Planowane zmiany w prawie spółdzielczym
W Ministerstwie Rozwoju, Pracy i Technologii trwają prace nad projektem ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz ustawy Prawo spółdzielcze. Nowela ma na celu wzmocnienie pozycji prawnej członków spółdzielni mieszkaniowych, usprawnienie funkcjonowania tych podmiotów oraz dostosowanie przepisów do wyroków Trybunału Konstytucyjnego. Planowane zmiany wpłyną na poprawę statusu prawnego członków oraz jawność funkcjonowania spółdzielni.
Tematyka: zmiany w prawie spółdzielczym, spółdzielnie mieszkaniowe, członkostwo w spółdzielni, wyroki Trybunału Konstytucyjnego, uprawnienia członków spółdzielni
W Ministerstwie Rozwoju, Pracy i Technologii trwają prace nad projektem ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz ustawy Prawo spółdzielcze. Nowela ma na celu wzmocnienie pozycji prawnej członków spółdzielni mieszkaniowych, usprawnienie funkcjonowania tych podmiotów oraz dostosowanie przepisów do wyroków Trybunału Konstytucyjnego. Planowane zmiany wpłyną na poprawę statusu prawnego członków oraz jawność funkcjonowania spółdzielni.
W Ministerstwie Rozwoju, Pracy i Technologii trwają prace nad projektem ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy Prawo spółdzielcze oraz ustawy o własności lokali. Nowela przepisów ma przede wszystkim na celu wzmocnienie pozycji prawnej członków spółdzielni mieszkaniowych, usprawnienie funkcjonowania tych podmiotów, jak również dostosowanie przepisów do dwóch wyroków Trybunału Konstytucyjnego. • Nowelizacja wpłynie na poprawę statusu prawnego członków spółdzielni mieszkaniowych oraz jawność funkcjonowania spółdzielni poprzez zwiększenie uprawnień członków. • Planowane zmiany są także po części konsekwencją wyroku Trybunału Konstytucyjnego, który za niezgodną z Konstytucją uznał nowelę ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z 2017 r., na mocy której wszyscy członkowie spółdzielni bez tytułów prawnych do lokali w spółdzielni (spółdzielcze prawo lokatorskie i własnościowe, własność lokalu) z mocy prawa stracili członkostwo w spółdzielni. Dostosowanie przepisów do wyroków Trybunału Konstytucyjnego Projektowana nowelizacja przepisów ustawy z 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1465 ze zm., dalej: SpMieszkU) ma za zadanie dostosowanie przepisów ustawy do dwóch wyroków Trybunału Konstytucyjnego. Chodzi o wyrok z 14.3.2018 r., P 7/16, , w którym Trybunał Konstytucyjny stwierdził niezgodność z Konstytucją RP art. 491 SpMieszkU w zakresie, w jakim dotyczy sytuacji, w których uczynienie zadość przesłance samodzielności lokalu wymaga wykonania robót adaptacyjnych. Drugi wyrok to wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 10.6.2020 r., K 3/19, w którym TK stwierdził z kolei niezgodność z Konstytucją RP art. 4 ustawy z 20.7.2017 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy Prawo spółdzielcze (Dz.U. z 2017 r. poz. 1596). W wyroku z 2020 r. TK uznał, że kwestionowany przepis doprowadził do zróżnicowania sytuacji prawnej wielu grup ludzi. W opinii TK „przyjęta w zaskarżonym przepisie konstrukcja odniesiona do źle wyznaczonej grupy adresatów spowodowała, że wiele osób mogło zostać pozbawionych członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej mimo, iż legitymowały (lub nadal legitymują) się interesem polegającym na zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych lub związanym z korzystaniem z lokalu spółdzielczego o innym przeznaczeniu”. Na skutek zakwestionowanego przepisu w szczególnie trudnej sytuacji znalazły się osoby, z którymi spółdzielnia zawarła umowę o ustanowienie spółdzielczego prawa do lokalu albo dokonała przydziału takiego prawa, oraz ich następcy prawni, jeżeli lokal ten znajduje się w budynku posadowionym na gruncie o nieuregulowanym stanie prawnym, uznał Trybunał. Dlatego też planowana nowelizacja przewiduje przyznanie członkostwa w spółdzielni z mocy prawa także osobom, z którymi spółdzielnia zawarła umowę o ustanowienie spółdzielczego prawa do lokalu albo dokonała przydziału takiego prawa, albo ich następcom prawnym, jeżeli lokal ten znajduje się w budynku posadowionym na gruncie, który posiada nieuregulowany stan prawny w rozumieniu art. 113 ust. 6 ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1990 ze zm.; dalej: GospNierU) lub spółdzielni nie