Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca w ramach podziału majątku po rozwodzie

Tematyka: Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, podział majątku, zezwolenie, Sąd Rejonowy, działalność gospodarcza

Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że nabycie nieruchomości przez cudzoziemca w ramach sądowego
podziału majątku wspólnego między byłymi małżonkami nie jest zwolnione z obowiązku uzyskania
zezwolenia przed wydaniem orzeczenia przez sąd powszechny.
Stan faktyczny
Posiadający obywatelstwo innego kraju S.P. złożył wniosek o wydanie zezwolenia na nabycie udziałów w kilku
nieruchomościach w ramach podziału majątku wspólnego z byłą żoną. Wnioskodawca wyjaśnił, że pochodzi z Polski,
był obywatelem Polski, nabył nieruchomości w darowiźnie od swoich rodziców i początkowo był ich wyłącznym
właścicielem, po ślubie pozostał właścicielem w 1/2 części nieruchomości, pozostałe udziały utracił na rzecz byłej
żony. Dlatego teraz chce te udziały odzyskać w toku postępowania o podział majątku wspólnego prowadzonego
przez Sąd Rejonowy w K. Organ wezwał wnioskodawcę do ograniczenia powierzchni nabywanych nieruchomości,
bądź w przypadku gdy celem nabycia będzie wykonywanie działalności gospodarczej, do przedstawienia
szczegółowego planu zagospodarowania nieruchomości. S.P. wyjaśnił, że zarejestrował prowadzenie działalności
gospodarczej w CEIDG a po przeprowadzeniu podziału majątku przez Sąd Rejonowy w K. uaktywni działalność
gospodarczą, ewentualnie sprzeda nieruchomości lub przeniesie ich własność na swoje dzieci w drodze darowizny.
Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji odmówił S.P. wydania zezwolenia na nabycie nieruchomości. Jak
wyjaśniono prowadzenie działalności gospodarczej lub rolniczej przez wnioskodawcę jest niezbędną przesłanką
ustawową umożliwiającą uzyskanie zezwolenia na podstawie art. 1a ust. 2 ustawy z 24.3.1920 r. o nabywaniu
nieruchomości przez cudzoziemców (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 2278; dalej: NierCudzU). Nie wystarczy przy tym samo
zadeklarowanie zamiaru wykorzystania nieruchomości na cele określone w art. 1a ust. 2 pkt 5 NierCudzU, konieczne
jest wykazanie, że rzeczywiste potrzeby wnioskującego, wynikające z jego dotychczasowej działalności, uzasadniają
nabycie nieruchomości. Natomiast z wniosku S.P. oraz zgromadzonego w toku postępowania administracyjnego
materiału dowodowego nie wynika faktyczna wola prowadzenia działalności gospodarczej przez wnioskodawcę.
Orzeczenie WSA
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uchylił zaskarżoną decyzję i umorzył postępowanie administracyjne
uznając, że organ całkowicie pominął sens i istotę NierCudzU. W ocenie Sądu, kluczowe znaczenie dla sprawy ma
fakt, że S.P. jest już współwłaścicielem nieruchomości i ubiega się jedynie o zgodę na nabycie pozostałych udziałów.
W takich okolicznościach NierCudzU nie ma zastosowania, gdyż byłoby to sprzeczne z jej celem. W uzasadnieniu
wyroku podkreślono, że nabyta przez małżonka cudzoziemca nieruchomość wchodzi w skład majątku małżonków,
jeżeli pozostają oni w ustroju wspólności majątkowej małżeńskiej. Nieruchomości, których dotyczy sprawa pierwotnie
wchodziły w skład majątku osobistego skarżącego, dopiero później zostały objęte ustrojem małżeńskiej wspólności
ustawowej jego, jako cudzoziemca i obywatelki polskiej. Odwołując się do uchwały SN (zob. uchwała SN z 24.3.2022
r., III CZP 48/22,
), WSA w Warszawie stwierdził, że w ramach sądowego podziału majątku wspólnego między
byłymi małżonkami, cudzoziemiec może nabyć nieruchomość lub udział w niej bez konieczności uzyskania
zezwolenia właściwego ministra.
Stanowisko NSA
Naczelny Sąd Administracyjny na skutek skargi kasacyjnej organu uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę WSA
w Warszawie do ponownego rozpoznania. W uzasadnieniu wyroku wyjaśniono, że przy nabyciu nieruchomości przez
cudzoziemca wymagane jest uzyskanie zezwolenia, dotyczy to nabycia prawa własności lub prawa użytkowania
wieczystego na podstawie każdego zdarzenia prawnego. W art. 8 NierCudzU ustawodawca zamieścił zamknięty
katalog wyłączeń od obowiązku uzyskania takiego zezwolenia, jednak nie wymienił w nim nabycia
nieruchomości na podstawie orzeczenia sądu w sprawie o podział majątku wspólnego. NSA podkreślił, że
przepis ten ma charakter wyjątku od reguły i nie może być interpretowany rozszerzająco. W konsekwencji,
jeśli jeden z małżonków jest cudzoziemcem, przed wydaniem orzeczenia przez sąd powszechny o podziale
majątku wspólnego, wymagane jest uzyskanie zezwolenia na nabycie nieruchomości.
SN - skutki nabycia nieruchomości pomimo braku wymaganego zezwolenia
NSA stwierdził, że Sąd I instancji dokonał błędnej wykładni wyżej wskazanej uchwały SN. Z orzeczenia tego wynika
bowiem, że przewidziana w art. 6 ust. 1 NierCudzU sankcja nieważności nie ma zastosowania do nabycia
nieruchomości na podstawie prawomocnego postanowienia o podziale majątku wspólnego po ustaniu wspólności
majątkowej między małżonkami. Chodzi tu jednak o sytuację, gdy cudzoziemiec nabył już nieruchomość na

