Zasiedzenie nieruchomości rolnych znów możliwe

Od 5.10.2023 r. zasiedzenie własności nieruchomości rolnej stało się ponownie możliwe po zmianach przepisów, które uchyliły dotychczasowe ograniczenia. Dotychczas nabyć nieruchomość rolną przez zasiedzenie mógł tylko rolnik indywidualny posiadający mniej niż 300 ha użytków rolnych. Wprowadzone restrykcje w 2016 r. miały na celu ograniczenie nabywców nieruchomości rolnych do rolników indywidualnych.

Tematyka: zasiedzenie nieruchomości rolnych, zmiany prawne, KC, Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, WstrzSprzNierRolU, rolnik indywidualny, nabycie nieruchomości rolnych, ograniczenia, konstytucyjne zasady, zróżnicowanie nieruchomości rolnych

Od 5.10.2023 r. ponownie każdy może zasiedzieć własność nieruchomości rolnej. Tego dnia weszły w życie
zmiany uchylające dotychczasowe ograniczenia istniejące w tym przedmiocie.
Dotychczasowy stan prawny
Od 30.4.2016 r. obowiązywał art. 172 § 3 ustawy z 23.4.1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1610;
dalej: KC), zgodnie z którym nieruchomość rolną – w rozumieniu przepisów ustawy z 11.4.2003 r. o kształtowaniu
ustroju rolnego (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 2569; dalej: UstRolU) – przez zasiedzenie mógł nabyć jedynie rolnik
indywidualny w rozumieniu przepisów tej ustawy, i to wyłącznie w sytuacji, w której powierzchnia nabywanej
nieruchomości rolnej, wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność, nie przekroczyła 300 ha
użytków rolnych.
Było to jedno z wielu ograniczeń w zakresie obrotu nieruchomościami rolnymi, jakie wprowadzono w życie ustawą
z 14.4.2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie
niektórych ustaw (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 507; dalej: WstrzSprzNierRolU). Realizowały one idę, że nabywcami
nieruchomości rolnych powinni być co do zasady wyłącznie rolnicy indywidualni.
Dla porządku przypomnijmy jeszcze, że zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 1 UstRolU, przez nieruchomość rolną
należy rozumieć nieruchomość rolną w rozumieniu KC, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach
przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Tym samym nieruchomości
rolne to nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie
w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej (art. 461 KC).
Z kolei za rolnika indywidualnego – w myśl art. 6 ust. 1 UstRolU – uważa się osobę fizyczną, która jest właścicielem,
użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych (których łączna
powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha) i posiada kwalifikacje rolnicze oraz od co najmniej 5 lat
zamieszkuje gminę, na której obszarze jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład
gospodarstwa rolnego, i prowadzi je przez ten okres osobiście.
W konsekwencji wprowadzonych w 2016 r. zmian została wyłączona możliwość, aby podmiot niespełniający cech
„rolnika indywidualnego” nabył w drodze zasiedzenia własność nieruchomości rolnej. Niemniej dotyczyło to nie tylko
podmiotów, które objęły nieruchomości w posiadanie dopiero po wejściu w życie zmian, ale również tych, którzy na
ten moment już znajdowali się na drodze do zasiedzenia.
Co prawda w art. 14 WstrzSprzNierRolU przewidziano, że art. 172 § 3 KC nie stosuje się, jeżeli zasiedzenie
skończyłoby się przed upływem 3 lat od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy (tj. przed 30.4.2019 r.), przepis ten nie
chronił jednak w jakikolwiek sposób podmiotów, które na dzień 30.4.2016 r. znajdowały się w posiadaniu
nieruchomości rolnych (np. ponad 25 lat), ale do upływu okresu zasiedzenia brakowało im więcej niż 3 lata.
Aktualny stan prawny
Ustawa z 13.7.2023 r. o zmianie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz
niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 r. poz. 1933), która zasadniczo weszła w życie 5.10.2023 r., uchyla w całości
art. 172 § 3 KC.
Oznacza to, że ponownie otwarto możliwość nabycia własności nieruchomości rolnych przez „nie-rolników” w drodze
zasiedzenia.
W ustawie zawarto również przepis przejściowy (art. 10), który przewiduje, że do terminu zasiedzenia nieruchomości
rolnej posiadanej w dniu wejścia w życie przepisów (tj. 5.10.2023 r.) przez posiadacza innego niż rolnik indywidualny
zalicza się czas posiadania nieruchomości przed dniem wejścia w życie ustawy. Umożliwia to wliczenie do okresu
potrzebnego do zasiedzenia nieruchomości rolnej czasu posiadania, w którym formalnie wyłączona była możliwość
zasiedzenia takiej nieruchomości z uwagi na funkcjonujące do tej pory ograniczenia.
Ocena zmian
Wprowadzone zmiany należy ocenić jednoznacznie pozytywnie.

Przepis art. 172 § 3 KC był w swej treści dość rygorystyczny i nie dopuszczał żadnych wyjątków pozwalających na
zasiedzenie nieruchomości rolnej. Dla przykładu – ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego przewidywała (i nadal
przewiduje) możliwość nabycia nieruchomości rolnej (w drodze czynności prawnej między stronami) o powierzchni
mniejszej niż 0,3 ha.
Istniejące dotychczas ograniczenia mogły więc budzić bardzo poważne zastrzeżenia z perspektywy konstytucyjnych
zasad równości czy równej ochrony praw majątkowych.
Przede wszystkim art. 172 § 3 KC uniemożliwiał wykonywanie przez instytucję zasiedzenia funkcji prawno-
korygującej. Zasiedzenie jako takie nie służy nigdy przecież spekulacyjnemu obrotowi ziemią, stąd też wprowadzone
w art. 172 § 3 KC ograniczenie uniemożliwiające nabycie własności przez „nie-rolników” wydawało się całkowicie
niezrozumiałe.
Ponadto art. 172 § 3 KC nie różnicował w żaden sposób nieruchomości w zależności od ich powierzchni. W taki sam
sposób należało więc traktować zarówno duże nieruchomości rolne, o powierzchni liczonej w dziesiątkach, a nawet
w setkach hektarów, jak i niewielkie nieruchomości, o powierzchni raptem kilkudziesięciu czy kilkuset metrów
kwadratowych.

Ustawa z 13.7.2023 r. uchyliła w całości art. 172 § 3 KC, przywracając możliwość nabycia nieruchomości rolnych drogą zasiedzenia również dla osób spoza kręgu rolników indywidualnych. Zmiany wprowadzone w 2023 r. pozwoliły na wliczenie czasu posiadania nieruchomości przed wejściem w życie przepisów do okresu zasiedzenia, co stanowi istotne ułatwienie dla potencjalnych nabywców.