Właściciel lokalu chroniony jak konsument

Właściciel lokalu mieszkalnego w budynku należącym do wspólnoty mieszkaniowej, będąc w sporze z zarządcą nieruchomości, może powołać się na ochronę wynikającą z dyrektywy 93/13/EWG. Warunkiem jest, że nie używa tego lokalu do celów związanych z działalnością gospodarczą. Sprawa dotyczyła opłat rocznych oraz odsetek za zwłokę w zapłacie, gdzie E. podniosła zarzut nieuczciwych warunków umowy. TSUE uznał, że właściciel lokalu mieszkalnego w tej sytuacji może być traktowany jako "konsument" zgodnie z dyrektywą.

Tematyka: właściciel lokalu mieszkalnego, wspólnota mieszkaniowa, zarządca nieruchomości, dyrektywa 93/13/EWG, konsument, umowa, TSUE

Właściciel lokalu mieszkalnego w budynku należącym do wspólnoty mieszkaniowej, będąc w sporze z zarządcą nieruchomości, może powołać się na ochronę wynikającą z dyrektywy 93/13/EWG. Warunkiem jest, że nie używa tego lokalu do celów związanych z działalnością gospodarczą. Sprawa dotyczyła opłat rocznych oraz odsetek za zwłokę w zapłacie, gdzie E. podniosła zarzut nieuczciwych warunków umowy. TSUE uznał, że właściciel lokalu mieszkalnego w tej sytuacji może być traktowany jako "konsument" zgodnie z dyrektywą.

Właściciel lokalu mieszkalnego w budynku należącym do wspólnoty mieszkaniowej, w sporze z zarządcą
nieruchomości może powołać się na ochronę wynikającą z dyrektywy 93/13/EWG. Zgodnie z prawem UE
warunkiem jest to, że właściciel nie używa tego lokalu mieszkalnego do celów związanych wyłącznie
z własną działalnością gospodarczą lub zawodową.


Stan faktyczny
E. jest właścicielką lokalu mieszkalnego stanowiącego część budynku należącego do wspólnoty mieszkaniowej
w Bułgarii. Na podstawie umowy dotyczącej utrzymania części wspólnych tego budynku mieszkalnego,
wyznaczającej spółkę S. jako „zarządcę nieruchomości” i podpisanej przez E., została ona zobowiązana jako
współwłaścicielka do zapłaty na rzecz tej spółki rocznych opłat w wysokości 6 euro za metr kwadratowy, bez podatku
VAT, za zarząd i utrzymanie części wspólnych nieruchomości. Zgodnie z tą umową w przypadku zwłoki w zapłacie S.
miała prawo zastosować do należnej kwoty odsetki w wysokości 0,1% za każdy dzień zwłoki.
W związku z nieuiszczaniem tych opłat S. wniosła powództwo o zasądzenie od E. zapłaty na jej rzecz kwoty 1112.40
euro (wysokość zaległych opłat rocznych) oraz kwoty 717.87 euro (odsetki za zwłokę). E. podniosła w szczególności,
że ww. umowa zawiera nieuczciwe warunki, które zobowiązują konsumenta do zapłaty nadmiernie wysokich odsetek
za zwłokę, i które nie zostały wyrażone prostym i zrozumiałym językiem. E. uważał, że posiada status „konsumenta”
i podkreśla, że przy zawieraniu tej umowy nie doszło do indywidualnych negocjacji między stronami.
Sąd powziął wątpliwości, czy właściciel lokalu mieszkalnego w budynku należącym do wspólnoty mieszkaniowej
posiada status „konsumenta” w rozumieniu dyrektywy Rady 93/13/EWG z 5.4.1993 r. w sprawie nieuczciwych
warunków w umowach konsumenckich (Dz.Urz. UE L z 1993 r. Nr 95, s. 29), zważywszy, że niektóre elementy
stosunków umownych dotyczących zarządu części wspólnych takiej nieruchomości są bezpośrednio regulowane na
mocy bułgarskiego prawa.
Stanowisko TSUE
Jak przewiduje motyw dziesiąty dyrektywy 93/13/EWG, jednolite normy prawne dotyczące nieuczciwych warunków
umownych powinny, z zastrzeżeniem wyjątków wymienionych w tym motywie, odnosić się do „wszelkich umów”
zawieranych pomiędzy przedsiębiorcami a konsumentami, zgodnie z definicjami zawartymi w art. 2 lit. b) i art. 2
lit. c) dyrektywy 93/13/EWG. Przepis art. 2 lit. b) dyrektywy 93/13/EWG stanowi, że pojęcie „konsument” oznacza
każdą osobę fizyczną, która w umowach objętych niniejszą dyrektywą działa w celach, jakie nie wchodzą w zakres jej
działalności gospodarczej lub zawodowej. Zgodnie z art. 2 lit. c) dyrektywy 93/13/EWG pojęcie „przedsiębiorca”
oznacza każdą osobę fizyczną lub prawną, która w tych umowach działa w celach dotyczących własnej działalności
gospodarczej lub zawodowej, bez względu na to, czy należy do sektora publicznego, czy prywatnego.
Dyrektywa 93/13/EWG określa umowy, do jakich ma zastosowanie poprzez odniesienie do statusu kontrahentów,
w zależności od tego, czy działają oni w ramach własnej działalności gospodarczej lub zawodowej, czy też nie (wyrok
TSUE z 21.3.2019 r., Pouvin i Dijoux, C-590/17, 
, pkt 23).
Z jednolitego stanowiska TSUE wynika, że pojęcie „konsumenta” w rozumieniu art. 2 lit. b) dyrektywy 93/13/EWG ma
charakter obiektywny. Pojęcie to należy oceniać w świetle kryterium funkcjonalnego, polegającego na ocenie, czy
dany stosunek umowny wpisuje się w ramy działalności niezwiązanej z wykonywaniem zawodu (postanowienie
TSUE z 14.9.2016 r., Dumitraș, C-534/15, 
, pkt 32).
Trybunał wskazał, że do sądu krajowego rozpoznającego spór dotyczący umowy mogącej wchodzić w zakres
stosowania dyrektywy 93/13/EWG należy sprawdzenie, z uwzględnieniem wszystkich okoliczności sprawy
i dowodów, czy danego kontrahenta można zakwalifikować jako „konsumenta” w rozumieniu tej dyrektywy
(C-534/15, pkt 33).
W niniejszej sprawie E. jest osobą fizyczną, a przedmiotem spornej umowy jest zarząd i utrzymanie części wspólnych
nieruchomości będącej współwłasnością, w której E. jest właścicielką lokalu mieszkalnego. W związku z tym TSUE
uznał, że w sytuacji, gdy dana osoba jest stroną umowy, i o ile nie używa ona tego lokalu mieszkalnego w celach
związanych wyłącznie z jej działalnością gospodarczą lub zawodową, należy co do zasady uznać, że ta osoba
występuje w tej umowie w charakterze „konsumenta” w rozumieniu art. 2 lit. b) dyrektywy 93/13/EWG.