podstawie prawomocnego postanowienia o podziale majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej między
małżonkami i orzeczenie to zostało wydane pomimo braku uzyskania przez cudzoziemca zezwolenia na nabycie
nieruchomości. SN podkreślił, że zgodnie z art. 365 § 1 KPC orzeczenie sądu wiąże nie tylko strony i sąd, który je
wydał, lecz również inne sądy oraz inne organy państwowe i organy administracji publicznej, a w wypadkach
w ustawie przewidzianych także inne osoby. Okoliczność, że przy wydaniu orzeczenia nie zastosowano przepisów
NierCudzU, nie wpływa na jego skuteczność i moc wiążącą. SN wykluczył również konstrukcję weryfikowania
prawomocnego orzeczenia sądu w drodze powództwa o ustalenie jego nieważności. Sprowadzałoby się to w istocie
do ponownego postępowania, którego przedmiotem byłaby ocena prawidłowości aktu stosowania prawa przez sąd
w prawomocnie zakończonej sprawie.
NSA stwierdził więc, że uchwała SN dotyczy oceny skutków nabycia nieruchomości na podstawie
prawomocnego orzeczenia sądu pomimo braku wymaganego zezwolenia. Jednak wbrew twierdzeniom Sądu
I instancji, jeśli jeszcze nie doszło do wydania orzeczenia w ramach sądowego podziału majątku wspólnego
między byłymi małżonkami, cudzoziemiec nie może nabyć nieruchomości bez konieczności uzyskania
stosownego zezwolenia właściwego ministra. Dostrzegł to również Sąd Rejonowy w K., który w toku sprawy
o podział majątku wspólnego byłych małżonków R., zakreślił S.P. 30-dniowy termin na złożenie wniosku
o zezwolenie na nabycie nieruchomości w zakresie udziału przekraczającego dotychczas posiadane udziały
w nieruchomościach objętych postępowaniem.
Zezwolenie dotyczy też nabycia udziału
NSA stanowczo podkreślił, że na wymóg uzyskania zezwolenia nie ma wpływu okoliczność, iż w sprawie
chodzi o nabycie dalszych udziałów w nieruchomościach przez cudzoziemca, który jest już ich
współwłaścicielem. NierCudzU zawiera zamknięty katalog sytuacji, w których cudzoziemiec zwolniony jest
z obowiązku uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości a nabycie dalszych udziałów w prawie do
nieruchomości, której jest już współwłaścicielem nie zostało wymienione w art. 8 NierCudzU. W ocenie NSA
stosowanie wykładni dokonanej przez Sąd I instancji mogłoby prowadzić do obchodzenia przepisów NierCudzU,
bowiem w wyniku powiększenia udziałów w nieruchomości cudzoziemiec mógłby nabyć nieruchomość o powierzchni
większej niż limity określone w art. 1a ust. 5 NierCudzU. Ponieważ WSA w Warszawie w uzasadnieniu zaskarżonego
wyroku nie odniósł się do zarzutów powoływanych w skardze, konieczne jest ponowne rozpoznanie sprawy przez
Sąd I instancji oraz dokonanie oceny, czy materiał dowodowy zgromadzony w postępowaniu administracyjnym
uzasadniał odmowę udzielenia skarżącemu zezwolenia na nabycie nieruchomości.
Wyrok NSA z 22.8.2023 r., II OSK 2262/22,

NSA stwierdził, że uchwała SN dotyczy oceny skutków nabycia nieruchomości na podstawie prawomocnego orzeczenia sądu pomimo braku wymaganego zezwolenia. Jednak wbrew twierdzeniom Sądu I instancji, jeśli jeszcze nie doszło do wydania orzeczenia w ramach sądowego podziału majątku wspólnego między byłymi małżonkami, cudzoziemiec nie może nabyć nieruchomości bez konieczności uzyskania stosownego zezwolenia właściwego ministra.