Rozwiązanie umowy o ustanowienie użytkowania wieczystego

Sąd Najwyższy dokonał wykładni normy prawnej art. 240 KC dotyczącej korzystania z gruntu w sposób sprzeczny z umową o ustanowienie użytkowania wieczystego. Przedstawiono stan faktyczny dotyczący umowy między powódką a pozwaną oraz decyzję Sądu Apelacyjnego w Szczecinie. Omówiono brak realizacji celu umowy przez pozwane, co doprowadziło do sporu prawnego, a następnie do skargi kasacyjnej. Przedstawiono analizę stanowiska Sądu Najwyższego w kontekście wykładni umowy i stosowania art. 240 KC.

Tematyka: Sąd Najwyższy, art. 240 KC, umowa użytkowania wieczystego, korzystanie z gruntu, rozwiązanie umowy, Sąd Apelacyjny, skarga kasacyjna

Sąd Najwyższy dokonał wykładni normy prawnej art. 240 KC dotyczącej korzystania z gruntu w sposób sprzeczny z umową o ustanowienie użytkowania wieczystego. Przedstawiono stan faktyczny dotyczący umowy między powódką a pozwaną oraz decyzję Sądu Apelacyjnego w Szczecinie. Omówiono brak realizacji celu umowy przez pozwane, co doprowadziło do sporu prawnego, a następnie do skargi kasacyjnej. Przedstawiono analizę stanowiska Sądu Najwyższego w kontekście wykładni umowy i stosowania art. 240 KC.

