Samodzielność lokalu mieszkalnego

Publikacja omawia kwestię samodzielności lokalu mieszkalnego związanej z brakiem prawnego dostępu do lokalu przez część wspólną w budynku. Rozpatruje się także stan faktyczny oraz decyzje organów w tej sprawie, przywołując m.in. art. 2 ust. 2 Własności Lokali Ustawy. NSA oddalił skargę kasacyjną od decyzji dotyczącej zaświadczenia o samodzielności lokalu, argumentując brakiem samodzielności z uwagi na jedyny dostęp przez klatkę schodową w innym budynku, nie objętym służebnością przechodu.

Tematyka: samodzielność lokalu mieszkalnego, WłLokU, dostęp do lokalu, brak samodzielności, NSA, atrybut samodzielności, warunki techniczne, warunki prawne

Wobec braku prawnego dostępu do lokalu w budynku nr P. przez cześć wspólną w budynku nr P1., lokal ten
nie spełnia wymogu samodzielności, o którym mowa w art. 2 ust. 2 WłLokU.
Stan faktyczny
NSA rozpoznał skargę kasacyjną od wyroku WSA w Gdańsku z 23.5.2019 r., III SA/Gd 249/19,
, w sprawie ze
skargi na postanowienie SKO w przedmiocie wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu, i oddalił skargę
kasacyjną.
Wcześniej WSA także oddalił skargę.
Wyrok ten zapadł w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych sprawy.
Skarżąca zwróciła się z wnioskiem o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu. Prezydent Miasta, działając
m.in. na podstawie art. 123 i art. 219 KPA, art. 2 ust. 1b, art. 2 i art. 3 ustawy z 24.6.1994 r. o własności lokali (t.j.
Dz.U. z 2021 r. poz. 1048; dalej: WłLokU), odmówił skarżącej wydania żądanego zaświadczenia.
W uzasadnieniu postanowienia Prezydent Miasta wskazał, że w aktach sprawy znajduje się kopia rzutu 3-go piętra
ul. P., poddasza ul. P1., wchodzącego w skład opracowanej na zlecenie Miasta w 2005 r. Inwentaryzacji
wielobranżowej budynku wielorodzinnego, potwierdzonej za zgodność ze stanem faktycznym na 2017 r. oraz wydruk
z interaktywnego planu rejonu ul. P1. i P z zaznaczonymi granicami działek. Na rzucie jednoznacznie określono
granice lokalu oraz granicę między nieruchomościami P. oraz P1., z których wynika, że brak jest dostępu do lokalu
z części wspólnych nieruchomości P., a jedyny dostęp do lokalu prowadzi z nieruchomości P1.
Prezydent Miasta, powołując się na art. 2 ust. 2 WłLokU, stwierdził, że w okolicznościach sprawy przedmiotowemu
lokalowi nie można przypisać atrybutu samodzielności ze względu na to, iż jedyny dostęp do niego prowadzi przez
klatkę schodową znajdującą się w nieruchomości P1., która nie jest obciążona służebnością gruntową drogi
koniecznej na rzecz nieruchomości P. (dla obu nieruchomości prowadzone są odrębne księgi wieczyste).
