Ochrona nabywców na etapie realizacji inwestycji deweloperskich
Ustawa o ochronie nabywcy lokalu mieszkalnego i Deweloperski Fundusz Gwarancyjny wprowadzają nowe zabezpieczenia dla kupujących nieruchomości deweloperskie. Nowe przepisy mają na celu ograniczenie ryzyka utraty wpłaconych środków w przypadku różnych sytuacji, takich jak upadłość dewelopera czy odmowa przeniesienia własności. Wprowadzono m.in. obowiązek utworzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego i odprowadzania składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.
Tematyka: ochrona nabywców, nieruchomości deweloperskie, Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, mieszkaniowy rachunek powierniczy, umowa rezerwacyjna, Prospekt informacyjny
Ustawa o ochronie nabywcy lokalu mieszkalnego i Deweloperski Fundusz Gwarancyjny wprowadzają nowe zabezpieczenia dla kupujących nieruchomości deweloperskie. Nowe przepisy mają na celu ograniczenie ryzyka utraty wpłaconych środków w przypadku różnych sytuacji, takich jak upadłość dewelopera czy odmowa przeniesienia własności. Wprowadzono m.in. obowiązek utworzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego i odprowadzania składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.
Ustawą z 20.5.2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. z 2021 r. poz. 1177; dalej: OchrNabDFGU) wprowadzono instrumenty mające skuteczniej zabezpieczać interesy podmiotów zainteresowanych kupnem nieruchomości deweloperskich. • Zasadnicza zmiana, jaką niesie ze sobą uchwalenie nowej ustawy to utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego mającego przeciwdziałać możliwej utracie środków wpłaconych przez nabywców na mieszkaniowy rachunek powierniczy, choćby na wypadek ogłoszenia przed dewelopera upadłości, nieprzystąpienia przez niego do realizacji inwestycji czy też nieuzasadnionej odmowy przeniesienia własności nieruchomości. • Nowelizacja co do zasady wejdzie w życie z upływem 12 – miesięcznego vacatio legis tj. 1.7.2022 r. Wraz z tą datą utraci moc ustawa z 16.9.2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1445; dalej: OchrNabU). Ratio legis Praktyka obrotu, w okresie funkcjonowania OchrNabU wykazała, że czynności faktyczne i prawne pomiędzy deweloperami i nabywcami obejmujące etapy od otwarcia przedsięwzięcia deweloperskiego, podania do publicznej wiadomości informacji o rozpoczęciu procesu oferowania lokali lub domów, przez etap zawarcia umowy deweloperskiej, aż po przeniesienie własności nieruchomości, nie są dostatecznie chronione. Jednym z negatywnych zjawisk były odnotowywane liczne przypadki ogłaszania przez firmy deweloperskie upadłości, które pociągały za sobą straty finansowe po stronie niezabezpieczonych na tą okoliczność nabywców lokali mieszkalnych i domów. Wskutek niewydolności systemu prawnego, ustawodawca zdecydował się wprowadzić ustawę skuteczniej zabezpieczającą interesy stron m.in. poprzez wzmocnienie mechanizmów ochrony wpłat nabywców czy nakładając na deweloperów obowiązki przedkontraktowe. Bankowy Fundusz Gwarancyjny Zgodnie z art. 6 ust. 1 OchrNabDFGU, deweloper, celem ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę zobligowany będzie zapewnić, wedle swojego wyboru, otwarty lub zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Oznacza to zatem rezygnację z dotychczasowej formuły otwartych rachunków powierniczych oferowanych z dodatkowym zabezpieczeniem w postaci gwarancji ubezpieczeniowej albo bankowej. Jednocześnie, przemodelowanie dotychczasowego katalogu pociąga za sobą nałożenie na deweloperów dodatkowego obowiązku w postaci odprowadzania składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny stanowiący wyodrębniony rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym. Środki na nim zgromadzone będą pochodzić m.in.: ze składek deweloperów, z odsetek od środków pieniężnych zgromadzonych na tym rachunku bankowym oraz przychodów z lokat środków, z roszczeń, z wpływów z tytułu zaspokojenia się z masy upadłościowej w przypadku upadłości dewelopera lub banku, ze środków uzyskanych przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny z pożyczek i kredytów. Zasadnicza jego część tj. składka będzie obliczona natomiast jako iloczyn stawki procentowej - 1% albo 0,1% (w zależności od opcji ustanowionego rachunku powierniczego - art. 49 ust. 7 OchrNabDFGU) oraz wartości wpłaty dokonanej przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy w związku z realizacją stosownych umów bądź wartości wpłaty dokonanej przez dewelopera w ramach wnoszonej przez niego opłaty rezerwacyjnej zgodnie z art. 32 ust. 4 OchrNabDFGU. Umowa rezerwacyjna Zważywszy na powszechną w obrocie gospodarczym praktykę zawierania umów rezerwacyjnych i zwróconą uwagę legislatora na brak regulacji prawnych w tym zakresie, instytucję tą wprowadzono mocą art. 29 i nast. OchrNabDFGU w celu zabezpieczenia interesów nabywców i odprowadzanych przez nich opłat. Umowa rezerwacyjna, mocą swobodnej woli kontrahentów, może zostać zawarta przed każdą z umów, które są regulowane przez ustawę, a zatem m.in. przed: umową deweloperską, ustanawiającą odrębną własność lokalu mieszkalnego i przenoszącą własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z niego na nabywcę czy umową sprzedaży zawieraną przez dewelopera albo przedsiębiorcę innego niż deweloper. Związanie się nią ma charakter fakultatywny. Bez znaczenia pozostaje przy tym okoliczność, czy rezerwujący jest osobą ubiegają się o kredyt bankowy. Strony mogą także zdecydować, że umowa będzie mieć charakter nieodpłatny. W przypadku jednak zastrzeżenia wpłaty jako ekwiwalentu za zobowiązanie dewelopera do wyłączenia z jego oferty sprzedaży, na czas określony w tej umowie, wybranego przez osobę zainteresowaną zawarciem z nim umowy lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, ustawodawca zastrzegł, iż jej wielkość nie może przekroczyć 1% ceny nieruchomości określonej w prospekcie informacyjnym. Prospekt informacyjny Prospekt informacyjny to także kolejny, przedkontraktowy wymóg nałożony na dewelopera. Jego projekt będzie stanowił nie tylko integralną część umowy deweloperskiej, ale także poprzedzającej ją umowy rezerwacyjnej (art. 33 OchrNabDFGU). Rezerwujący musi mieć możność zapoznania się z przedsięwzięciem deweloperskim, a w razie dokonania przez dewelopera zmian w prospekcie lub jego załącznikach bez poinformowania przyszłego nabywcy o tym fakcie, opłata rezerwacyjna będzie podlegać zwrotowi. Obowiązek ten nie dotyczy jedynie takich zmian prospektu informacyjnego, które związane są z ujawnianiem w księdze wieczystej roszczeń wynikających z umów czy roszczeń o ustanowienie hipoteki przez nabywców na rzecz banków udzielających im kredytu hipotecznego. Zwrot opłaty rezerwacyjnej w podwójnej wysokości W dotychczasowym stanie prawnym niewywiązywanie się przez dewelopera z umowy rezerwacyjnej było równoznaczne z obowiązkiem zwrotu przyszłemu nabywcy wpłaconej przez niego kwoty tytułem rezerwacji. Deweloper zatem, decydując się wbrew łączącym strony ustaleniom, na świadome zwolnienie lokalu z rezerwacji i zawarcie finalnej umowy z innym podmiotem, nie ponosił żadnych negatywnych konsekwencji będąc zobowiązanym jedynie do oddania nie swoich pieniędzy. Wraz z wejściem w życie OchrNabDFGU, obowiązek zwrotu opłaty rezerwacyjnej został rozszerzony dodatkowo o konieczność wypłaty rezerwującemu kolejnej kwoty w takiej samej wysokości (pochodzącej już ze środków dewelopera) - zmiana ma przyczynić się do zwiększenia ochrony nabywców i przeciwdziałać nieuczciwym praktykom deweloperskim. Na deweloperze ciążyć będzie powinność zwrotu rezerwującemu opłaty rezerwacyjnej w podwójnej wysokości także wówczas, gdy nie usunie on wad zgłoszonych do protokołu odbioru przed przeniesieniem własności lokalu lub domu.
OchrNabDFGU wprowadza nowe rozwiązania mające na celu zwiększenie ochrony nabywców nieruchomości deweloperskich. Przepisy dotyczą m.in. mechanizmów ochrony wpłat, umowy rezerwacyjnej i Prospektu informacyjnego. W przypadku niewywiązania się z umowy rezerwacyjnej, deweloper będzie zobowiązany do zwrotu opłaty rezerwacyjnej w podwójnej wysokości, co ma zapobiec nieuczciwym praktykom.