Sąd Najwyższy dokonał wykładni normy prawnej zawartej w art. 240 KC związanej z korzystaniem z gruntu
w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem, określonym w umowie o ustanowienie użytkowania
wieczystego. Odniósł się do prawnej doniosłości odpowiedzialności użytkownika wieczystego za korzystanie
sprzeczne z umową, w zakresie przesłanki skutkującej rozwiązaniem umowy.
Stan faktyczny
Powódka (gmina X) wniosła o rozwiązanie zawartej z pozwaną (B. sp. z o.o.) umowy z 5.4.2003 r. o oddanie
w wieczyste użytkowanie nieruchomości gruntowej.
Sąd Okręgowy w Koszalinie uwzględnił powództwo.
Sąd Apelacyjny w Szczecinie, na skutek apelacji pozwanej, zmienił wyrok Sądu Okręgowego i oddalił powództwo.
Sąd ustalił, że w 1992 r. powódka stała się właścicielką nieruchomości na której znajdowała się część poradzieckiego
pasa startowego. Pozostała część tego pasa startowego, znajdowała się na nieruchomości, której właścicielką była
gmina K. 22.3.2022 r. powódka zawarła z gminą X przedwstępną umowę oddania nieruchomości w użytkowanie
wieczyste i sprzedaży budynków, budowli i urządzeń oraz umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości oddanej
w użytkowanie wieczyste, a także umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości. Tego samego dnia podobna
umowę zawarła z gminą K.
W wykonaniu umowy przedwstępnej z 22.3.2002 r., gmina X i powódka 5.4.2003 r. zawarły umowę przyrzeczoną
oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste oraz sprzedaży budynków, budowli i urządzeń. Ustalono, że
nieruchomość zostaje oddana w użytkowanie wieczyste w celu wybudowania i urządzenia lotniska, czyli pasa
startowego, terminala oraz innych budowli, budynków i urządzeń, związanych z wybudowaniem i urządzeniem
lotniska. Postanowiono m.in., że w razie korzystania z przedmiotowej nieruchomości w sposób sprzeczny
z ustalonym sposobem, powódce przysługiwać będzie prawo żądania rozwiązania umowy (art. 240 KC i art. 33 ust. 3
ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 344; dalej: GospNierU)).
Nie doszło do zawarcia przez pozwaną umów przyrzeczonych z gminą K. z uwagi na zmianę stanowiska tej gminy.
W efekcie pozwana nie uzyskała praw do całości terenu byłego lotniska.
Prezes Urzędu Lotnictwa Cywilnego 29.7.2010 r. wydał decyzję, w której zezwolił na założenie lotniska z drogą
startową. Na nieruchomości oddanej w wieczyste użytkowanie nie doszło do wzniesienia lotniska. Nie wybudowano
pasa startowego, terminala ani innych budowli, budynków i urządzeń związanych z utworzeniem lotniska. Do
utrzymania na tym terenie ruchu lotniczego wykorzystano istniejącą już wcześniej infrastrukturę, naprawianą,
konserwowaną i ulepszaną przez pozwaną. Od 2012 r. lotnisko działa sezonowo.
Sąd Apelacyjny ocenił, że celem umowy o ustanowienie użytkowania wieczystego było wzniesienie pasa startowego,
terminala oraz innych budowli, budynków i urządzeń związanych z funkcjonowaniem lotniska. Mimo, że cel ten nie
został zrealizowany, to nie zachodziły podstawy do rozwiązania umowy na podstawie art. 240 KC. Istota orzeczenia
sprowadzała się do konstatacji, że rozwiązanie umowy wymaga uprzedniego stwierdzenia, że użytkownik korzysta
z gruntu w sposób sprzeczny z przeznaczeniem z przyczyn, za które odpowiada. Dotyczy to także sytuacji, w której
nie doszło do wybudowania określonych w umowie budynków lub urządzeń. Kwestia odpowiedzialności, nie może
być obojętna dla oceny działań pozwanej przez pryzmat art. 240 KC. Do realizacji inwestycji, obejmującej budowę
lotniska, nie doszło przede wszystkim z uwagi na działania podmiotu trzeciego (gminy K.), a nie z przyczyn, za które
odpowiadała pozwana. SA stwierdził, że działania pozwanej nie świadczą o korzystaniu z nieruchomości w sposób
sprzeczny z jej przeznaczeniem oraz, że nie zostały spełnione przesłanki stosowania art. 240 KC, gdyż do takiego
stanu rzeczy doszło z przyczyn niezależnych od użytkownika wieczystego.
Powództwo podlegało oddaleniu, dlatego, że pozwana uruchomiła lotnisko i korzysta z nieruchomości zgodnie z jej
umownie określonym przeznaczeniem oraz dlatego, że zarzucane przez powódkę zaniechanie wzniesienia
budynków nie może być uznane za wyraz korzystania przez pozwanego z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny
z jego przeznaczeniem.
Skargę kasacyjną od wyroku wniosła Powódka i zarzuciła naruszenie art. 240 KC, a także art. 240 KC w zw. z art.
33 ust. 3 GospNierU, oraz art. 65 § 1 i 2 KC zasadniczy zarzut sprowadzał się do kwestionowania przez Skarżącą, że
użyte w art. 240 KC określenie „oczywiście sprzeczny” oznacza naruszenie kwalifikowane i niczym
nieusprawiedliwione.