SKO utrzymało w mocy zaskarżone postanowienie Prezydenta Miasta.
SKO powtórzyło ustalenia Prezydenta Miasta, wskazując ponadto, że wspólnoty mieszkaniowe nie wyraziły zgody na
połączenie nieruchomości, tj. budynku P. z budynkiem P1. Nie podjęto też uchwały w sprawie ustanowienia
służebności przechodu przez klatkę w budynku P1. na rzecz każdoczesnego właściciela lokalu. W tej sytuacji
w ocenie SKO przedmiotowy lokal nie spełnia warunków określonych w art. 2 ust. 2 WłLokU. Pomimo bowiem, że
posiada cechy lokalu samodzielnego, to ze względu na to, iż jedyny dostęp do lokalu prowadzi przez klatkę
schodową znajdującą się w innym budynku, a która nie jest obciążona służebnością przechodu na rzecz tego lokalu,
nie można mu przypisać atrybutu samodzielności w rozumieniu art. 2 ust. 2 WłLokU. Przesłanka samodzielności
lokalu charakteryzuje się tym, że właściciel i inne osoby korzystające z lokalu mają do niego swobodny dostęp,
a także tym, że korzystanie z lokalu zgodnie z jego funkcją nie wymaga korzystania z innych lokali - lokal posiada
cechę samodzielności, o ile funkcjonalnie nie stanowi części składowej innego lokalu, a korzystanie z niego nie wiąże
się z koniecznością korzystania z pomieszczeń znajdujących się w innym lokalu.
Istniejący w sprawie stan faktyczny, znajdujący potwierdzenie w dokumentacji zgromadzonej w aktach sprawy, nie
był kwestionowany przez skarżącą. Przedmiotem sporu w niniejszej sprawie pozostawała natomiast wykładnia art. 2
WłLokU, a ściślej mówiąc zagadnienie, czy lokal, do którego wyłączny dostęp istnieje z innego budynku,
zlokalizowanego na sąsiedniej i odrębnej nieruchomości, w sytuacji jednoczesnego braku doprowadzenia do
jakiegokolwiek prawnego uregulowania (zabezpieczenia) dostępu do tego lokalu (np. poprzez ustanowienie
służebności przechodu przez klatkę schodową, w tym wypadku w budynku P1. na rzecz każdoczesnego właściciela
lokalu nr (...) położonego w budynku P.), stanowi samodzielny lokal mieszkalny, czego poświadczenia żądała
skarżąca.
WSA wyjaśnił, że samodzielność, która warunkuje możliwość wyodrębnienia własności lokalu, jest przedmiotem dość
jednoznacznego orzecznictwa zarówno sądów administracyjnych, jak i sądów powszechnych. Przyjmuje się, że
wyodrębnienie i samodzielność lokalu należy ujmować w aspekcie prawnym oraz technicznym. Odrębność prawna
oznacza, że samodzielny lokal mieszkalny jest przedmiotem prawa własności, odrębnym od pozostałych lokali,
budynku i gruntu. Odrębność techniczna, czyli samodzielność w rozumieniu przywołanego przepisu art. 2 ust. 2
WłLokU oznacza natomiast, że lokal jest oddzielony od pozostałych lokali i innych części budynku, a korzystanie

