Czy gmina może sama określić przeznaczenie nieruchomości?

Na wokandę Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie trafił spór pomiędzy magistratem a jedną ze spółek dotyczący przeznaczenia nieruchomości. Spółka kwestionowała decyzję urzędników, argumentując brakiem ustalonego przeznaczenia terenu zgodnie z przepisami. Sąd stwierdził, że organ ma obowiązek przeprowadzenia analizy urbanistycznej w celu określenia przeznaczenia nieruchomości, nawet jeśli nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Tematyka: nieruchomość, przeznaczenie, spór, urząd, przetarg, analiza urbanistyczna, decyzja, plan zagospodarowania, Sąd Administracyjny

Urząd jest zobligowany do odpowiedniego określenia przeznaczenia nieruchomości.
Stan faktyczny i rozstrzygnięcie
Na wokandę Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie trafił spór pomiędzy magistratem a jedną ze
spółek (dalej: Spółka). Prezydent miasta w wykazie nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży w drodze przetargu
ustnego nieograniczonego wykazał m.in. dwie nieruchomości, które stały się przedmiotem zainteresowania owej
Spółki. Ponieważ zaoferowała ona najwyższą kwotę, wygrała przetarg, jednak nie doszło do notarialnego zawarcia
umowy. Pomimo dwukrotnego wyznaczenia terminu zapłaty całej należności Spółka nie dokonała wpłaty. Prezydent
miasta uznał, że przedsiębiorstwo nie wywiązało się z warunków przetargowych, a co za tym idzie - wpłacone przez
nie wadium przepadło.
Spółka nie zgodziła się z taką decyzją. Chcąc odzyskać wadium w wys. 710 tys. zł, jej przedstawiciele zarzucali
magistratowi szereg nieprawidłowości, które w ich mniemaniu uzasadniały brak sfinalizowania transakcji. Spółka
zwróciła uwagę na fakt, że w informacjach przetargowych urzędnicy podali, iż przeznaczeniem nieruchomości,
będącej przedmiotem oferty, jest funkcja usługowo-mieszkaniowa. Tymczasem w opinii firmy dane te nie pokrywały
się ze stanem faktycznym. Spółka argumentowała, że stosownie do treści art. 4 ust. 1 ustawy z 27.3.2003 r.
o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 741 ze zm.) przeznaczenie terenu może
ustalać wyłącznie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który dla przedmiotowej nieruchomości nie
został uchwalony. W związku z powyższym nie było podstaw prawnych do wskazania przeznaczenia nieruchomości,
bowiem de facto nie zostało ono ustalone. Zdaniem spółki w wykazie nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży
było ono określone przez organ całkowicie dowolnie, sprzecznie z ww. przepisami. W konsekwencji wprowadzało
potencjalnego kupca w błąd. Skarżący twierdzili, że przetarg należało unieważnić i zwrócić wadium.
WSA w Olsztynie w wyroku z 18.11.2021 r., II SA/Ol 733/21,
, stanął po stronie urzędników. Organ stwierdził,
że dla obszaru, na którym są zlokalizowane nieruchomości objęte spornym wykazem, nie sporządzono miejscowego
planu zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano dla nich decyzji o warunkach zabudowy. W związku
z powyższym organ nie mógł wskazać przeznaczenia terenu i sposobu jego zagospodarowania na podstawie
nieistniejących dokumentów. Powyższe nie oznacza jednak, że organ nie ma prawnych możliwości wskazania tego
przeznaczenia. Sąd wskazał na art. 35 ust. 2 ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U.
z 2021 r. poz. 1899 ze zm.). Uznał, że skoro urząd jest zobligowany do „odpowiedniego określenia” przeznaczenia
nieruchomości, to należy przeprowadzić wstępną analizę urbanistyczną. Wynikało z niej, że biorąc pod uwagę
elementy zabudowy z sąsiedztwa, do których należy dostosować planowaną inwestycję, przedmiotowa
nieruchomość może być przeznaczona pod funkcje usługowo-mieszkaniowe, jak to zostało określone w wykazie. Sąd
zaznaczył, że wykaz nie stanowi podstawy do ustalenia przeznaczenia oraz sposobu zagospodarowania
nieruchomości. Stanowi o tym plan miejscowy, lub, w razie jego braku - decyzja o warunkach zabudowy. Tym samym
tak określone przeznaczenie nieruchomości nie wprowadzało w błąd potencjalnych nabywców, zwłaszcza, że
w ogłoszeniu o przetargu została zawarta informacja, że nabywca nieruchomości powinien uzyskać decyzję
o warunkach zabudowy.
Wyrok WSA w Olsztynie z 18.11.2021 r., II SA/Ol 733/21,

Wyrokiem z 18.11.2021 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie potwierdził, że organ ma możliwość określenia przeznaczenia nieruchomości poprzez wstępną analizę urbanistyczną. Decyzja ta nie wprowadzała w błąd potencjalnych nabywców, ponieważ informacje wymagane do zakupu zostały zawarte w ogłoszeniu o przetargu.