Zwolnienie z czynszu pod warunkiem przedłużenia umowy najmu

Ustawa z 2.3.2020 r. wprowadziła zmiany w stosunkach cywilnoprawnych dotyczących umów najmu w czasie lockdownów. Zwolnienie z opłat czynszu było możliwe pod warunkiem złożenia oferty przedłużenia umowy o 6 miesięcy. Proponowane zmiany w prawie miały stanowić kompromis między właścicielami obiektów handlowych a najemcami, ale mogą prowadzić do nierównowagi.

Tematyka: lockdowny, umowa najmu, zwolnienie z czynszu, przedłużenie umowy, obniżka czynszu, przepisy przejściowe

Ustawą z 2.3.2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem
i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (t.j. Dz.U.
z 2020 r. poz. 1842 ze zm.; dalej: KoronawirusU), w brzmieniu jej art. 15ze, ustawodawca zaingerował w sferę
stosunków cywilnoprawnych pomiędzy podmiotami prywatnymi, które postanowiły związać się umową
najmu, dzierżawy lub innych umów podobnych, poprzez które doszło do oddania do używania powierzchni
handlowej, uprzywilejowując w tej materii pozycję korzystającego z obiektu. Ustawa, która weszła w życie
8.3.2020 r. stanowi, że w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych
o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 zgodnie z właściwymi przepisami, wygasają wzajemne
zobowiązania stron. Najemca czy dzierżawca zatem, w okresie czterech lockdownów, które następowały
odpowiednio w okresach: od 14.3.2020 r. do 3.5.2020 r.; od 7.11.2020 r. do 27.11.2020 r.; od 28.12.2020 r. do
31.1.2021 r. oraz od 20.3.2021 r. do 4.5.2021 r. zwolniony był z opłat czynszu, o ile złożył udostępniającemu
bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach
o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy, wynajmujący zaś w tym czasie, zgodnie
z essentialia negotii umowy, nie oddawał obiektu w używanie (czy też w używanie i pobieranie pożytków,
w przypadku wydzierżawiającego).
• Korzystający i udostępniający powierzchnię handlową w okresie epidemii mają sposobność wyłączenia względem
siebie wzajemnych zobowiązań w okresie trwających lockdownów. Możliwość ta obwarowana jest koniecznością
przedłożenia przez korzystającego oferty, która dla swojej skuteczności, jest i powinna była być złożona w okresie
trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu. Po bezskutecznym upływie tego terminu, udostępniający, zgodnie
z wiążącą strony umową, na dotychczasowych warunkach oddawał przedmiot najmu, za który korzystający uiszczał
odpowiedni ekwiwalent – czynsz w wysokości umówionej.
• Zgodnie z uzasadnieniem do projektu ustawy, opcja ta miała stanowić kompromis pomiędzy interesem właścicieli
obiektów handlowych (którzy zachowują kontrahentów), a podmiotami, którym przestrzeń została udostępniona
poprzez zapewnienie im lepszej płynności finansowej. Wydaje się jednak, że w rzeczywistości proporcje nie zostały
równo wyważone, a proponowane, kolejne zmiany dotychczasowych norm w tym zakresie, ów stan nierówności
pogłębiają.
Brak multiplikacji – przedłużenie najmu o okres zakazu
Wprowadzenie kilkukrotnych lockdownów, zarówno na terytorium całego kraju, jak i lokalnie - na obszarze
określonych województw, spowodowało namnożenie ofert przedłużających najem, czy dzierżawę, znacznie
przesuwając pierwotny okres trwania stosunków umownych. Czterokrotne ustanowienie przez rząd zakazu
prowadzenia działalności i w odpowiedzi składanie przez korzystających oświadczeń woli co do skorzystania
ze zwolnienia z zapłaty czynszu, doprowadziło do licznych sytuacji, w których strony umowy wzajemnej
związały się jej postanowieniami nawet o kolejne 2 lata. Legislator eksponując okoliczność, że przedłużenie
następuje na warunkach sprzed epidemii, nie dając niegenerującym jednocześnie obrotu najemcom, pola do
negocjacji umów zawartych w innych realiach ekonomiczno – gospodarczych i do tego w sytuacji na bieżąco
zmieniających się wartości rynkowych, zaproponował dodanie ustępu 2a do art. 15ze do KoronawirusU,
nieprzewidującym w swym pierwotnym brzmieniu tak daleko idących skutków pandemii i związanej z tym
powtarzalności zamknięć obiektów handlowych. Skierowany do I czytania 14.4.2021 r. do komisji projekt (druk
sejmowy nr 1145) zakłada, że w przypadku, gdy w czasie trwania stanu epidemii bądź stanu zagrożenia
epidemicznego zostanie wprowadzony drugi bądź kolejny zakaz prowadzenia działalności w obiektach handlowych
o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m 2, złożona przez uprawnionego wiążąca oferta woli, obejmuje przedłużenie
obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu.
Przepis przejściowy - przedłużenie o 6 miesięcy tylko jednorazowo
Uprawnieni, którzy skorzystali z opcji z art. 15ze ust. 2 KoronawirusU, zgodnie z projektem nowelizacji (druk sejmowy
nr 1096), mogliby w terminie 3 miesięcy od wejścia ustawy nowelizującej w życie złożyć ponowne oświadczenie woli,
na zasadach w niej przewidzianych tj. przedłużających umowę z właścicielem obiektu handlowego o 6 miesięcy,
wyłącznie jednak po pierwszym jego zamknięciu, a w każdym kolejnym przypadku jedynie o okres zamknięcia.
Obniżka czynszu o 20% i 50% - prognozowane zmiany
W przedmiocie obrad Izby Parlamentu, zainicjowanej wnioskiem Rady Ministrów, znalazła się także inna
projektowana zmiana KoronawirusU w zakresie jej art. 15ze. Będąca również na etapie pierwszego czytania
w Komisji Polityki Społecznej i Rodziny od 7.5.2021 r., nowelizacja przewiduje uchylenie wzmiankowanego artykułu,

