Zbiór głosów we własnej sprawie to nie błąd

Publikacja omawia spór sądowy pomiędzy właścicielką lokalu a wspólnotą mieszkaniową dotyczący podjęcia uchwały zezwalającej na zajęcie części wspólnej nieruchomości. Kobieta zarzuciła naruszenie prawa przy zbieraniu głosów oraz nieodpowiednie zarządzanie nieruchomością wspólną. Sąd uznał, że zbiór głosów był prawidłowy, a uchwała nie naruszała jej interesów. Decyzja sądu została podtrzymana przez Sąd Apelacyjny w Białymstoku.

Tematyka: Ustawa o własności lokali, zbiór głosów, spór sądowy, zarządzanie nieruchomością wspólną, Sąd Apelacyjny

Publikacja omawia spór sądowy pomiędzy właścicielką lokalu a wspólnotą mieszkaniową dotyczący podjęcia uchwały zezwalającej na zajęcie części wspólnej nieruchomości. Kobieta zarzuciła naruszenie prawa przy zbieraniu głosów oraz nieodpowiednie zarządzanie nieruchomością wspólną. Sąd uznał, że zbiór głosów był prawidłowy, a uchwała nie naruszała jej interesów. Decyzja sądu została podtrzymana przez Sąd Apelacyjny w Białymstoku.

Ustawa o własności lokali przewiduje dalece odformalizowany sposób podejmowania uchwał i dopuszczalne
jest ich podjęcie w drodze indywidualnego zbierania głosów.
Do sądowego sporu dotyczącego sposobu zbierania głosów pod uchwałą we własnej sprawie doszło pomiędzy jedną
z właścicielek mieszkań, a wspólnotą.
Kobieta domagała się uchylenia uchwały, na mocy której wyrażono zgodę na zajęcie części wspólnej nieruchomości
poprzez montaż urządzeń chłodniczych, szyldów oraz oznakowania zewnętrznego w witrynach okiennych lokalu
usługowego. Twierdziła, że uchwała została podjęta niezgodnie z prawem, ponieważ do zawiadomienia o terminie
zbierania głosów nie został dołączony szkic obrazujący rozmieszczenie urządzeń chłodniczych i oznakowani, a głosy
zbierał bezpośrednio zainteresowany wynikiem głosowania właściciel lokalu usługowego. W przekonaniu kobiety taki
scenariusz stwarzał pole do manipulacji i presji w stosunku do głosujących. Co więcej, członkini wspólnoty uważała,
że wyrażenie zgody na nieodpłatne korzystanie z części nieruchomości wspólnej narusza jej interes, bowiem
wspólnota została pozbawiona przychodu, a oznakowania mogą naruszać estetykę budynku i to członkowie
wspólnoty będą ponosić koszty remontu zniszczonej elewacji.
Wspólnota broniła się twierdząc, że zbiór głosów nastąpił poprawnie, a w czasie ich gromadzenia był przedstawiany
projekt lokalizacji szyldu i urządzeń chłodniczych. Domagała się oddalenia powództwa.
Sąd Okręgowy w Suwałkach stanął po stronie wspólnoty. Organ uznał, że kobieta nie wykazała, iż sporna uchwała
została podjęta z naruszeniem przepisów prawa, albo narusza ona zasady prawidłowego zarządzania
nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jej interesy (art. 25 ust. 1 ustawy z 24.6.1994 r. o własności
lokali, t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1910 ze zm.; dalej: WłLokU). Sąd zaznaczył, że przedsiębiorca dysponował
stosownym upoważnieniem zarządcy wspólnoty do zbierania głosów nad zaskarżoną uchwałą. Dodał także, że
WłLokU przewiduje dalece odformalizowany sposób podejmowania uchwał i dopuszczalne jest ich podjęcie w drodze
indywidualnego zbierania głosów.
W opinii sądu z materiału dowodowego zebranego w sprawie nie wynikało, że właściciel lokalu usługowego wywierał
jakąkolwiek presję na członków wspólnoty w trakcie głosowania. Organ dostrzegł, że część członków wspólnoty
podpisała się pod oświadczeniem, iż w czasie zbierania głosów nie został im okazany szkic, jednak w opinii sądu nie
świadczy to, że takiego szkicu nie było i członkowie wspólnoty nie mieli możliwości się z nim zapoznać. Szkic był
bowiem wymieniony w treści uchwały, a także w zawiadomieniu.
Sąd nie przyjął także argumentacji kobiety co do tego, że uchwała narusza jej interesy, gdyż zezwala na nieodpłatne
korzystanie z części wspólnej nieruchomości. W opinii składu orzekającego taki wniosek jest bezpodstawny,
zwłaszcza, że sama powódka nie wykazała, iż wspólnota mogła liczyć z tego tytułu na korzyści majątkowe, ani też
w jakiej wysokości. Co więcej, sąd zauważył, że inne lokale usługowe również korzystają z możliwości montażu
szyldów i urządzeń.
Kobieta nie udowodniła także wystarczająco, że montaż urządzeń chłodniczych na dachu lokalu, skutkował stratami
ciepła na po stronie wspólnoty. Jako całkowicie bezpodstawne ocenił także jej obawy dotyczące konieczności
ponoszenia w przyszłości kosztów remontu zniszczonej elewacji, podkreślając że nie wykazała ona, iż przez montaż
szyldów uszkodzeniu uległa elewacja budynku.
Pomimo wniesienia apelacji, kobieta ostatecznie przegrała ze wspólnotą, bowiem Sąd Apelacyjny w Białymstoku
w wyroku z 28.1.2020 r., I ACa 369/19, 
 oddalił jej powództwo.
Wyrok SA w Białymstoku z 28.1.2020 r., I ACa 369/19, 








Sąd uznał, że zbiór głosów był przeprowadzony zgodnie z przepisami, a uchwała nie naruszała interesów powódki. Decyzja sądu została podtrzymana przez Sąd Apelacyjny. Sprawa ta pokazuje istotę odformalizowanego sposobu podejmowania uchwał w sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej.