Sąd Najwyższy o możliwości weryfikacji hipoteki

Sąd Najwyższy podjął uchwałę dotyczącą możliwości weryfikacji hipoteki w kontekście zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym. Sprawa dotyczyła sporu pomiędzy bankiem a osobą prywatną, który nabył nieruchomość obciążoną hipoteką. Bank domagał się zwrotu kredytu udzielonego deweloperowi. Po złożeniu apelacji, Sąd Apelacyjny zwrócił się do Sądu Najwyższego z pytaniem o możliwość obalenia domniemania zgodności wpisu hipoteki w innym postępowaniu niż uzgodnienie treści księgi wieczystej.

Tematyka: Sąd Najwyższy, weryfikacja hipoteki, uzgodnienie treści księgi wieczystej, domniemanie zgodności, art. 10 KWU

Czy domniemanie zgodności wpisu hipoteki z rzeczywistym stanem prawnym, o którym mowa w art. 3 ust. 1
KWU, może być obalone wyłącznie w procesie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem
prawnym (na podstawie art. 10 KWU), czy też w każdym innym postępowaniu, jako przesłanka
rozstrzygnięcia?
Na wokandę Sądu Najwyższego trafiła sprawa dotycząca sposobu weryfikacji hipoteki. Do sporu doszło pomiędzy
bankiem a osobą prywatną. Mężczyzna kupił od dewelopera mieszkanie wraz z prawem do części gruntu. W księdze
wieczystej dla nieruchomości widnieje zapis o hipotece łącznej, która stanowiła zabezpieczenie kredytu udzielonego
przez bank PKO BP deweloperowi przy zakupie gruntu pod budowę inwestycji mieszkaniowej. Przy kupnie lokalu
mężczyzna dostał od strony sprzedającej zapewnienie, że hipoteka zostanie wykreślona z księgi, ale zanim to się
stało spółka deweloperska upadła nie spłaciwszy wcześniej kredytu. PKO BP pozwało właściciela mieszkania,
domagając się od niego 176 tys. zł. Bank zastrzegł przy tym, że mężczyzna ma prawo do powoływania się w czasie
egzekucji na ograniczenie swej odpowiedzialności do wartości jego nieruchomości lokalowej.
Pozwany twierdził przed Sądem Okręgowym w Warszawie, że hipoteka jest nieważna, jednak organ stanął po stronie
banku twierdząc, że „właściwą drogą podważania wpisu w księdze wieczystej jest postępowanie o uzgodnienie treści
księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym na podstawie art. 10 ust. 1 ustawy z 6.7.1982 r. o księgach
wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 2204 ze zm.; dalej: KWU)”. Taki scenariusz wymagałby jednak
wszczęcia osobnej sprawy.
Mężczyzna wniósł apelację, a Sąd Apelacyjny nie miał pewności, jak powinien rozstrzygnąć omawianą sprawę.
W związku z powyższym zwrócił się do Sądu Najwyższego z następującym pytaniem: „Czy domniemanie zgodności
wpisu hipoteki z rzeczywistym stanem prawnym, o którym mowa w art. 3 ust. 1 KWU, może być obalone wyłącznie
w procesie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (na podstawie art. 10 KWU), czy
też w każdym innym postępowaniu, jako przesłanka rozstrzygnięcia?”
SN w uchwale z 8.9.2021 r., III CZP 28/21,
stwierdził: „Domniemanie zgodności wpisu z rzeczywistym stanem
prawnym, o którym mowa w art. 3 ust. 1 KWU, także w odniesieniu do wpisu hipoteki, może zostać wzruszone – jako
przesłanka rozstrzygnięcia – w innej sprawie cywilnej niż sprawa o uzgodnienie treści księgi wieczystej
z rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 KWU)”.
Uchwała SN z 8.9.2021 r., III CZP 28/21,

Sąd Najwyższy w uchwale stwierdził, że domniemanie zgodności wpisu hipoteki z rzeczywistym stanem prawnym może być obalone w innej sprawie cywilnej niż postępowanie o uzgodnienie treści księgi wieczystej. Decyzja ta ma istotne znaczenie dla przyszłych sporów dotyczących weryfikacji hipotek. Uchwała SN z 8.9.2021 r., III CZP 28/21, wyjaśnia, że istnieje możliwość podważenia zgodności wpisu hipoteki w innych postępowaniach niż te dotyczące księgi wieczystej.