Zasiedzenie lokalu a „manifestacja”

Tematyka: zasiedzenie, nieruchomość, Sąd Najwyższy, współwłaściciele, posiadanie, manifestacja, skarga kasacyjna, orzecznictwo

Czy zamanifestowanie zmiany charakteru posiadania, prowadzi de facto do pozaustawowego wyłączenia
możliwości zasiedzenia nieruchomości?
Sąd Najwyższy zajął stanowisko w sprawie dotyczącej zasiedzenia nieruchomości. Przedmiotem sporu było prawo
do lokalu, który był własnością 12 współwłaścicieli. Jeden z nich, który przez lata zajmował się nieruchomością,
domagał się przyznania mu przedmiotowej nieruchomości na podstawie stwierdzenia zasiedzenia.
Po negatywnych dla wnioskodawcy wyrokach Sądu Rejonowego i Okręgowego we Wrocławiu, mężczyzna zaskarżył
orzeczenia niższych instancji do Sądu Najwyższego. Uzasadniając wniosek o przyjęcie skargi kasacyjnej do
rozpoznania skarżący wskazał, że w sprawie występuje istotne zagadnienie prawne. Nie przedstawił go przy tym
w formie konkretnego pytania, poprzestając na opisowym ujęciu problemu, który miał dotyczyć dopuszczalności
zasiedzenia udziału w prawie własności nieruchomości przeciwko pozostałym współwłaścicielom. W ocenie
skarżącego powszechny w orzecznictwie pogląd o konieczności wykazania w takiej sytuacji przez wnioskodawcę, że
doszło do zamanifestowania zmiany charakteru posiadania, prowadzi de facto do pozaustawowego wyłączenia
możliwości zasiedzenia nieruchomości.
Jednocześnie skarżący wskazał, że nie zawsze możliwe jest uzewnętrznienie przez osobę dokonującą zasiedzenia,
iż zmienia ona charakter (zakres) swojego posiadania, gdyż w praktyce zdarza się, że współwłaściciel od początku
zachowuje się względem rzeczy tak, jak gdyby był jej jedynym właścicielem i manifestuje to na zewnątrz. W ocenie
wnioskodawcy konieczne jest również określenie, jakie znaczenie w sprawach o zasiedzenie należy przypisać
brakowi zainteresowania nieruchomością po stronie pozostałych współwłaścicieli.
W postanowieniu z 27.9.2023 r. SN odmówił przyjęcia skargi do rozpoznania, I CSK 4146/22,
.
W uzasadnieniu swojego stanowiska skład orzekający zwrócił uwagę, że mężczyzna jest w błędzie uważając, iż
wykazanie, że doszło do zasiedzenia udziału w nieruchomości przeciwko pozostałym współwłaścicielom jest
w praktyce niemożliwe. Sąd podkreślił, że w orzecznictwie nie neguje się dopuszczalności tego rodzaju zasiedzenia –
wystarczy, by osoba zainteresowana (wnioskodawca) wykazała, że władała rzeczą jak jedyny właściciel, to jest
z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli, a władztwo tego rodzaju zostało przy tym pozostałym współwłaścicielom
ujawnione i stosownie zamanifestowane.
W opinii składu orzekającego w praktyce może to przybrać formę np. odmowy dopuszczenia pozostałych
współwłaścicieli do współposiadania (tj. działanie sprzecznie z art. 206 KC), a w sytuacji, w której pozostali
współwłaściciele nie interesują się przedmiotem współwłasności – złożenia im stosownego oświadczenia.
W pewnych okolicznościach, zwłaszcza w razie obiektywnej niemożności nawiązania kontaktu z pozostałymi
współwłaścicielami, manifestacja posiadania rzeczą tak, jak czyni to jedyny właściciel, może przybrać postać
działania publicznego, nieskierowanego konkretnie do innych współwłaścicieli.
Ponadto SN zwrócił uwagę, że w sytuacjach, w których współwłaściciel od początku (od chwili powstania
współwłasności) zachowuje się względem rzeczy tak, jak gdyby był jej jedynym właścicielem, i uzewnętrznia to
pozostałym współwłaścicielom, osobny akt manifestacji takiego charakteru (zakresu) posiadania jest z reguły zbędny.
Stawiane nieraz w orzecznictwie wymaganie wyraźnego zaznaczenia zmiany charakteru posiadania dotyczy bowiem
– co powinno być oczywiste – wyłącznie sytuacji, w których do zmiany takiej w ogóle doszło. Co z kolei tyczy się
kwestii biernego zachowania pozostałych współwłaścicieli, to faktyczne wykonywanie władztwa nad rzeczą oraz
czerpania z niej pożytków jest uprawnieniem, a nie obowiązkiem współwłaściciela. To samo dotyczy kwestii
ponoszenia ciężarów związanych z rzeczą czy czynienia na nią nakładów wyłącznie przez jednego ze
współwłaścicieli – co do zasady stwarza to roszczenia z art. 207 KC, jednakże dochodzenie takich roszczeń
pozostaje swobodną decyzją uprawnionego.
Postanowienie SN z 27.9.2023 r., I CSK 4146/22,

Sąd Najwyższy odmówił przyjęcia skargi do rozpoznania w sprawie zasiedzenia nieruchomości, argumentując, że wykazanie zasiedzenia nie wymaga wyraźnego zaznaczenia zmiany posiadania. W orzecznictwie uznaje się, że wystarczy wykazać posiadanie rzeczy jak jedyny właściciel, z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli.