Milcząca zgoda na budowę, a nakaz rozbiórki

Spór o rozbiórkę budynków w Zakopanem wynikał z braku reakcji starostwa na zgłoszenie budowy, co inwestor uznał za zgodę. Po zakończeniu prac okazało się, że obiekty znacząco odbiegają od pierwotnego planu, co skutkowało nakazem rozbiórki. Sąd podkreślił, że odstępstwa od zgłoszenia nie są podstawą do weryfikacji nabytych uprawnień.

Tematyka: rozbiórka, budowa, milcząca zgoda, spór sądowy, Zakopane, prawo budowlane, odstępstwa od zgłoszenia, nabyte uprawnienia, postępowanie administracyjne, WSA Kraków

Spór o rozbiórkę budynków w Zakopanem wynikał z braku reakcji starostwa na zgłoszenie budowy, co inwestor uznał za zgodę. Po zakończeniu prac okazało się, że obiekty znacząco odbiegają od pierwotnego planu, co skutkowało nakazem rozbiórki. Sąd podkreślił, że odstępstwa od zgłoszenia nie są podstawą do weryfikacji nabytych uprawnień.

Stwierdzenie odstępstw między stanem faktycznym budynku a warunkami dokonanego zgłoszenia samo
w sobie nie daje podstaw do weryfikacji nabytego przez inwestora uprawnienia do budowy.
Na sądowa wokandę trafił spór dotyczący rozbiórki samowoli budowlanej. Sprawa dotyczyła trzech budynków
rekreacji indywidualnej w Zakopanem. Zgłoszenie deklarujące zamiar ich wybudowania wpłynęło do starostwa
powiatowego w 2018 r. Organ nie odniósł się do sprawy (nie wydał żadnej decyzji ani postanowienia) w wymaganym
terminie, pomimo faktu, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla miejsca, w którym miała być
zrealizowana wspomniana budowa, nie przewidywał możliwości zlokalizowania tam domków letniskowych. Ponieważ
w 2017 r. weszły w życie przepisy regulujące kwestie związane z tzw. milczące załatwienie sprawy, inwestor,
traktując konsekwencje braku reakcji starostwa jako akceptację zgodnie z przedłożonym przez niego zgłoszeniem,
przystąpił do realizacji swoich zamierzeń budowlanych. Po zakończeniu prac, nadzór budowlany doszedł do wniosku,
że inwestycja znacznie odbiega od tej objętej zgłoszeniem. W jej efekcie powstały nie domki letniskowe,
a jednorodzinne umożliwiające wynajmowanie pokoi turystom, które w myśl obowiązujących przepisów wymagają
wydania pozwolenia na budowę. W opinii organu nie było możliwości przeprowadzenia zmian, które umożliwiałyby
legalizację zabudowy, dlatego też na podstawie art. 48 ust. 1 ustawy z 7.7.1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U.
z 2020 r. poz. 1333 ze zm.; dalej: PrBud) nakazał on rozbiórkę. Inwestor sprzeciwił się takiej interpretacji zdarzeń
i sprawa trafiła do sądu. Skarżący twierdził, że wprawdzie nastąpiło odstępstwo od zgłoszenia, ale w jego wyniku nie
powstał zupełnie nowy obiekt wymagający pozwolenia na budowę.
WSA w Krakowie w wyroku z 29.1.2021 r., II SA/Kr 1203/20, 
 stanął po jego stronie i uchylił decyzje wcześniej
wydane w tej sprawie. W toku rozpoznania okoliczności spory organ ustalił, że faktycznie inwestycja przeprowadzona
w Zakopanem odbiegała od ustaleń i warunków wskazanych w zgłoszeniu budowy. Wzniesione budynki miały
wymiary i gabaryty zgodne z pierwotnie zgłoszonymi, a usytuowanie okien i drzwi nieznacznie odbiegało od
planowanego. Sąd dostrzegł jednak zasadnicze odstępstwo od zgłoszenia w zakresie projektowanych antresol,
zamiast których wykonano stropy. Pomimo dostrzeżenia znaczącej różnicy organ uznał, że w omawianym przypadku
nie daje ono podstaw by sądzić, że zgłoszenia dokonano dla pozoru, mając na celu ominięcie obowiązujących
przepisów prawa.
W uzasadnieniu do wyroku Sąd zauważył, że stwierdzenie odstępstw od warunków zgłoszenia samo w sobie nie daje
podstaw do weryfikacji nabytego przez inwestora uprawnienia. „Postępowanie w trybie art. 50 i 51 PrBud może
dotyczyć jedynie odstępstw, a nie tego, co zgodnie ze skutecznym zgłoszeniem zostało wykonane. Nie jest zatem
możliwe ponowne badanie zgodności objętego skutecznym zgłoszeniem obiektu (w zakresie odpowiadającym
warunkom zgłoszenia) z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Celem takiego
postępowania winno być doprowadzenie obiektów do stanu zgodnego z warunkami zgłoszenia, względnie
zaakceptowanie obiektu z poczynionymi odstępstwami. Ponieważ postępowanie administracyjne zakończone
zaskarżoną decyzją przeprowadzono w trybie niewłaściwym, Sąd nie może wyrażać kategorycznych i szczegółowych
ocen dotyczących wyników postępowania przyszłego, odpowiednio przeprowadzonego”.
Wyrok WSA w Krakowie z 29.1.2021 r., II SA/Kr 1203/20, 








Wyrokiem WSA w Krakowie uchylono decyzje dotyczące rozbiórki budynków w Zakopanem, uzasadniając, że odstępstwa od zgłoszenia nie wpływają na nabyte uprawnienia inwestora. Sąd zaznaczył, że istotne jest doprowadzenie obiektów do zgodności z pierwotnymi warunkami zgłoszenia.