i używanie lokalu mieszkalnego jest niezależne od korzystania z innych lokali, tak więc za niedopuszczalne należy
uznać założenie, że wypełnienie przez lokal swojej zasadniczej funkcji i utrzymywanie należytych parametrów będzie
uzależnione od korzystania w tym celu z innych lokali.
Stanowisko NSA
NSA przyjął, że skarżąca kasacyjnie zarzuca, iż WSA wadliwie zrekonstruował zakres użytego w art. 2 ust. 2 WłLokU
pojęcia „samodzielny lokal mieszkalny” i w konsekwencji błędnie przyjął, że lokal w budynku mieszkalnym
wielorodzinnym przy ul. P. nie mieści się w zbiorze jego desygnatów.
Samodzielny lokal mieszkalny musi spełniać określone wymogi techniczno-architektoniczne. Musi być
architektonicznie, technicznie i funkcjonalnie wyodrębniony względem pozostałej części budynku. Jednakże poza
wymogami techniczno-architektonicznymi samodzielność lokalu mieszkaniowego warunkowana jest również prawnie.
Zgodnie z art. 2 ust. 1 WłLokU oraz art. 46 § 1 KC wyodrębniona część budynku może stanowić samodzielną
nieruchomość; odrębny od gruntu przedmiot własności. Aby było to dopuszczalne, lokal, który ma zostać
wyodrębniony, musi posiadać cechy pozwalające na realizację wobec niego praw właścicielskich, o których mowa
w art. 140 KC. Do podstawowych atrybutów prawa własności należy korzystanie z rzeczy zgodnie z jej społeczno-
gospodarczym przeznaczeniem z wyłączeniem innych osób. W ocenie NSA dla właściwego zrozumienia art. 2 ust. 2
WłLokU, który określa cechy samodzielnego lokalu mieszkalnego, konieczne jest odwołanie się do systemowego
ujęcia normatywnego nieruchomości oraz prawa własności. Jeżeli zaświadczenie o spełnieniu przez lokal warunków
samodzielności ma stanowić prejudykat dla ustanowienia na nim odrębnego prawa własności, to konsekwentnie
wydanie takiego zaświadczenia musi poprzedzać ustalenie, że lokal posiada cechy, które umożliwią realizację
atrybutów tego prawa, w tym możliwość korzystania z lokalu z wyłączeniem innych osób. „Samodzielność”, o której
mowa w art. 2 ust. 2 WłLokU, nie jest więc pojęciem o ściśle określonym znaczeniu normatywnym. Ad casum jego
znaczenie musi być dookreślane w skonfigurowaniach faktycznych właściwych dla danej sprawy.
Z akt sprawy wynika, że lokal znajduje się w budynku wielorodzinnym nr P. Jest bezsporne, że dostęp do tego lokalu
nie odbywa się przez część wspólną w budynku nr P., lecz przez klatkę schodową w budynku wielorodzinnym P1.
Budynki nr P1. i nr P. położone są na odrębnych działkach, dla których prowadzone są oddzielne księgi wieczyste.
W sensie prawnym są to więc dwie odrębne nieruchomości. Klatka schodowa w budynku nr P1. nie może więc
stanowić części wspólnej dla lokalu P. Nieruchomością wspólną może być bowiem wyłącznie grunt i część budynku,
w którym znajduje się wyodrębniony lokal - art. 3 ust. 2 WłLokU (zob. wyrok NSA z 28.4.2020 r., I OSK 4351/18,
). W konsekwencji w razie wyodrębnienia lokalu w budynku nr P. skarżącej kasacyjnie nie przysługiwałby
udział w nieruchomości wspólnej w budynku nr P1. - art. 3 ust. 1 WłLokU. Skarżąca kasacyjnie nie miałaby wobec
tego żadnego tytułu prawnego do tej części budynku nr P1., przez którą odbywa się jedyny dostęp do lokalu
w budynku nr P. Korzystanie z tego lokalu, wbrew treści art. 140 KC, nie odbywałoby się z wyłączeniem innych osób;
korzystanie z lokalu w budynku nr P. nie odbywałoby samodzielne, w ramach uprawnień właścicielskich, lecz
w warunkach uzależnienia od decyzji podmiotów trzecich, właścicieli innej nieruchomości. Tym samym nie można
przyjąć, że lokal w budynku nr P. jest lokalem samodzielnym. W świetle treści art. 2 ust. 2 WłLokU samodzielny lokal
mieszkalny ma służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych ludzi. Funkcja ta ma charakter definicyjny, a zatem
musi być realizowana w sposób stały. Odmowa dostępu do lokalu w budynku nr P. przez klatkę schodową w budynku
nr P1., która w aktualnym skonfigurowaniu faktycznym mogłaby nastąpić w każdym czasie, wyłączałaby możliwość
zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych ludzi.

Komentarz
W omawianym wyroku NSA dokonał wykładni pojęcia „samodzielność lokalu”, wskazując przede wszystkim na
logiczne podstawy takiego wyodrębnienia. Swobodny dostęp do lokalu jest jednym z warunków, który musi zostać
spełniony, aby można było przypisać mu cechę samodzielności (wyrok NSA z 17.3.2020 r., II OSK 602/19,
).
Inny warunek to samodzielność w znaczeniu prawnym, która musi mieć charakter trwały i stały.

Wyrok NSA z 9.2.2023 r., III OSK 1826/21,

Wyrok NSA wskazał, że samodzielność lokalu mieszkalnego wymaga zarówno spełnienia warunków techniczno-architektonicznych, jak i prawnych. Konkluduje, że brak swobodnego dostępu do lokalu oraz uzależnienie korzystania z niego od decyzji innych osób wyklucza przypisanie mu atrybutu samodzielności. Decyzja NSA stanowi istotne wyjaśnienie pojęcia 'samodzielności lokalu' w kontekście prawnym i technicznym.