Bezsporne jest to, że stosunek umowny będący przedmiotem rozpatrywanej sprawy wpisuje się w ramy czynności,
których S. jako zarządca nieruchomości podejmuje się w ramach działalności gospodarczej lub zawodowej. Część
działalności z zakresu zarządu i utrzymania części wspólnych budynku należącego do wspólnoty, której dotyczy ta
sprawa, oraz opłaty roczne pobierane z tego tytułu przez zarządcę nieruchomości, wynikają z konieczności
przestrzegania szczególnych wymogów w zakresie bezpieczeństwa i zagospodarowania przestrzennego,
przewidzianych w ustawie krajowej. Jednakże TSUE podzielił stanowisko Komisji Europejskiej, że jedynie ze względu
na powyższe nie można wyłączyć tej działalności z zakresu stosowania art. 2 lit. c) dyrektywy 93/13/EWG,
a w konsekwencji ww. umowy - z zakresu stosowania tej dyrektywy. Chociaż zgodnie z art. 1 ust. 2 dyrektywy
93/13/EWG warunki umowne, które odzwierciedlają bezwzględnie obowiązujące przepisy ustawowe, są wyłączone
z zakresu stosowania tej dyrektywy, to zdaniem TSUE wyłączenie takie nie oznacza jednak, że sąd krajowy nie
może ocenić w świetle tej dyrektywy ważności innych warunków umownych znajdujących się w tej samej
umowie i nieodnoszących się do przywołanych przypisów (wyrok TSUE z 21.12.2021 r., Trapeza Peiraios, C-
243/20, 
, pkt 39).
W przypadku gdy umowa w sprawie zarządu i utrzymania części wspólnych budynku należącego do wspólnoty
została zawarta między zarządcą nieruchomości a walnym zgromadzeniem wspólnoty mieszkaniowej lub
stowarzyszeniem właścicieli tej nieruchomości, właściciel lokalu mieszkalnego stanowiącego część tej
nieruchomości jest uznawany za „konsumenta” w rozumieniu art. 2 lit. b) dyrektywy 93/13/EWG. Warunkiem jest
to, że ten właściciel: po pierwsze, może zostać uznany za „stronę” tej umowy, po drugie, jest osobą fizyczną i po
trzecie, nie używa tego lokalu mieszkalnego wyłącznie do celów związanych ze swoją działalnością
gospodarczą lub zawodową.
Trybunał zaznaczył, że art. 1 ust. 1 i art. 2 lit. b) dyrektywy 93/13/EWG nie stoją na przeszkodzie orzecznictwu
krajowemu, które dokonuje wykładni ustawy transponującej tę dyrektywę do prawa krajowego w taki sposób,
iż zawarte w niej przepisy o ochronie konsumentów mają zastosowanie również do umowy zawartej przez podmiot
prawa, taki jak wspólnota mieszkaniowa pozbawiona w prawie krajowym osobowości prawnej odrębnej od
osobowości prawnej składającej się na nią osób fizycznych, nawet jeśli taki podmiot prawa nie jest objęty zakresem
stosowania tej dyrektywy (wyrok TSUE z 2.4.2020 r., Condominio di Milano, via Meda, C-329/19, 
, pkt 18, 38).
Reasumując, TSUE orzekł, że art. 1 ust. 1, art. 2 lit. b) i art. 2 lit. c) dyrektywy 93/13/EWG należy interpretować
w ten sposób, że:
• Osobę fizyczną będącą właścicielem lokalu mieszkalnego w budynku należącym do wspólnoty
mieszkaniowej, należy uznać za „konsumenta” w rozumieniu tej dyrektywy, jeżeli zawiera ona umowę
z zarządcą nieruchomości w celu powierzenia mu zarządu i utrzymania części wspólnych tego budynku, pod
warunkiem że nie używa ona tego lokalu mieszkalnego do celów związanych wyłącznie z własną
działalnością gospodarczą lub zawodową. Okoliczność, że część usług świadczonych przez zarządcę
nieruchomości na podstawie tej umowy wynika z konieczności przestrzegania przewidzianych w ustawie
krajowej szczególnych wymogów w dziedzinie bezpieczeństwa i zagospodarowania przestrzennego, nie
może wyłączyć tej umowy z zakresu stosowania owej dyrektywy;
• W przypadku gdy umowa w sprawie zarządu i utrzymania części wspólnych budynku należącego do
wspólnoty mieszkaniowej została zawarta między zarządcą nieruchomości a walnym zgromadzeniem
wspólnoty mieszkaniowej lub stowarzyszeniem właścicieli tej nieruchomości, właściciel lokalu mieszkalnego
stanowiącego część tej nieruchomości, będący osobą fizyczną, jest uznawany za „konsumenta”
w rozumieniu dyrektywy 93/13/EWG, pod warunkiem, iż osoba ta może zostać uznana za „stronę” tej umowy,
i że nie używa tego lokalu mieszkalnego wyłącznie do celów związanych ze swoją działalnością gospodarczą
lub zawodową.

