Co jeśli stan zdrowia uniemożliwia realizację umowy?

Urząd Miasta Gorzowa Wielkopolskiego oddał w użytkowanie wieczyste nieruchomość kobiecie, która zobowiązała się do budowy domu mieszkalnego z częścią usługową. Po niezrealizowaniu warunków zabudowy, magistrat nałożył dodatkową opłatę roczną. Kobieta argumentowała trudną sytuację zdrowotną i finansową, która uniemożliwiła jej realizację umowy. Pomimo zatrudnienia wykonawcy, nie była w stanie kontynuować budowy. Samorządowe Kolegium Odwoławcze podtrzymało decyzję, jednak Sąd Administracyjny uznał, że stan zdrowia kobiety uniemożliwiał terminowe zagospodarowanie działki.

Tematyka: umowa, użytkowanie wieczyste, opłata roczna, stan zdrowia, Sąd Administracyjny, Gorzów Wielkopolski

Wydanie decyzji na podstawie art. 63 ust. 3 GospNierU nie jest obligatoryjne i to od uznania danego organu
zależy, czy decyzja taka zostanie podjęta.
Urząd Miasta Gorzowa Wielkopolskiego oddał w użytkowanie wieczyste nieruchomość kobiecie, która zobowiązała
się, że wybuduje na niej dom mieszkalny wraz z częścią usługową. Miała ona zakończyć roboty budowlane, w tym
wykonanie elewacji budynku, w terminie do końca 2015 r. W umowie wskazano, że w przypadku niedotrzymania
warunków zabudowy właściciel gruntu ustali dodatkowe opłaty roczne obciążające użytkownika wieczystego,
niezależnie od opłat rocznych z tytułu użytkowania. Tak też się stało. Magistrat z końcem 2016 r. uznał, że kobieta
nie dotrzymała terminu zagospodarowania nieruchomości gruntowej w sposób wskazany w umowie o oddanie
w użytkowanie wieczyste. Zdaniem urzędników okoliczności sprawy nie wskazywały, aby niewykonanie obowiązku
nastąpiło z przyczyn niezależnych od użytkownika wieczystego. W konsekwencji (na podstawie art. 63 ustawy
z 21.8.1997 r. (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1990 ze zm.; dalej: GospNierU)) organ ustalił opłatę roczną dodatkową za
2017 r. w wysokości 10 % wartości nieruchomości.
Przedstawiciel kobiety wniósł odwołanie twierdząc, że magistrat ustalając stopień jej zawinienia w sprawie nie
uwzględnił trudnej sytuacji majątkowej oraz zdrowotnej, w jakiej znajdowała się użytkowniczka wieczysta. Z powodu
złego stanu zdrowia (przebyty udar, a ponadto sędziwy wiek – 88 lat) nie była ona w stanie wykonać obowiązku
wzniesienia budynku. Choć zatrudniony przez nią wykonawca zapewniał, że wywiąże się ze zleconych robót, nie do
końca tak się stało. Kobieta, która większość niewielkiej emerytury zmuszona jest przeznaczać na leki, nie była
w stanie zatrudnić innego, kolejnego wykonawcy. W związku z powyższym nie jest właściwe obarczanie
użytkowniczki wieczystej winą za opóźnienie w budowie. Jej przedstawiciel zaznaczył dodatkowo, że znaczna część
robót została już wykonana, a budynek znajduje się w stanie surowym otwartym.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję magistratu wskazując, że zgodnie z GospNierU
opłaty dodatkowe za użytkowanie wieczyste mogą być zastosowanie w każdym przypadku, gdy nieruchomość
oddana w użytkowanie wieczyste nie została zagospodarowana w terminie. W ocenie SKO to na kobiecie ciążył
obowiązek dotrzymania terminu zabudowania nieruchomości, a niewywiązywanie się przez wykonawcę robót
budowlanych z zawartej umowy na wykonanie budynku, a także kwestie zdrowotne oraz finansowe nie stanowią
podstawy do uznania, że niewykonanie obowiązku zagospodarowania nieruchomości nastąpiło z przyczyn
niezależnych od użytkownika wieczystego.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim w wyroku z 28.4.2021 r., II SA/Go 445/20,

stanął jednak po stronie kobiety. Uzasadniając swoje stanowisko wskazał on, że wydanie decyzji na podstawie art.
63 ust. 3 GospNierU nie jest obligatoryjne i to od uznania danego organu zależy, czy decyzja taka zostanie podjęta.
Nie może on jednak tego uczynić mechanicznie, gdy tylko stwierdzi, że określony w umowie termin do
zagospodarowania gruntu został przekroczony. Konieczne jest bowiem ustalenie, czy po stronie osób, które
w umowie zobowiązały się do zagospodarowania gruntu nie zachodzą okoliczności usprawiedliwiające niewykonanie
podjętego obowiązku. Sąd zaznaczył, że w szczególności takimi okolicznościami może być stan zdrowia
zobowiązanych osób, przy czym trzeba wyjaśnić, czy stan ten nie tylko nie uniemożliwiał terminowe
zagospodarowanie działki, ale także, czy nie powodował bezczynności tych osób w kwestii ubiegania się o zmianę
terminu do wykonania podjętego obowiązku, czy też braku aktywności w toczącym się w sprawie postępowaniu
administracyjnym.
Wyrok WSA w Gorzowie Wielkopolskim z 28.4.2021 r., II SA/Go 445/20,

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim uznał, że decyzja organu zależy od okoliczności sprawy, a stan zdrowia osoby zobowiązanej może być uzasadnieniem nierealizacji umowy. Konieczne jest indywidualne rozpatrzenie sytuacji i ewentualne usprawiedliwienie braku wykonania obowiązku. Wyrok ten stanowi ważny precedens w kontekście interpretacji przepisów dotyczących użytkowania wieczystego nieruchomości.