności. Radni wskazywali także, że sąsiadujący z przedmiotową działką zamek jest właśnie po rewitalizacji, a w najbliższych planach miasta jest uporządkowanie jego otoczenia. Ponieważ zabytkowa fosa wymaga napraw i częściowej odbudowy, konieczne jest ingerowanie w zagospodarowanie spornej nieruchomości. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z 4.11.2020 r. (II SA/Gd 694/19) stanął jednak po stronie właścicieli działki i uchylił sporne zapisy uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W opinii organu nałożenie w planie miejscowym wymogu wyburzenia istniejących budynków wykracza poza przysługujące gminie tzw. władztwo planistyczne. Usprawiedliwieniem dla takiego rozwiązania planistycznego nie mogły być również wymogi ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków, na które powoływała się gmina uzasadniając kwestionowane postanowienia. Działania gminy muszą bowiem spełniać wymogi legalności w kontekście całego systemu ustawodawstwa. Skład orzekający zauważył, że zadaniem gminy w planowaniu przestrzennym jest poszukiwanie rozwiązań najmniej dolegliwych dla właścicieli, a zarazem zasadnych ze społecznego punktu widzenia oraz wykazanie, że osiągnięcie celów planistycznych w postaci ładu przestrzennego i zrównoważonego rozwoju mogło być realizowane jedynie przez ograniczenie prawa własności, a inne rozwiązania, choć brane pod uwagę, okazały się niewystarczające do realizacji tych celów. W świetle ujawnionych okoliczności faktycznych sprawy Sąd uznał, że organ gminy nie wykazał prawidłowo, by przyjęte w odniesieniu do przedmiotowej działki rozwiązania planistyczne ograniczające prawo własności skarżących poprzez wykluczenie jakiekolwiek zabudowy i nakaz wyburzenia istniejącej, były niezbędne dla realizacji celów ochrony zabytków, w tych ochrony walorów zabytkowych zamku krzyżackiego zlokalizowanego na działce sąsiedniej. W konsekwencji rozważań WSA uznał, że interes skarżących naruszono w sposób niezasadny i nadmierny, z pogwałceniem powołanych w skardze przepisów Konstytucji RP, konstytucyjnej zasady ochrony prawa własności (art. 64 ust. 1 i ust. 3) oraz z przekroczeniem wyznaczonych granic ingerencji władz publicznych w sferę konstytucyjnych wolności i praw (art. 31 ust. 1 i ust. 3 Konstytucji RP). Wyrok WSA w Gdańsku z 4.11.2020 r. (II SA/Gd 694/19)
W wyroku Sądu Administracyjnego uzasadniono, że wymóg wyburzenia budynków przekraczał kompetencje gminy w planowaniu przestrzennym. Interes właścicieli nieruchomości został uznany za naruszony w sposób niezasadny i nadmierny, z pogwałceniem przepisów Konstytucji RP.