przysługuje prawo własności albo użytkowania wieczystego gruntu. Nowelizacja zakłada, że nie jest istotne, czy zawarto umowę (przydział) skutecznie. Istotny jest sam fakt dokonania stosownej czynności prawnej. Członkami spółdzielni będą mogli być też następcy prawni osób, z którymi spółdzielnia zawierała umowę. Wzmocnienie pozycji prawnej członków spółdzielni mieszkaniowych i usprawnienie ich działania Projektowana nowelizacja przewiduje między innymi, że wybór członków zarządu dokonywany będzie obligatoryjnie przez walne zgromadzenie i, że wprowadzona zostanie kadencyjność członków zarządu. Ponadto walne zgromadzenie będzie mogło zostać zastąpione przez zebranie przedstawicieli. Zmianie ulec mają również przepisy dotyczące liczenia głosów podczas obrad walnego zgromadzenia. Nowelizacja wprowadzi także przepisy umożliwiających członkom spółdzielni mieszkaniowych głosowanie nad uchwałami objętymi porządkiem obrad walnego zgromadzenia również na piśmie poza posiedzeniem. Przewidywane jest też rozszerzenie uprawnień członka i właściciela lokalu niebędącego członkiem w zakresie dostępu do dokumentów, które spółdzielnia zobowiązana będzie udostępnić, w tym poprzez zamieszczanie ich na stronie internetowej. Na spółdzielnię nałożony ma zostać obowiązek prowadzenia strony internetowej, a prawo uzyskania odpisów i kopii dokumentów spółdzielni obejmować ma też możliwość wykonywania ich fotokopii. Nowela zakłada określenie czynności przekraczających zwykły zarząd, do podjęcia których wymagana będzie zgoda właścicieli lokali oraz zmodyfikowanie trybu powstania wspólnoty w przypadku wyodrębnienia własności ostatniego lokalu, tak aby możliwe było na mocy decyzji właścicieli lokali pozostanie w zarządzie spółdzielni. Dodane zostaną też przepisy, zgodnie z którymi członkowie spółdzielni będą mogli wybierać związek rewizyjny, który przeprowadzi badanie lustracyjne. Specjalne uprawnienia ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa Projektowana nowelizacja przewiduje dodanie do ustawy z 16.9.1982 r. Prawo spółdzielcze (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 648 ze zm., dalej: PrSpółdz) przepisów przyznających ministrowi właściwemu do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa specjalne uprawnienia wobec spółdzielni mieszkaniowych w przypadku, gdy obowiązków wynikających z PrSpółdz nie realizują względem tych podmiotów związki rewizyjne lub Krajowa Rada Spółdzielcza. Chodzi o art. 93a § 7 PrSpółdz. Dzięki temu minister będzie mógł wykonywać uprawnienia Krajowej Rady Spółdzielczej lub związku rewizyjnego wobec spółdzielni mieszkaniowej określone w ustawie, z wyjątkiem określonych w art. 114 i art. 115 PrSpółdz. Licytacja lokalu zadłużonego członka wspólnoty mieszkaniowej Planowana nowela zawiera przepis szczególny względem zawartych w ustawie z 17.11.1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1575 ze zm.; dalej: KPC) rozwiązań regulujących dopuszczalność przeprowadzenia – za zgodą sądu – licytacji lokalu zadłużonego członka wspólnoty. Nowelizacja przewiduje wyłączenie w takiej sytuacji stosowania art. 9521 KPC. Jednocześnie nowela określa nowe kryterium, które wskazuje, jaka wielkość zaległości może być podstawą do wystąpienia przez wspólnotę z wnioskiem o licytację lokalu, gdyż obecnie ustawa nie precyzuje, jaki okres jest „długotrwały”. Stąd nowelizacja proponuje, by był to okres minimum 12 miesięcy, po upływie których wspólnota może wystąpić do sądu o zgodę na licytację lokalu. Zmiany dotyczące ustawy o własności lokali Również ustawę z 24.6.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1048 ze zm.; dalej: WłLokU) czekają zmiany. Dotyczą one przeniesienia do ustawy dorobku orzecznictwa dotyczącego statusu majątkowego wspólnoty oraz wskazania jej organów. Nowelizacja ma również na celu usprawnienie procesu podejmowania uchwał w trybie obiegowym oraz rozszerzenie umocowania zarządu do zawierania umów będących realizacją uchwał wspólnoty, ze skutkiem dla wszystkich właścicieli lokali.
Projektowana nowelizacja przewiduje między innymi obligatoryjny wybór członków zarządu przez walne zgromadzenie, wprowadzenie kadencyjności członków zarządu, rozszerzenie uprawnień członków i właścicieli lokali w dostępie do dokumentów oraz obowiązek prowadzenia strony internetowej przez spółdzielnię.