Sądowy spór o dziurę w ścianie
Sąd Najwyższy wypowiedział się w sprawie, na ile szczegółowa powinna być uchwała, w treści której wydaje się zgodę na przeprowadzenie prac budowlanych na terenie części wspólnej nieruchomości. Stan faktyczny i prawny. Na wokandę SN trafił spór o dotyczący zgody na wykonanie dziury w ścianie. Chodziło o umożliwienie swobodnego przejścia pomiędzy dwoma sąsiadującymi ze sobą mieszkaniami należącymi do współmałżonków.
Tematyka: Sąd Najwyższy, spór sądowy, dziura w ścianie, uchwała, prace budowlane, wspólnota mieszkaniowa, sąd, kasacja
Sąd Najwyższy wypowiedział się w sprawie, na ile szczegółowa powinna być uchwała, w treści której wydaje się zgodę na przeprowadzenie prac budowlanych na terenie części wspólnej nieruchomości. Stan faktyczny i prawny. Na wokandę SN trafił spór o dotyczący zgody na wykonanie dziury w ścianie. Chodziło o umożliwienie swobodnego przejścia pomiędzy dwoma sąsiadującymi ze sobą mieszkaniami należącymi do współmałżonków.
Sąd Najwyższy wypowiedział się w sprawie, na ile szczegółowa powinna być uchwała, w treści której wydaje się zgodę na przeprowadzenie prac budowlanych na terenie części wspólnej nieruchomości. Stan faktyczny i prawny Na wokandę SN trafił spór o dotyczący zgody na wykonanie dziury w ścianie. Chodziło o umożliwienie swobodnego przejścia pomiędzy dwoma sąsiadującymi ze sobą mieszkaniami należącymi do współmałżonków. Właściciele najpierw uzyskali zgodę wspólnoty na wykucie otworu pod warunkiem spełnienia wszystkich wymogów dyktowanych przez prawo. W uchwale zarządu wspólnoty przewidziano nawet alternatywną możliwość fizycznego połączenia lokali z wykorzystaniem części przestrzeni holu budynku, gdyby okazało się, że ze względów konstrukcyjnych przebicie się z jednego do drugiego mieszkania nie jest możliwe. Jednak uchwała w takim brzmieniu została zaskarżona przez jednego z członków wspólnoty. Zarzucał on, że podjęta decyzja nie została poprzedzona przygotowaniem projektu budowlanego i ekspertyz dotyczących wpływu prac na kondycję ściany nośnej. Co więcej twierdził, że wspólnota nie uregulowała zasad odpowiedzialności właścicieli wspomnianych lokali, na wypadek ewentualnych uszkodzeń i usterek wynikających z przeprowadzenia prac budowlanych, a także kwestii dostępu do instalacji zlokalizowanych w części holu, która potencjalnie miałaby zostać zabudowana. Najpierw sprawa trafiła do SO, a następnie do SA w Warszawie. Obydwa Organy zgodziły się co do tego, że wniosek o uchylenie uchwały co do treści zezwalającej na wykucie otworu pomiędzy lokalami jest bezzasadny. Miały przy tym na względzie, że wydanie uchwały było konieczne, bowiem właściciele lokali muszą dysponować zgodą na ingerencję w części wspólne nieruchomości (ścianę nośną) przed wystąpieniem o pozwolenie na budowę, a zostali jednocześnie zobligowani do zapewnienia zgodności projektu oraz prac z właściwymi przepisami. W opinii sądów jest zatem jasne, że do przeprowadzenia takiej inwestycji w ścianie nośnej budynku niezbędne są projekt architektoniczny i pozwolenie na budowę. Organy były też zgodne co do zarzutów członka wspólnoty, dotyczących braku odpowiedzialności za przeprowadzone roboty. Ich zdaniem skarżona uchwała w żadnej sposób nie ograniczała, ani tym bardziej nie wyłączała istnienia takiej odpowiedzialności po stronie inwestorów. W tym zakresie zastosowanie znajdzie bowiem KC. Zarówno SO, jak i SA stwierdziły, że uchwała w zakresie dotyczącym umożliwienia połączenia wspomnianych mieszkań z wykorzystaniem powierzchni holu, jest zbyt mało szczegółowa. W związku z brakiem projektu architektonicznego takiej przebudowy, nie było możliwe rozstrzygnięcie, czy i w jakim zakresie powierzchnia wspólna miałaby zostać w ogóle wyłączona z możliwości użytkowania przez wszystkich lokatorów budynku. W uchwale nie rozstrzygnięto kwestii związanych z instalacjami alarmowymi i ratowniczymi, zlokalizowanymi we wspomnianym holu, a tym samym niedostatecznie przeanalizowano wpływ potencjalnej inwestycji na możliwość korzystania z części wspólnej nieruchomości przez wszystkich jej mieszkańców. Organy zwróciły uwagę, że uchwała w takim kształcie daje inwestorom nadmierną swobodę co do zabudowy części powierzchni wspólnej, co może rodzić konflikty na etapie jej wykonania. Rozstrzygnięcie Obydwie strony konfliktu – zarówno wspólnota, jak i jej członek, który pierwotnie zaskarżył treść podjętej uchwały – wnioskowały o kasacje dotychczasowych wyroków. Sedno sprawy sprowadzało się ostatecznie do kwestii związanej z tym, na ile szczegółowa powinna być uchwała, w treści której wydaje się zgodę na przeprowadzenie prac budowlanych na terenie części wspólnej nieruchomości. SN w postanowieniu z 31.8.2022 r., I CSK 2043/22, , odmówił jednak przyjęcia do rozpoznania skarg kasacyjnych. W jego opinii w omawianym przypadku nie istniały żadne wątpliwości interpretacyjne, ani też nie miały miejsca żadne potencjalne naruszenia obowiązującego prawa. Tym samym Organ stwierdził, że stanowisko wyrażone przez sądy niższych instancji było prawidłowe. Postanowienie SN z 31.8.2022 r., I CSK 2043/22,
Obydwie strony konfliktu – zarówno wspólnota, jak i jej członek, który pierwotnie zaskarżył treść podjętej uchwały – wnioskowały o kasacje dotychczasowych wyroków. SN w postanowieniu z 31.8.2022 r., I CSK 2043/22, odmówił jednak przyjęcia do rozpoznania skarg kasacyjnych. W jego opinii w omawianym przypadku nie istniały żadne wątpliwości interpretacyjne, ani też nie miały miejsca żadne potencjalne naruszenia obowiązującego prawa. Tym samym Organ stwierdził, że stanowisko wyrażone przez sądy niższych instancji było prawidłowe.