a w jego miejsce dodanie art. 15ze1, zgodnie z którym wysokość świadczeń używających powierzchni handlowej
należnych udostępniającemu na podstawie zawartej przed 14.3.2020 r. umowy, miałaby ulegać obniżeniu do 20%
wysokości tych świadczeń (w okresie ogłoszonych lockdownów) a w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia
każdego zakazu prowadzenia działalności – do 50%. Każda ze stron może żądać ustalenia innej stawki obniżenia
świadczeń uprawnionego. Do powierzchni handlowej, ustawodawca klasyfikuje powierzchnię znajdującą się
w obiekcie handlowym o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 niezależnie od celu oddania powierzchni do
używania, w szczególności w celu sprzedaży towarów, świadczenia usług i gastronomii.
Tymczasem, jeśli zastosowanie udogodnień względem najemców czy dzierżawców w postaci obniżki czynszów, nie
byłoby uzasadnione na podstawie art. 3571 ustawy z 23.4.1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1740;
dalej: KC), każda ze stron mogłaby żądać oznaczenia wysokości obniżenia świadczeń uprawnionego przez sąd. Sąd
wówczas, po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, władny byłby oznaczyć
wysokość obniżenia świadczeń, sposób ich wykonania lub zmienić okres, w jakim udostępniającemu przysługiwałyby
świadczenia w obniżonej wysokości. Stosując art. 15ze2 ust. 2 KoronawirusU, sąd musiałby zbadać, czy obniżenie
w zakresie, w jakim przewiduje je ust. 1, byłoby usprawiedliwione w świetle przesłanek określonych w art. 3571 KC, tj.
czy gdyby norma z ust. 1 nie obowiązywała, to jakie obniżenie byłoby uzasadnione na podstawie żądania najemcy
dochodzonego na podstawie zasad ogólnych i wzmiankowanego przepisu KC - gdy z powodu nadzwyczajnej zmiany
stosunków, spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron
rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy.
Przepis przejściowy – „cofnięcie” oferty
Przepisy przejściowe zaproponowane przez ustawodawcę mają na celu sprecyzować sytuacje, w których, stosownie
do uchylanego art. 15ze, zostały złożone oferty woli przedłużenia obowiązywania umów dotyczących powierzchni
handlowych. Prognozy legislacyjne wskazują, że podmioty, które skorzystały z tego uprawniania, w terminie 14 dni
od dnia wejścia w życie nowelizacji będą mogły złożyć oświadczenie woli o cofnięciu tej oferty - wówczas do zawartej
przez nie umowy będą miały zastosowanie przepisy art. 15ze 1 projektowanej ustawy. Oświadczenie uprawnionego
będzie wywoływało skutki od dnia złożenia. W przypadku natomiast niezłożenia ww. oświadczenia woli, oferta woli
przedłużenia obowiązywania umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania
do używania powierzchni handlowej, miałaby wiązać przez okres, o którym mowa w art. 15ze ust. 2 obowiązującej
KoronawirusU.

Nowe przepisy dotyczące przedłużania umów najmu w czasie lockdownów stwarzają możliwość obniżenia czynszu nawet o 50%. Sąd może decydować o wysokości obniżenia świadczeń w przypadku braku uzasadnienia dla obniżki. Przepisy przejściowe regulują możliwość cofnięcia oferty przedłużenia umowy w określonym terminie.