Wiedza o wadach przedmiotu najmu a uprawnienie do żądania obniżenia czynszu

Jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad - orzekł Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z 1.12.2020 r., V AGa 651/18. Występujące wady przedmiotu najmu winno się odczytać poprzez pryzmat art. 664 § 1 ustawy z 23.4.1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1740; dalej: KC). Słuszny okazał się zarzut naruszenia art. 664 § 3 KC.

Tematyka: wady przedmiotu najmu, obniżenie czynszu, Sąd Apelacyjny, Katowice, art. 664 KC, rękojmia, przydatność do umówionego użytku

Jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad - orzekł Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z 1.12.2020 r., V AGa 651/18. Występujące wady przedmiotu najmu winno się odczytać poprzez pryzmat art. 664 § 1 ustawy z 23.4.1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1740; dalej: KC). Słuszny okazał się zarzut naruszenia art. 664 § 3 KC.

Jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać
odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad - orzekł Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku
z 1.12.2020 r., V AGa 651/18, 
).
Opis stanu faktycznego
Powódka Gmina K. domagała się zasądzenia od pozwanego Ł.J. kwoty 320.500 zł z odsetkami ustawowymi za
opóźnienie i kosztami procesu. Powódka wskazała, że na podstawie zamówienia z 4.11.2015 r. oddała pozwanemu
w najem 1/3 sali wielofunkcyjnej (...) w obiekcie (...) w K. na okres od 1.12.2015 r. do 4.1.2016 r. Czynsz najmu
ustalono na kwotę 357.500,00 zł brutto. 27.11.2015 r. doszło do protokolarnego przekazania przedmiotowych
pomieszczeń, a pozwany nie zgłosił żadnych uwag co do jego stanu. Powódka obciążyła pozwanego czterema
fakturami VAT, z których pozwany zapłacił jedynie kwotę 37.000 zł. Pozwany wniósł o oddalenie powództwa. Sąd
Okręgowy w Katowicach zasądził od pozwanego na rzecz powódki kwotę 320.500 zł z ustawowymi odsetkami za
opóźnienie, zaś apelacja strony pozwanej została oddalona przez Sąd II instancji.
Z uzasadnienia Sądu
Występujące wady przedmiotu najmu winno się odczytać poprzez pryzmat art. 664 § 1 ustawy z 23.4.1964 r. Kodeks
cywilny (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1740; dalej: KC). Słuszny okazał się zarzut naruszenia art. 664 § 3 KC. Zgodzić się
można z Sądem Okręgowym, że pozwany winien zbadać przedmiot najmu pod kątem jego przydatności dla
zamierzonych przez siebie celów. Tego wymagały od pozwanego względy nie tylko profesjonalizmu, ale i reguły
należytego dbania o własne interesy. Tyle tylko, że fakt niezbadania przez pozwanego przedmiotu najmu przed
zawarciem umowy pod kątem jego przydatności do realizowanego przedsięwzięcia „(...)” nie daje podstaw do
wyłączenia odpowiedzialności wynajmującego – powódki w niniejszej sprawie z odpowiedzialności za jego wady
fizyczne. Jak przyjmuje się w orzecznictwie z przepisu tego wynika, że chodzi w nim o pozytywną wiedzę najemcy
o istnieniu wady przedmiotu najmu w dacie zawarcia umowy, a nie o możliwość czy powinność dowiedzenia się o niej
przez najemcę przy zachowaniu należytej staranności. Reasumując, okoliczność czy pozwany mógł dowiedzieć się
przy zachowaniu należytej staranności o ewentualnych wadach przedmiotu najmu nie wyłącza zastosowania art. 664
§ 1 KC. Analizując sprawę na gruncie art. 664 § 1 KC należy wpierw dokonać jego prawidłowej wykładni. Stosownie
do jego brzmienia, jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca
może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. Poprzez wadę w ujęciu art. 664 § 1 KC
rozumieć należy indywidualną cechę tkwiącą w przedmiocie najmu, która negatywnie wpływa na jego walory
użytkowe. Nie można za taką wadę poczytywać czynników zewnętrznych, które oddziaływają na przedmiot najmu,
a których eliminacja nie jest możliwa poprzez zmianę treści umowy. Skorzystanie przez najemcę z uprawnień z tytułu
rękojmi nie daje podstawy do uchylenia lub wstrzymania się od zapłaty w całości czynszu. Najemca może jedynie
domagać się obniżenia czynszu na czas trwania wady w określonej wysokości, składając w tym zakresie
wynajmującemu stosowne oświadczenie woli. Wysokość czynszu winna w takiej sytuacji zostać pomniejszona
odpowiednio do stopnia zmniejszenia użyteczności rzeczy, w takim zakresie, w jakim występuje dysproporcja
pomiędzy świadczeniami obu stron umowy. Zgodnie z ogólnymi regułami procesu cywilnego wykazanie istnienia
takich wad oraz wysokości odpowiedniego obniżenia czynszu spoczywa na najemcy.
Przekładając powyższe uwagi na grunt omawianej sprawy przypomnieć wypada okoliczności, jakie podnosił pozwany
zarzucając istnienie wad fizycznych przedmiotu najmu żądając obniżenia czynszu, którego zapłaty powódka domaga
się w pozwie. Zdaniem pozwanego nie została zachowana dźwiękoszczelność pomieszczenia, panowała w nim zbyt
niska temperatura (16 stopni), występowały utrudnienia w dostępie dla zwiedzających związane z budową sceny
przed obiektem, awarie ekranu LED i korzystanie z szatni oraz toalet przez uczestników. Odrzucić jako wadę fizyczną
rzeczy ad hoc należy ostatni z wymienionych czynników, albowiem umowa najmu nie obejmowała na wyłączność
szatni i toalet, które są wspólne i mogły z nich korzystać osoby znajdujące się na terenie obiektu, w tym także
uczestnicy innym równolegle odbywających się imprez. Nie można poczytywać także za wady wymienionych przez
pozwanego utrudnień związanych z wejściem na teren najmowany przez pozwanego. Po pierwsze, jest to czynnik
zewnętrzny, a pozwany w ogóle nie wykazał jaki miał wpływ fakt budowy sceny przed (...) na wejście na teren
najmowany przez niego. W szczególności nie udowodnił, że na skutek owych prac wystawę zwiedziło mniej osób niż
to było zamiarem całego przedsięwzięcia. Nadto pozwany nie wykazał, że na skutek tych prac doznał jakichkolwiek
strat materialnych, czy też choćby wizerunkowych. Po drugie, nie można tracić z pola widzenia okoliczności, że