Komentarz
W dotychczasowych wyrokach TSUE rozstrzygał wątpliwości dotyczące interpretacji dyrektywy 93/13/EWG przede
wszystkim odnośnie umów pomiędzy konsumentem a instytucją finansową. Natomiast zakres stosowania tej
dyrektywy jest oczywiście znacznie szerszy, czego przykładem jest przedstawiony wyrok.
W niniejszym wyroku TSUE wyjaśnił kryteria, po spełnieniu których właściciel lokalu mieszkalnego jest uznawany za
„konsumenta” w rozumieniu art. 2 lit. b) dyrektywy 93/13/EWG (por. art. 22 1 KC), a tym samym podlega ochronie
wynikającej z tej dyrektywy (zob. art. 3851 KC). Co więcej TSUE nie wykluczył, że status konsumenta posiada
również osoba fizyczna, która używa lokalu mieszkalnego, stanowiącego jej osobiste miejsce zamieszkania, również
w celach działalności gospodarczej lub zawodowej, takich jak praca świadczona z domu w ramach stosunku pracy
lub w ramach wykonywania wolnego zawodu. Trybunał dopuścił w tym zakresie ewentualne stosowanie
korzystniejszych dla konsumentów przepisów krajowych.

Wyrok TSUE z 27.10.2022 r., S.V., C-485/21, 








Wyrok TSUE z 27.10.2022 r. dotyczył interpretacji dyrektywy 93/13/EWG w kontekście umów zawartych pomiędzy właścicielem lokalu mieszkalnego a zarządcą nieruchomości. Trybunał wyjaśnił kryteria, które pozwalają uznać właściciela lokalu za "konsumenta" i poddać umowę o zarząd i utrzymanie części wspólnych budynku ochronie tej dyrektywy.