Ulga mieszkaniowa: Polski Ład może sprzyjać rozwodnikom spłacającym wspólny kredyt

Rozwód może wpłynąć na opodatkowanie sprzedaży nieruchomości, zwłaszcza jeśli chodzi o wydatek na spłatę kredytu. Polski Ład może jednak przynieść ulgę mieszkaniową, która pozwoli uniknąć podatku z tytułu zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat. Wszystko to ma związek z nowymi przepisami ustawy podatkowej wprowadzanymi w ramach Polskiego Ładu.

Tematyka: ulga mieszkaniowa, Polski Ład, opodatkowanie sprzedaży nieruchomości, spłata kredytu, interpretacja prawa podatkowego

Rozwód może być też wielopoziomowym problemem podatkowym. Np. jeśli w jego wyniku dochodzi do
sprzedaży domu finansowanego ze wspólnie zaciągniętego kredytu. Zwłaszcza, jeśli związek nie wytrzymał
próby czasu przed upływem pięciu lat, po upływie których sprzedaż nieruchomości nie podlega już
opodatkowaniu. Obecnie podatnicy znajdują się w tej kwestii na straconej pozycji. Paradoksalnie jednak,
z pomocą przyjść może Polski Ład.
Ulga mieszkaniowa
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z 26.7.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2021
poz. 1128 ze zm.; dalej: PDOFizU), opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz
udziału w nieruchomości, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed
upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Niemniej jednak, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 PDOFizU, zwolnione z opodatkowania są dochody z odpłatnego
zbycia nieruchomości w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na
własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Jeżeli począwszy
od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło
odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany
na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości
przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Ww. przepis określa rozwiązanie zwane tzw. ulgą mieszkaniową. Zasady jej stosowania dookreśla szereg dalszych
przepisów PDOFizU. Część z nich kształtuje katalog wydatków uznawanych za mieszkaniowe (art. 21 ust. 25-28
PDOFizU). Szczególne regulacje dotyczą uznawania za przeznaczone na cele mieszkaniowe wydatków na spłatę
zaciągniętych kredytów. Tego rodzaju wydatki rodzą szereg wątpliwości praktycznych zwłaszcza w zakresie rozliczeń
kredytów zaciągniętych na nabycie sprzedawanej nieruchomości. Istotny jest w tym zakresie zwłaszcza art. 21 ust.
30 PDOFizU, zapobiegający w swym założeniu korzystaniu przez podatników z podwójnej preferencji podatkowej
(zaliczenia wydatków w koszty oraz zwolnienia dochodu z opodatkowania). Życie jest jednak życiem i pisze życiowe
scenariusze.
Czego dotyczyła sprawa
Małżeństwo nabyło 24.11.2014 r. roku niezabudowaną działkę w części ze środków własnych, w części zaś z kredytu
bankowego hipotecznego (który został zresztą dość szybko spłacony). Na działce, małżeństwo rozpoczęło budowę
budynku mieszkalnego jednorodzinnego, finansowanego z kolejnego kredytu, zaciągniętego wspólnie.
Kredyt na budowę domu został wykorzystany na sfinansowanie wydatków m.in. na przygotowanie terenu pod
budowę, prace ziemne, ogrodzenie nieruchomości, przyłącza, materiały budowlane oraz usługi budowlane związane
z budową domu (w tym prace wykończeniowe w środku). Inna sprawa, że zakup mebli czy niezbędnego sprzętu AGD
czy RTV finansowany był już ze środków własnych. Wydatki, które zostały sfinansowane kredytem hipotecznym
uwzględnione zostały jako koszt uzyskania przychodu w zeznaniu PIT-39 w części, tj. w wysokości wydatków
udokumentowanych fakturami VAT.
Niestety, związek małżeński nie wytrzymał próby czasu i para rozwiodła się. Postanowiła więc (była już) para
sprzedać zabudowaną nieruchomość stanowiącą przedmiot współwłasności (już: w częściach ułamkowych).
Sprzedaż nastąpiła przed upływem pięciu lat od końca roku, w którym doszło do wybudowania domu. Zdecydowana
większość kwoty uzyskanej ze sprzedaży domu przeznaczona została na spłatę kredytu zaciągniętego na jego
budowę. Jedynie po ok. 20 000 zł trafiło na rachunki bankowe każdego z byłych już małżonków.
Rozwiedzioną parę łączyła rozterka, czy wydatkowanie środków pieniężnych uzyskanych ze sprzedaży
nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na wybudowanie
tejże nieruchomości pozwala im na skorzystanie z ulgi mieszkaniowej. A więc na uniknięcie konieczności zapłaty
podatku z tytułu zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat od jej nabycia.
Stanowisko organu
Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z 3.11.2021 r., 0115-KDIT1.4011.576.2021.2.JG, uznał, że zainteresowani
rozliczając transakcję sprzedaży nieruchomości zobowiązani są uwzględnić wydatki na jej nabycie (wytworzenie).