zamówienie z 13.11.2015 r. określało jakie jest wejście do obiektu najmowanego przez pozwanego. Reasumując,
pozwany nie wykazał, że wskazane przez niego okoliczności miały wpływ na realizację celu, dla którego zawarł
z powódką umowę najmu. Nie można poczytywać za wykazaną przez pozwanego wadę obiektu temperaturę w nim
panującą, nawet przy założeniu, że było to 16 stopni. Pozwany bowiem nie udowodnił, że była to temperatura
nieodpowiednia dla publiczności zwiedzającej projekt „(...)”.
Oczywiście założyć można, że taka temperatura nie byłaby odpowiednia dla lokalu mieszkalnego, ale nie oznacza to,
że była ona niewłaściwa dla przedmiotu najmu dostępnego dla masowej publiczności. Pozwany nie wykazał także
okresu i częstotliwości występowania braku dźwiękoszczelności, co związane mogło być jedynie z innymi imprezami
mającymi miejsce w (...). Nie jest bowiem tak, że, problem ten odnosił się do całego okresu obowiązywania umowy
najmu. Podobnie rzecz odnosi się do awarii ekranu LED. Również i tutaj pozwany nie udowodnił czasu istnienia
takowych awarii. W kontekście żądania pozwanego obniżenia czynszu nie można tracić z pola widzenia faktu, że
pozwany zrealizował przedsięwzięcie „(...)” w pełnym okresie najmu i nie występowały w nim jakiekolwiek przerwy
uniemożliwiające korzystanie z rzeczy. Dalej idąc, pozwany nie wykazał wysokości żądania obniżenia czynszu
z powodu – jego zdaniem – istnienia wad. Samo twierdzenie, że winien zostać on pomniejszony o wartość kwoty
dochodzonej pozwem jest niewystarczające. W świetle tego co powiedziano wcześniej obowiązkiem procesowym
pozwanego było wykazanie, że jego wysokość powinna być zmniejszona o kwotę 320.500 zł, tj. że o taką wartość
występuje dysproporcja pomiędzy świadczeniami obu stron umowy. Pozwany takiej wysokości w najmniejszym
stopniu nie uzasadnił, a tym bardziej nie udowodnił. Jego stanowisko sprowadzało się de facto do kontestowania
roszczenia dochodzonego przez powódkę, które przybierało formę zarzutu obniżenia wysokości czynszu bez
stosownych wyliczeń i ich umotywowania. Z tego względu Sąd Apelacyjny nie podziela zarzutu naruszenia przez Sąd
Okręgowy art. 664 § 1 KC.

