Służebność przejazdu a ochrona zabytku

Samo ustanowienie służebności drogi koniecznej nie oznacza zmiany przeznaczenia zabytku wpisanego do rejestru lub sposobu korzystania z tego zabytku. Sprawa dotyczyła nieruchomości w centrum Tarnowa, gdzie właściciel kamienicy z bramą postanowił ją wyremontować, co spowodowało konflikt dotyczący drogi dojazdowej. Sąd ustanowił drogę konieczną wiodącą przez bramę oraz zasądził wynagrodzenie za służebność.

Tematyka: służebność drogi koniecznej, zabytek, ochrona zabytków, Sąd Najwyższy, konserwator zabytków, układ urbanistyczny, Tarnów

Samo ustanowienie służebności drogi koniecznej nie oznacza zmiany przeznaczenia zabytku wpisanego do
rejestru lub sposobu korzystania z tego zabytku.
Spór dotyczący drogi dojazdowej do zabytkowej nieruchomości rozstrzygnął Sąd Najwyższy. Sprawa dotyczyła
nieruchomości znajdującej się w centrum Tarnowa. Chodziło o kamienicę przy jednym z miejskich placów. Ponieważ
bezpośrednio z obydwu stron sąsiaduje ona z innymi kamienicami, jedyna droga, by przedostać się na jej podwórko,
wiedzie przez bramę zlokalizowaną właśnie w sąsiedniej nieruchomości. Od ponad 100 lat w ten właśnie sposób
mieszkańcy przedmiotowej kamienicy (na mocy ustanowionej służebności przejazdu i przechodu) korzystali z wjazdu
przez sąsiedni budynek, jednak do czasu aż w 2013 r. właściciel kamienicy z bramą, postanowił ją wyremontować.
W efekcie przeprowadzonych prac wymianie uległy także zamki, ale klucze do nich nie zostały udostępnione
właścicielom sąsiedniej nieruchomości. W związku z zaistniałą sytuacją jej właściciel wystąpił do sądu o ustanowienie
drogi koniecznej. Tak też się stało. Sąd Rejonowy ustanowił drogę konieczną wiodącą przez przedmiotową bramę.
Zasądził też dla właściciela kamienicy z bramą wynagrodzenie za służebność w wysokości 10 tys. zł.
Takie rozwiązanie nie usatysfakcjonowało wnioskodawcy, dlatego też odwołał się od wspomnianego wyroku. Sprawa
trafiła do Sądu Okręgowego, który sformułował następujące pytanie dotyczące zagadnienia prawnego:
Czy obciążenie służebnością drogi koniecznej – przejazdu i przechodu – nieruchomości zlokalizowanej na obszarze
wpisanego do rejestru zabytków układu urbanistycznego wymaga uprzedniego uzyskania pozwolenia wojewódzkiego
konserwatora zabytków w trybie art. 36 ust. 1 pkt 9 ustawy z 23.7.2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad
zabytkami (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 2067 ze zm.)?
Sąd Najwyższy na posiedzeniu 26.2.2021 r. podjął uchwałę: „Samo ustanowienie służebności drogi koniecznej (art.
145 KC) nie oznacza zmiany przeznaczenia zabytku wpisanego do rejestru lub sposobu korzystania z tego zabytku
w rozumieniu art. 36 ust. 1 pkt 9 ustawy z 23.7.2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (t.j. Dz.U. z 2020
r. poz. 282 ze zm.)”.
Choć pełnomocnik właściciela kamienicy z bramą twierdził, że częste używanie problematycznego przejazdu wpływa
negatywnie na stan bramy, co konserwator zabytków ocenia negatywnie, to jednak strona apelująca wskazywała na
fakt, że w omawianym przypadku brama sama w sobie (ani nawet sama kamienica) nie stanowią zabytku, a ochronie
konserwatorskiej podlega układ urbanistyczny (w tym fasada budynku). W ustnym uzasadnieniu do wyroku podano,
że ww. przepis prawa nie ma zastosowania w omawianym przypadku, bowiem zablokowanie możliwości korzystania
z bramy nie miało na celu ochrony zabytku wpisanego do rejestru. Sąd zauważył, że ograniczeń wynikających
z wspomnianej regulacji nie można rozumieć rozszerzająco w stosunku do całego układu urbanistycznego.
Postanowienie SN z 26.2.2021 r., III CZP 21/20,

Sąd Najwyższy stwierdził, że ustanowienie służebności drogi koniecznej nie zmienia przeznaczenia zabytku. Decyzja ta była wynikiem sporu dotyczącego możliwości korzystania z bramy sąsiedniej nieruchomości. Wyrokiem sądu potwierdzono, że ograniczenia dotyczące służebności nie mają zastosowania do całego układu urbanistycznego.