Brak związku roszczenia odszkodowawczego uzupełniającego z prowadzeniem działalności gospodarczej przez gminę

Roszczenie odszkodowawcze uzupełniające, dochodzone przez gminę przeciwko osobie zajmującej lokal bez tytułu prawnego, nie jest związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Sprawa dotyczyła przedawnienia roszczenia gminy wobec byłego najemcy o odszkodowanie tzw. uzupełniające za okres po ustaniu najmu. Sąd Najwyższy podkreślił istotę rozróżnienia między prowadzeniem działalności gospodarczej a prowadzeniem przedsiębiorstwa.

Tematyka: roszczenie odszkodowawcze uzupełniające, gmina, działalność gospodarcza, przedawnienie roszczeń, OchrLokU, Sąd Najwyższy, kryteria kwalifikacji działalności gminy

Roszczenie odszkodowawcze uzupełniające, obejmujące opłaty niezależne od właściciela, dochodzone przez
gminę przeciwko osobie zajmującej lokal bez tytułu prawnego za okres po jego ustaniu, nie jest związane
z prowadzeniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 118 Kodeksu cywilnego.

Stan faktyczny
SN w sprawie z powództwa Gminy Miejskiej o zapłatę rozstrzygnął na posiedzeniu niejawnym zagadnienie prawne
przedstawione przez SO: „Czy roszczenie gminy wobec byłego najemcy o odszkodowanie tzw. uzupełniające
(opłaty za media) jest związane z prowadzeniem działalności gospodarczej i przedawnia się w terminie 3
lat?”. W sprawie tej Gmina domagała się w pozwie solidarnej zapłaty od pozwanych kwoty ok. 10 tys. zł z odsetkami
tytułem odszkodowania, obejmującego również opłaty niezależne od właściciela, obciążające byłego najemcę lokalu
wchodzącego w skład gminnego zasobu mieszkaniowego.
SR oddalił powództwo. Odnosząc się do podniesionego przez pozwanych zarzutu przedawnienia roszczenia,
wyjaśnił, że wprawdzie należności stanowiące opłaty niezależne od właściciela z tytułu korzystania z lokalu przez
byłego najemcę nie są świadczeniami okresowymi, to jednak tego rodzaju roszczenie jest związane z prowadzeniem
przez stronę powodową działalności gospodarczej i podlega 3-letniemu przedawnieniu. Jego początek przypada na
dzień, w którym roszczenie stałoby się wymagalne, gdyby uprawniony podjął czynność w najwcześniej możliwym
terminie. Rozpoznając apelację strony powodowej, SO powziął wątpliwości, które wyraził w pytaniu prawnym,
przedstawionym do rozstrzygnięcia SN.
Stanowisko SN
Jak wynika z art. 18 ust. 1 ustawy z 21.6.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy
i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 172; dalej: OchrLokU) osoby zajmujące lokal bez tytułu
prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie. Odpowiada ono wysokości
czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat,
to właściciel może żądać od takiej osoby odszkodowania uzupełniającego (art. 18 ust. 2 OchrLokU). Odwołując się
do pojęcia straty jako rodzaju szkody (damnum emergens), ustawodawca nawiązuje do art. 361 § 1 KC. Identyfikuje
on tego typu szkodę ze zmniejszeniem się majątku poszkodowanego, w odróżnieniu od szkody pod postacią
utraconych korzyści, która zmierza do wyrównania uszczerbku w majątku poszkodowanego wskutek nieuzyskania
określonych dochodów. Chodzi tu o sytuację, gdy z powodu zdarzenia wyrządzającego szkodę majątek
poszkodowanego nie powiększył się. W przypadku art. 18 ust. 2 zd. 2 OchrLokU mowa o pomniejszeniu majątku
właściciela lokalu na skutek zapłaty świadczenia dostawcy mediów niezbędnych do korzystania z tego lokalu,
zużytych przez osobę zajmującą ten lokal bez tytułu prawnego. Wskazując ogólnie na właściciela, przepis art. 18 ust.
2 OchrLokU nie wyłącza z zakresu tego pojęcia gminy jako właściciela lokalu. Zgodnie bowiem z art. 2 ust. 1 pkt. 2
OchrLokU przez właściciela rozumie się wynajmującego lub inną osobę, z którą lokatora wiąże stosunek prawny,
uprawniający go do używania lokalu.
Stosownie do art. 118 KC w poprzednim brzmieniu (tj. mającym zastosowanie w tej sprawie), jeżeli przepis
szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi lat 10, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz
roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – 3 lata. SN podniósł, że Sąd II instancji słusznie
zwrócił uwagę, iż roszczenie odszkodowawcze uzupełniające z art. 18 ust. 2 OchrLokU nie jest roszczeniem
o świadczenie okresowe w rozumieniu art. 118 KC, tak jak ma to miejsce w przypadku roszczenia z art. 18 ust. 1
OchrLokU. Za korzystanie z lokalu bez tytułu prawnego ustawodawca nadał charakter okresowy jedynie świadczeniu
odszkodowawczemu, odpowiadającemu wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu
(art. 18 ust. 1 OchrLokU w zw. z art. 18 ust. 2 zd. 1 OchrLokU). Oczywistym jest, iż w skład odszkodowania nie
wchodzą takie świadczenia związane z korzystaniem z lokalu (opłata za zużycie wody, ciepło, odprowadzanie
ścieków, wywóz śmieci itp.), co do których korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą
tych mediów lub usług (art. 9 ust. 6 OchrLokU).
Cechą roszczeń okresowych jest to, że powstają odrębnie za kolejne okresy wymagalności, tak jak to ma miejsce
w odniesieniu do czynszu najmu. Za każdy kolejny okres wymagalności czynsz ten stanowi odrębne i samodzielne
świadczenie, nie zaś część jednego świadczenia. Obowiązek spełniania świadczeń powtarzających się jest rozłożony

