Podział działki nie zawsze oznacza, że jej sprzedaż podlega VAT
W dobie pandemii COVID-19 zauważalnie wzrosło zainteresowanie inwestowaniem w działki. Najnowsze interpretacje podatkowe sugerują, że fiskus jest bardziej liberalny w kwestii opodatkowania sprzedaży gruntów przez osoby fizyczne. Artykuł omawia przypadki, w których sprzedaż działki nie podlega VAT, analizując definicję działalności gospodarczej oraz kryteria uznania za podatnika VAT. Przedstawia również konkretny przypadek dwóch braci, którzy sprzedają część niezabudowanej działki rolniczej, unikając opodatkowania VAT.
Tematyka: podział działki, sprzedaż nieruchomości, VAT, interpretacja podatkowa, podatek od towarów i usług, działalność gospodarcza, definicja podatnika VAT, transakcja gruntowa, zwolnienie z VAT
W dobie pandemii COVID-19 zauważalnie wzrosło zainteresowanie inwestowaniem w działki. Najnowsze interpretacje podatkowe sugerują, że fiskus jest bardziej liberalny w kwestii opodatkowania sprzedaży gruntów przez osoby fizyczne. Artykuł omawia przypadki, w których sprzedaż działki nie podlega VAT, analizując definicję działalności gospodarczej oraz kryteria uznania za podatnika VAT. Przedstawia również konkretny przypadek dwóch braci, którzy sprzedają część niezabudowanej działki rolniczej, unikając opodatkowania VAT.
W dobie pandemii COVID-19 zauważalnie wzrosło zainteresowanie inwestowaniem w działki. Nieprzerwanie bogaty jest także dorobek Dyrektora KIS w zakresie wydawanych interpretacji indywidualnych dotyczących sprzedaży gruntu przez osoby fizyczne. I co ciekawe, najnowszy dorobek w tej materii wskazuje, że fiskus jest nieco bardziej liberalny niż jeszcze kilka lat temu. Sprzedaż nieruchomości a VAT Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z 11.3.2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 685; dalej: VATU), podatnikami są podmioty wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Przy czym zgodnie z art. 15 ust. 2 VATU, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Definicja działalności gospodarczej, a w związku z tym także same pojęcie podatnika VAT interpretowane są przez organy podatkowe raczej szeroko. Aby zostać podatnikiem VAT, nie trzeba być przedsiębiorcą w ogólnym tego słowa znaczeniu (tzn. np. zarejestrować działalność w CEIDG). Nie trzeba też dokonywać określonych czynności w sposób cykliczny i powtarzalny. Nawet jednorazowa czynność, ale dokonana w sposób wskazujący na jej profesjonalny charakter może być uznana za działalność gospodarczą. A to może rodzić skutki na gruncie VAT. Absolutnie sztandarowym, sztampowym przykładem tego typu sytuacji jest sprzedaż przez osoby fizyczne nieruchomości gruntowych. Na szczęście nie każdy sprzedawca działki będzie od razu musiał wystawić fakturę. Czego dotyczyła sprawa Sprawa dotyczy dwóch braci, którzy wraz ze swoimi małżonkami są współwłaścicielami niezabudowanej działki rolnej. Działka nigdy nie służyła jednak do prowadzenia jakiejkolwiek działalności gospodarczej ani rolniczej (np. w postaci uprawy roślin ani hodowli czy wypasu zwierząt). Właściciele nie są zresztą rolnikami ani przedsiębiorcami, pracują na etatach. Działka nie była też nigdy przedmiotem najmu ani dzierżawy, nie jest też na niej ustanowiona jakakolwiek służebność. Ujmując rzecz wprost, na działce po prostu rośnie trawa, co niewątpliwie upiększa (zazielenia) okoliczny krajobraz. I tyle. Działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Nie jest też uzbrojona w przyłączenia elektryczne, kanalizacyjne itp. Nie były na niej podejmowane żadne działania ulepszające jej stan (poza niezbędnymi czynnościami pielęgnacyjnymi i porządkowymi). Właściciele nie ponosili też jakichkolwiek nakładów istotnie zwiększających jej wartość. Ot – majątek rodzinny wykorzystywany w celach rekreacji. W wyniku narady rodzinnej, właściciele postanowili jednak część działki sprzedać. Wpływ na taką decyzję miały niewątpliwie galopujące ceny nieruchomości. I możliwość korzystnej sprzedaży zwłaszcza tak atrakcyjnie położonej działki. Ta wzbudza u potencjalnych kupców duże zainteresowanie. Właściciele chcą więc wykorzystać okazję i przeznaczyć środki ze sprzedaży części działki na zaspokojenie swoich potrzeb lokalowych (budowę domu). Na sprzedaż wystawiona jest jedynie część działki. Właściciele wystąpili więc o geodezyjny podział nieruchomości oraz złożyli wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy odnośnie części działki przeznaczonej na sprzedaż. Na tym jednak zaangażowanie pro-sprzedażowe właścicieli się kończy. Nie muszą szczególnie ogłaszać zamiaru zbycia nieruchomości ani korzystać ze wsparcia profesjonalnego pośrednika. I bez tego mogą bowiem przebierać w ofertach kupna. Transakcja sprzedaży ma mieć charakter możliwie prosty, bez zawierania dodatkowych zobowiązań (np. umowy dzierżawy na czas uzyskania stosownych