Komentarz
W przywołanym orzeczeniu Sąd Apelacyjny słusznie nie podzielił zarzutu naruszenia przez Sąd Okręgowy art. 664 §
1 KC, na co wskazywała w swojej apelacji strona pozwana. Przywołany przepis stanowi, że jeżeli rzecz najęta ma
wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia
czynszu za czas trwania wad. Skorzystanie przez najemcę z uprawnień z tytułu rękojmi nie daje podstawy do
uchylenia lub wstrzymania się od zapłaty w całości czynszu. Najemca może jedynie domagać się obniżenia czynszu
na czas trwania wady w określonej wysokości. Skutek w postaci obniżenia czynszu dzierżawnego może powstać
w razie wystąpienia przesłanek określonych w przepisie art. 664 § 1 KC tylko wtedy, gdy najemca złoży
wynajmującemu odpowiednie oświadczenie, z którego wynika skorzystanie z tego uprawnienia. Za wadę przedmiotu
najmu może zostać uznane jedynie coś co tkwi w tym przedmiocie, znajduje w nim swoją przyczynę, która
ostatecznie negatywnie wypływa na walory użytkowe, ograniczając, jak stanowi powoływany art. 664 § 1 KC jego
przydatność do umówionego użytku. Za tak rozumiane wady wynajmujący ponosi odpowiedzialność z tytułu rękojmi,
która rzeczywiście nie jest uzależniona od winy wynajmującego. Zdecydowanie należy natomiast wykluczyć
rozszerzanie pojęcia „wady” na wszelkie okoliczności zewnętrzne, które jedynie oddziaływają na przedmiot najmu. Za
takie zewnętrzne okoliczności należy uznać czynniki, którym nie można się skutecznie przeciwstawić poprzez
dokonanie odpowiednich modyfikacji przedmiotu najmu. Natomiast całkowicie niezasadne było niedokonanie zapłaty
czynszu.

Wyrok SA w Katowicach z 1.12.2020 r., V AGa 651/18, 








W przywołanym orzeczeniu Sąd Apelacyjny słusznie nie podzielił zarzutu naruszenia przez Sąd Okręgowy art. 664 § 1 KC, na co wskazywała w swojej apelacji strona pozwana. Za wadę przedmiotu najmu może zostać uznane jedynie coś co tkwi w tym przedmiocie, znajduje w nim swoją przyczynę, która ostatecznie negatywnie wypływa na walory użytkowe, ograniczając, jak stanowi powoływany art. 664 § 1 KC jego przydatność do umówionego użytku. Natomiast całkowicie niezasadne było niedokonanie zapłaty czynszu.