A skoro w ramach obliczenia dochodu ze sprzedaży nieruchomości jest uwzględniony koszt budowy budynku
również w części sfinansowanej kredytem to obowiązuje ustawowy zakaz traktowania spłaty kredytu zaciągniętego
na tą budowę jako wydatku na własne cele mieszkaniowe.
W przeciwnym wypadku, zainteresowani odliczyliby dwukrotnie te same wydatki, a tego zdaniem fiskusa zabrania
wprost art. 21 ust. 30 PDOFizU. Odmienne podejście przeczyłoby istocie zawartych w prawie podatkowym
mechanizmów ulg, żaden podatnik nie jest uprawniony do dwukrotnego odliczania tych samych wydatków. Koszty
uzyskania przychodów nie stanowią wprawdzie ulgi podatkowej w potocznym znaczeniu, ale przy opodatkowaniu
podatkiem dochodowym przychodu z danego źródła do kosztów tych można zaliczyć określone wydatki.
Uwzględnienie tych wydatków w kosztach podatkowych stanowi o zmniejszeniu dla podatnika przychodu
podlegającego opodatkowaniu. Prawo do odliczania poniesionych kosztów jest zatem formą przywileju podatkowego,
która daje ulgę przy obliczaniu wysokości zobowiązania do zapłaty.
Do wydatku na własne cele mieszkaniowe można więc zakwalifikować spłacony kredyt jedynie w tej części, która nie
została uwzględniona w kosztach uzyskania przychodów w postaci wydatków na budowę budynku (nakładów na
sprzedaną nieruchomość).

Komentarz
Ww. rozważania mogą niebawem stracić na aktualności. Zgodnie z projektem ustawy podatkowej w ramach tzw.
Polskiego Ładu, już 1.1.2022 r. ma wejść w życie art. 21 ust. 30a PDOFizU. Przewiduje on, że zaliczanymi do
wydatków na cele mieszkaniowe są wydatki na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki),
zaciągniętego w związku ze zbywaną nieruchomością - w tym także gdy wydatki te odpowiadają równowartości
wydatków uwzględnionych w kosztach uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust.
1 pkt 8 lit. a–c PDOFizU, które sfinansowane zostały tym kredytem (pożyczką).
To wyjście poza aktualną linię orzeczniczą zakładającą, że do pojęcia „ulgi podatkowej” zalicza m.in. klasycznie
pojmowane koszty uzyskania przychodów. Oraz unormowanie pewnego rodzaju paradoksu, zgodnie z którym „cele
mieszkaniowe” mogą być realizowane jedynie po zbyciu danej nieruchomości. Przepisy PDOFizU nie posługują się
jednak pojęciem „nowych celów mieszkaniowych”. Założenie, że u podstaw preferencji finansowania z kredytu
zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia leży wymaganie by to zobowiązanie było
zaciągnięte wyłącznie na zakup przez podatnika nowej nieruchomości, innej niż ta zbywana jest więc wewnętrznie
sprzeczne. Zwłaszcza, że częstokroć podatnik nie ma możliwości sprzedaży nieruchomości, na którą ustanowiona
jest hipoteka bez zobowiązania bezzwłocznej spłaty kredytu zabezpieczonego hipoteką. Zamiarem ustawodawcy nie
jest zaś przecież zachęcenie podatników do nabywania, w miejsce zbywanych nieruchomości wyłącznie innych
nieruchomości z przeznaczeniem na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Co zresztą wnioskodawcy omawianej
interpretacji słusznie podnosili.
Pamiętajmy jednak, że przy okazji tych samych zmian przepisów ustawy podatkowej w ramach Polskiego Ładu,
ustawodawca postanowił rozprawić się z nieuzasadnioną „podwójną preferencją” w zakresie lokali mieszkaniowych.
I wyrugował możliwość dokonywania w związku z nabywaniem takich lokali amortyzacji podatkowej. Wszystko
dlatego, że zdaniem ustawodawcy, możliwość zaliczania do kosztów uzyskania przychodów odpisów
amortyzacyjnych powoduje, że dochody uzyskiwane z tego tytułu są w obowiązującym stanie prawnym, efektywnie
bardzo często nieopodatkowane. Odpisy amortyzacyjne dokonywane od tych składników zmniejszają dochód do
opodatkowania do takiego poziomu, że podatek dochodowy nie występuje. Oczywiście, nadal będzie możliwe
jednorazowe zaliczenie takich wydatków do kosztów uzyskania przychodów (w momencie zbycia nieruchomości).
W zakresie stosowania ulgi mieszkaniowej dzieją się w ostatnim czasie także inne rzeczy pozytywne. Za taką
uważać należy interpretację ogólną Ministra Finansów z 14.10.2021 r., DD2.8202.4.2020,
. Fiskus potwierdził
w niej, że mieszczą się w katalogu wydatków na cele mieszkaniowe wydatki m.in. na sprzęt AGD, szafki łazienkowe,
oświetlenie sufitowe, okapy. A także na meble, które charakteryzuje trwały związek z obiektem budowlanym lub jego
częścią, wykonanych na indywidualne zlecenie, tj. na szafy wnękowe, pawlacze, zabudowę garderoby, zabudowę
kuchenną „pod wymiar” i wolnostojącą.
Tak, jak zmieniają się stosunki międzyludzkie i między-małżeńskie, tak zmieniają się przepisy podatkowe i praktyka
ich stosowania.

Interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 3.11.2021 r., 0115-KDIT1.4011.576.2021.2.JG

Nowe przepisy ustawy podatkowej w ramach Polskiego Ładu wprowadzają zmiany dotyczące ulgi mieszkaniowej. Zaliczane do wydatków na cele mieszkaniowe będą wydatki na spłatę kredytu zaciągniętego w związku ze zbywaną nieruchomością. Jednak istnieje ryzyko, że zmiany te mogą wprowadzić pewne paradoksy w interpretacji prawa podatkowego.