w czasie i istnieje przez czas trwania stosunku zobowiązaniowego. Kwoty wpłacane okresowo nie są zaliczane na
poczet jednego świadczenia. Występuje więc wielość świadczeń okresowych, z których każde jest wymagalne
w innym terminie i w innym terminie ulega przedawnieniu. W rezultacie każde z tych świadczeń stanowi odrębny
dług, jakkolwiek jest to dług tego samego rodzaju. Świadczenie okresowe (np. czynsz najmu) nie może być
utożsamiane z częścią świadczenia z danego stosunku prawnego. Wyjątek dotyczy sytuacji, w której strony
umowy najmu ustalą, że w przypadku najmu trwającego dłużej niż miesiąc zapłata czynszu nastąpi jednorazowo
(tzw. czynsz skapitalizowany). Właściciel lokalu może żądać od byłego lokatora, zajmującego lokal bez tytułu
prawnego, pokrywania co miesiąc opłat związanych z korzystaniem z lokalu. Nie staną się one jednak z tego względu
świadczeniami okresowymi w przedstawionym znaczeniu, lecz będą stanowić część jednego świadczenia
odszkodowawczego uzupełniającego w rozumieniu art. 18 ust. 2 zd. 2 OchrLokU.
Działalność gospodarcza gmin
Zawarte w art. 118 KC określenie „roszczenie związane z prowadzeniem działalności gospodarczej” jest określeniem
bardzo szerokim, nie należy jednak doszukiwać się tu związku z prowadzoną działalnością gospodarczą. Trzeba
bowiem dokonać rozróżnienia pomiędzy zakresem pojęć „prowadzenie działalności gospodarczej” a pojęciem
„prowadzenie przedsiębiorstwa”. Podstawą działalności gospodarczej jest aktywność podmiotu gospodarczego.
Szerszym pojęciem jest „prowadzenie przedsiębiorstwa” oraz „czynności pozostające w związku z prowadzeniem
przedsiębiorstwa”. W obrębie tego pojęcia znajdą się m.in. czynności związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa
w znaczeniu podmiotowym. W takim związku z „prowadzeniem przedsiębiorstwa” może pozostawać wykonywanie
czynności, które nie dotyczą prowadzonej działalności gospodarczej, nie polegają na uczestnictwie w obrocie
gospodarczym, nie prowadzą do wytwarzania dóbr materialnych, a także nie przynoszą żadnego zysku.
Roszczenia związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, podlegające 3-letniemu przedawnieniu (art. 118
KC) i mogą mieć źródło nie tylko w przepisach regulujących stosunki kontraktowe, ale także pozaumowne. Od
przedsiębiorcy jako profesjonalisty należy wymagać sprawnego dochodzenia roszczeń wobec kontrahenta.
Roszczenie o zwrot nienależnego świadczenia, spełnionego na skutek nakazu podmiotu prawa publicznego
w ramach relacji władczej, nie podlega co do zasady kwalifikacji jako związane z działalnością gospodarczą
w rozumieniu art. 118 KC. Gdy źródłem roszczenia jest świadczenie o charakterze publicznoprawnym, spełnione
nienależnie w ramach relacji podporządkowania podmiotu świadczącego organowi publicznemu, który działa
z pozycji władczej, to w zestawieniu z relacjami o charakterze kontraktowym istotnemu osłabieniu ulega też argument
na rzecz skrócenia terminu przedawnienia, wywodzony z pewności obrotu i potrzeby ochrony interesu dłużnika.
W rozpoznawanej sprawie sytuacja jest inna, gdyż dochodzone przez powodową Gminę roszczenie nie ma
charakteru publicznoprawnego, lecz cywilnoprawny, wynikający ze stosunku pozaumownego. Po ustaniu najmu jest
on regulowany ustawowo.
Gospodarowanie przez gminę mieszkaniowym zasobem jest jednak działalnością profesjonalną i powtarzalną,
wykonywaną przez podmiot prawa publicznego oraz stanowi wynik jej aktywności. Z samego więc faktu, że czynsze
za korzystanie z lokali wchodzących w skład tego zasobu są niższe od wolnorynkowych nie można wywodzić, że
roszczenia gminy wynikające z zawartej umowy o korzystanie z lokalu nie mogą być kwalifikowane jako związane
z prowadzeniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 118 KC. Stawiałoby to bowiem najemców takich lokali
w gorszym położeniu w stosunku do tych, którzy zawarli umowę w ramach najmu instytucjonalnego. Można zatem
mieć wątpliwości co do tego, czy rzeczywiście wykonywanie zadań ustawowych przez gminę w ramach
gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, które realizuje się na podstawie umów cywilnoprawnych, nie ma
związku z działalnością gospodarczą z perspektywy art. 118 KC.