pozwoleń). Właściciele działki wykazują się przy tym godną podziwu świadomością podatkową. Orientując się nieco w zawiłościach przepisów i praktyki podatkowej obawiają się bowiem, że z tytułu sprzedaży części działki mogą zostać uznani za podatników VAT. Postanawiają więc wzorcowo sprawdzić, i to jeszcze przed dokonaniem transakcji, czy aby fiskus uzna ich za osoby prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu VATU. Stanowisko organu Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z 14.7.2021 r., 0114-KDIP4-2.4012.296.2021.1.MMA, w pełni zgodził się ze stanowiskiem właścicieli działki i uznał, że sprzedaż w tego rodzaju okolicznościach nie podlega opodatkowaniu VAT. Więc i właściciele działki nie są podatnikami VAT. Fiskus nie wyciągnie więc ręki po podatek VAT w oparciu przesłanki przesądzające o braku profesjonalnego charakteru sprzedaży. Po pierwsze, działka stanowi majątek prywatny (rodzinny), została nabyta zgodnie z takim przeznaczeniem i nie służyła nigdy do prowadzenia działalności gospodarczej. Po drugie, sprzedaż ma mieć charakter typowy dla rozporządzania majątkiem osobistym. Dokonywana jest z przyczyn zmierzających do zaspokajania celów osobistych i rodzinnych, bez udziału pośredników i agencji nieruchomości. Ani bez ogłaszania zamiaru sprzedaży ani podejmowania czynności marketingowych. Bez zawierania umów przedwstępnych, oddawania nieruchomości w dzierżawę w celu uzyskania pozwoleń, bez udzielania pełnomocnictw itp. Po trzecie wreszcie, działka nie była też przedmiotem jakichkolwiek ulepszeń ani inwestycji (np. uzbrojenia, ogrodzenia itp.) poza czynnościami niezbędnymi z punktu widzenia wykorzystania działki do celów osobistych (uporządkowanie, zazielenienie itp.). Całokształt okoliczności wskazuje więc, że w ww. zakresie sprzedawcy – bracia nie są podatnikami VAT. Komentarz Ewentualne uznanie, że bohaterowie opisywanej interpretacji są podatnikami VAT rodziłoby daleko idące skutki. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 VATU, sprzedaż gruntu objętego decyzją o warunkach zabudowy nie korzysta z przedmiotowego zwolnienia z VAT. Co więcej, nie korzysta też ze zwolnienia podmiotowego zgodnie z art. 113 ust. 13 pkt 1 VATU (w przypadku wartości sprzedaży w wysokości do 200 000 PLN). A to oznacza, że sprzedawca gruntu powinien zarejestrować się jako podatnik VAT, wystawić fakturę, rozliczyć podatek, złożyć deklarację – a później (po dokonaniu sprzedaży) zapewne wyrejestrować się. Trochę to wszystko kłopotliwe, jak na jedną jedyną transakcję. Pół biedy, jeśli – niczym współwłaściciele opisywanej nieruchomości – sprzedawcy analizują ww. ryzyko „z góry” i wykazują się daleko posuniętą świadomością podatkową i rozwagą. Częściej jednak o niezrealizowanych obowiązkach sprzedawca może dowiedzieć się po fakcie. A to dodatkowo skutkować będzie odsetkami, dodatkowym zobowiązaniem VAT. No i odpowiedzialnością karnoskarbową. Przesłanki profesjonalnego obrotu Utarło się w praktyce podatkowej, że istnieją pewne przesłanki tradycyjnie świadczące o „profesjonalnym” charakterze transakcji zbycia nieruchomości gruntowej. Okolicznościami takimi jest np. podział działki na mniejsze części albo uatrakcyjnienie jej poprzez złożenie wniosku o wydanie decyzji odnośnie warunków zabudowy. Obydwie okoliczności wystąpiły w opisywanym stanie faktycznym. Niemniej, fiskus na szczęście zachował zdrowy rozsądek. Uznał bowiem, że obydwie ww. aktywności właścicieli miały na celu same tylko umożliwienie realizacji sprzedaży. Dzięki tym czynnościom możliwe jest bowiem rozporządzenie częścią udziału we współwłasności. Znacznie łatwiej sprzedać mniejsze działki, w dodatku budowlane, niż jedną dużą. Nie zmienia to faktu, że sprzedawcy zarządzają w ten sposób prywatnym majątkiem, a nie mieniem służącym do prowadzenia działalności gospodarczej. Wnioski są więc takie, że o uznaniu za podatnika VAT lub nie osoby fizycznej sprzedającej grunty decyduje tzw. całokształt okoliczności. Ważną rolę odgrywa w nim cel nabycia oraz sposób wykorzystywania nieruchomości przed sprzedażą. Jeśli wskazują one na prywatny charakter transakcji, nawet niektóre elementy zwyczajowo uznawane przez fiskusa za „profesjonalne” nie mają takiego znaczenia. I całe szczęście, bo hurtowe doszukiwanie się VAT w tego typu transakcjach to często absurd. Do niedawna, postawę fiskusa pacyfikowały sądy administracyjne. Dziś wydaje się, że dla obrony swojej racji nie trzeba już pisać stosownych skarg. Interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 14.7.2021 r., 0114-KDIP4-2.4012.296.2021.1.MMA,
Podsumowując, interpretacja indywidualna Dyrektora KIS potwierdza, że sprzedaż działki może być zwolniona z VAT z uwagi na prywatny charakter transakcji oraz brak profesjonalnego obrotu. Artykuł wyjaśnia, jakie czynniki decydują o uznaniu osoby fizycznej za podatnika VAT przy sprzedaży gruntów.