Nowa ustawa deweloperska weszła w życie

Od 1.7.2022 r. zaczęła obowiązywać nowa ustawa deweloperska, wprowadzająca szereg zmian mających na celu zwiększenie ochrony praw nabywców nieruchomości. Ustawa wprowadza m.in. nowe obowiązki dla deweloperów, poszerza definicję nabywcy oraz powołuje Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Dzięki tym zmianom nabywcy zostaną lepiej chronieni nawet w przypadku bankructwa dewelopera. Nowe przepisy mają także na celu zlikwidowanie praktyk szkodliwych dla kupujących, takich jak sprzedaż mieszkań bez rachunku powierniczego czy brak przedstawiania prospektu informacyjnego.

Tematyka: ustawa deweloperska, nowe przepisy, nabywca, Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, ochrona nabywców, definicja nabywcy, prospekt informacyjny, domniemanie uznania wad, odmowa odbioru lokalu

Od 1.7.2022 r. zaczęła obowiązywać ustawa z 20.5.2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub
domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. z 2021 r. poz. 1177; dalej:
OchrNabDFGU). Na deweloperów zostaną nałożone nowe obowiązki przy jednoczesnym poszerzeniu
ochrony praw nabywców nieruchomości. O ile ustawa może wpłynąć na wzrost cen mieszkań, o tyle ma ona
chronić kupujących nawet w sytuacji bankructwa deweloperów.
• OchrNabDFGU wprowadza nową definicję nabywcy oraz poszerza stosowanie do przedsiębiorców innych
niż deweloper;
• W celu skuteczniejszej ochrony praw nabywców został powołany Deweloperski Fundusz Gwarancyjny;
• Ustawa zlikwidowała możliwość sprzedaży mieszkań bez rachunku powierniczego.
Przed uchwaleniem OchrNabDFGU nabywcy dokonywali opłat rezerwacyjnych, co do których deweloperzy nie mieli
obowiązku stosowania żadnych środków ochrony. Istniało więc ryzyko utraty przez kupujących takich wpłat,
nierzadko w znacznej wysokości. Deweloperzy nie mieli również obowiązku przedstawiania nabywcom prospektu
informacyjnego, co mogło skutkować wprowadzaniem ich w błąd co do inwestycji. Nowelizacja ma za zadanie
wzmocnić efektywność ochrony interesów nabywców.
Zakres podmiotowy ustawy
Zgodnie z art. 5 pkt. 5 OchrNabDFGU nabywca to osoba fizyczna, która w celu niezwiązanym bezpośrednio
z jej działalnością gospodarczą lub zawodową zawiera z deweloperem umowę dotyczącą domu
jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego. Co ważne, z zakresu definicji nabywcy zostali wykluczeni
przedsiębiorcy (osoby fizyczne), którzy nabywają nieruchomość na cel działalności gospodarczej lub zawodowej.
Stosowanie OchrNabDFGU zostało rozszerzone także do przedsiębiorców niebędących deweloperami,
sprzedającymi nieruchomość na rzecz osoby fizycznej, która nabywa ją w celu niezwiązanym z działalnością
gospodarczą lub zawodową, jeśli przeniesienie tych praw jest dokonywane na podmiot po raz pierwszy.
Szerszy zakres przedmiotowy ustawy
OchrNabDFGU ma zastosowanie do wszystkich umów, jakie są zawierane między nabywcą a deweloperem,
w których ten drugi zobowiązuje się do ustanowienia praw wynikających z umowy deweloperskiej. Mowa tu
więc także o umowach, które są zawierane po zakończeniu inwestycji. Ustawa obejmie więc zobowiązania, które są
dokonywane przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie; po uzyskaniu takiego pozwolenia, lecz przed
ustanowieniem odrębnej własności, oraz po ustanowieniu odrębnej własności.
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny to jedna z instytucji wprowadzona przez OchrNabDFGU. Stanowi on
wyodrębniony rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym. Zgodnie z art. 46 OchrNabDFGU środki
Funduszu pochodzą m.in. ze składek należnych od deweloperów; z odsetek od środków pieniężnych zgromadzonych
na rachunku bankowym; z wpływów z tytułu zaspokojenia się z masy upadłościowej w przypadku upadłości
dewelopera, a także ze środków uzyskanych przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny z pożyczek i kredytów
na rzecz Funduszu.
Fundusz ma za zadanie chronić nabywcę: przed upadłością dewelopera lub banku, który prowadzi mieszkaniowy
rachunek powierniczy, oraz przerwaniem inwestycji; przed brakiem zwrotu wpłaconych pieniędzy w sytuacji, w której
to nabywca odstąpi od umowy z powodu niedopełnienia obowiązków przez dewelopera; przed konsekwencjami
odstąpienia od umowy przez syndyka lub zarządcę.
Co ważne, także w przypadku upadłości banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy ustawa
gwarantuje nabywcy ochronę. Wówczas środki zgromadzone na rachunku muszą być zwrócone nabywcy do
wysokości gwarantowanej limitem, czyli do 100 tys. euro. Deweloper ma także obowiązek zawrzeć umowę
mieszkaniowego rachunku powierniczego z innym bankiem i poinformować o tym kupującego.
Prospekt informacyjny i uznanie wad
Nabywcom, którzy zamierzają kupić nieruchomość od dewelopera, będzie on zobowiązany wydać prospekt
informacyjny niezależnie od tego, czy osoby zainteresowane wyraziły taką chęć. Prospekt ma być doręczany na

trwałym nośniku i zawierać m.in. powierzchnię lokalu mieszkalnego, jego cenę, datę wydania zaświadczenia
o samodzielności lokalu mieszkalnego oraz ustanowienia jego odrębnej własności.
Ustawa wprowadziła także instytucję domniemania uznania wad. Oznacza ona, że jeśli w terminie 14 dni deweloper
nie odpowie nabywcy o uznaniu lub odmowie uznania wad, to domniemywa się o ich uznaniu. Wówczas obowiązek
ich usunięcia wynosi 30 dni od dnia podpisania protokołu. Jeśli nie wywiąże się z tego obowiązku we wskazanym
terminie, nabywca może sam usunąć wady na koszt dewelopera.
Nabywcy przysługuje prawo do odmowy odbioru lokalu z uwagi na wady istotne, których deweloper nie zawarł
w protokole.

Nowa ustawa deweloperska ma na celu wzmocnienie ochrony interesów nabywców nieruchomości poprzez wprowadzenie nowych definicji, obowiązków oraz instytucji, takich jak Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Dzięki tym zmianom nabywcy będą lepiej chronieni przed ryzykiem utraty pieniędzy czy wprowadzeniem w błąd. Ustawa wprowadza także domniemanie uznania wad oraz prawo nabywcy do odmowy odbioru lokalu w przypadku istotnych wad.