Komentarz
Uchwała SN odnosi się do bardzo ważnego dla gmin zagadnienia kwalifikowania ich działalności jako działalności
gospodarczej. SN wyraźnie wskazał, że kryteria kwalifikujące taką działalność nie są jednoznaczne. Z uzasadnienia
wynika, że kryteria identyfikujące określoną działalność jako gospodarczą w przypadku podmiotu prawa publicznego
nie muszą być tak wyraziste, jak w odniesieniu do prywatnych podmiotów gospodarczych. Ustawowe narzucenie na
podmiot prawa publicznego określonego rodzaju działalności nie ma decydującego znaczenia dla wykluczenia
przymiotu działalności gospodarczej. Roszczenia uboczne związane z zajmowanym lokalem mieszkalnym nie mają
związku z działalnością gminy kwalifikowaną jako gospodarcza, ale roszczenia z umowy najmu taki charakter mogą
już mieć. Kwalifikacja ta wpływa oczywiście na termin przedawnienia roszczeń z OchrLokU.

Uchwała SN z 9.12.2021 r., III CZP 85/20,

Uchwała Sądu Najwyższego dotyczyła kwestii kwalifikowania działalności gminy jako działalności gospodarczej. Sąd wskazał, że kryteria identyfikujące taką działalność nie są jednoznaczne, zwłaszcza w przypadku podmiotów prawa publicznego. Kwalifikacja ta ma istotne znaczenie dla terminu przedawnienia roszczeń związanych z OchrLokU.