Stanowisko Sądu Najwyższego
SN uwzględnił skargę kasacyjną. Wskazał, że sprawa dotyczyła oceny, czy zachowanie uczestnika wieczystego
spełniało zastosowanie normy art. 240 KC, przez to, że korzystał on z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego
przeznaczeniem określonym w umowie. Dokładnie sprzeczność ta polegała na tym, że wbrew umowie nie wzniósł
określonych w niej budynków lub urządzeń. SN uznał za zasadny zarzut naruszenia art. 65 § 1 i 2 KC dotyczący
wykładni umowy związanej z ustaleniem celu, na jaki nieruchomość oddano w użytkowanie wieczyste. SA wskazał,
że zgodny zamiar stron i cel umowy istniał w samym uruchomieniu ruchu lotniczego. Pominął natomiast obowiązek
wybudowania na nim lotniska.
Tymczasem z umowy wynika wprost, że pozwana w umowie przyjęła na siebie obowiązek podjęcia konkretnych
działań budowlanych. SN wskazał, że ustalenie zgodnego zamiaru stron i celu umowy powinno uwzględniać stan
zamierzeń istniejący w czasie zawarcia kontraktu. Wykładnia umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste nie
powinna być determinowana uwzględnieniem zaistniałych później okoliczności, nawet gdyby mogły częściowo
usprawiedliwiać zaniechanie rozpoczęcia budowy lotniska przez pozwaną. Sposób odczytania kontraktu powinien
odzwierciedlać porozumienie osiągnięte przez strony przy zawarciu umowy. Zatem według SN, wobec nałożenia na
użytkownika wieczystego obowiązku wzniesienia budynków i wykonania określonych prac budowlanych, realizacja
umowy tylko poprzez pełnienie przez nieruchomość funkcji lotniskowej, nie świadczyła o wykonaniu umowy.
SN uznał, za nieprawidłowe stanowisko SA, że uznanie za korzystanie sprzeczne z przeznaczeniem gruntu musi być
„niczym nieusprawiedliwione”, a tym bardziej sprzeczne korzystanie musi powstać wskutek okoliczności, za które
użytkownik wieczysty odpowiada. Takie rozumienie omawianego przepisu nie znajduje oparcia w brzmieniu art. 240
KC i jest nie do pogodzenia z celem tego unormowania. Norma prawna zawarta w art. 240 KC mówi wyłącznie
o przesłance niezgodności z umową, traktowanej jako stan obiektywny. Dodatkowo w art. 240 KC, ustawodawca nie
odniósł się do tego, czy określona sytuacja (korzystanie z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego
przeznaczeniem określonym w umowie) jest następstwem okoliczności, za które dłużnik (użytkownik wieczysty)
ponosi odpowiedzialność.
SN przez porównanie norm art. 240 KC i art. 471 KC wskazuje, że ustawodawca celowo ograniczył przesłanki
zastosowania pierwszego z wymienionych przepisów do samego stanu sprzeczności z umową. Równocześnie
jednak, w sposób korzystny dla użytkowników wieczystych, ograniczył możliwość żądania rozwiązania umowy z tego
powodu do przypadków oczywistych.
Za przyjętym wyżej rozumieniem art. 240 KC przemawia nie tylko wykładnia językowa i systemowa tego przepisu.
Wynika to przede wszystkim z funkcji tego unormowania. Prawo użytkowania wieczystego ma charakter ściśle
celowy. Oznacza to, że powstanie tego prawa ma prowadzić do realizacji doniosłego publicznie zamierzenia
(mieszkaniowego, przemysłowego). Cel ten uzasadnia oddanie nieruchomości użytkownikowi wieczystemu
z przyznaniem praw zbliżonych do prawa własności. Pozycja użytkownika jest ograniczona wymogiem poszanowania
zamierzeń właściciela gruntu, które legły u podstaw ustanowienia tego prawa na nieruchomości. Natomiast
konsekwencją korzystania z gruntu w sposób sprzeczny z jego umownym przeznaczeniem jest jedynie możliwość
rozwiązania umowy przed upływem terminu, na jaki została zawarta. Przypadek kwalifikujący się jako korzystanie
z gruntu w sposób sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, aby mógł uzasadniać żądanie z art. 240
KC, musi być oczywisty, przy czym ograniczenie to dotyczy wyłącznie obiektywnego stanu rzeczy.

Komentarz
SN w wyroku dokonał wykładni normy prawnej zawartej w art. 240 KC. Wskazał na obiektywny (niezależny od
przyczyn) charakter przesłanek stosowania art. 240 KC. Podkreślono w uzasadnieniu, że celowy charakter prawa
użytkowania wieczystego wyklucza przyjęcie nadmiernie zawężającej wykładni tego przepisu (art. 240 KC), która
byłaby sprzeczna z jego brzmieniem, uwarunkowaniami systemowymi oraz funkcją tej regulacji. Dla oceny przesłanki
korzystania z gruntu w sposób sprzeczny z umową, zasadniczo nie ma znaczenia przyczyna stanu niezgodności
z umową.

Wyrok Sądu Najwyższego z 17.3.2023 r., II CSKP 1005/22, 








Sąd Najwyższy uwzględnił skargę kasacyjną powódki, kwestionującą wykładnię art. 240 KC przez Sąd Apelacyjny. Podkreślono obiektywny charakter przesłanek stosowania tego artykułu oraz konieczność uwzględnienia zamiaru stron umowy w momencie jej zawarcia. Wyrok SN wprowadził istotne wyjaśnienie dotyczące interpretacji przepisów związanych z użytkowaniem wieczystym gruntu.