Jaki podatek od firmowego budynku wielorodzinnego?

Dla zastosowania najwyższej stawki podatku od firmowego budynku wielorodzinnego istotne jest faktyczne "zajęcie na prowadzenie działalności gospodarczej". Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie rozstrzygnął sprawę dotyczącą daniny od takiego budynku. Kobieta prowadząca spółkę zajmującą się wynajmem mieszkań zwróciła się do fiskusa o interpretację podatkową, argumentując, że lokale mieszkalne nie są wykorzystywane do działalności gospodarczej. Skarbówka jednakże uważała inaczej, wymagając wykorzystania budynku mieszkalnego do celów gospodarczych przedsiębiorcy.

Tematyka: podatek, budynki mieszkalne, stawka podatku, działalność gospodarcza, lokal mieszkalny, interpretacja podatkowa

Dla zastosowania najwyższej stawki podatku, w odniesieniu do budynków mieszkalnych lub ich części,
przesądzające i wyłączne znaczenie ma okoliczność faktyczna ich „zajęcia na prowadzenie działalności
gospodarczej”.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zajął stanowisko w sprawie daniny od budynku wielorodzinnego.
W lutym 2023 r. do fiskusa z wnioskiem o wydanie interpretacji podatkowej zwróciła się kobieta prowadząca spółkę
zajmującą się wynajmowaniem mieszkań. Na ten cel nabyła budynek wielorodzinny, w którym znajdują się lokale
przeznaczone na wynajem na cele mieszkalne. W budynku znajdują się również lokale usługowe, które jednak
zajmują niewielką powierzchnię budynku. W ramach budynku Spółka świadczyła usługi najmu długoterminowego.
Lokale mieszkalne znajdujące się w budynku zostały również wykończone oraz wyposażone w sposób właściwy dla
lokali mieszkalnych. Podatniczka twierdziła, że lokale mieszkalne nie są i nie będą wykorzystywane do prowadzenia
działalności gospodarczej polegającej na świadczeniu usług krótkotrwałego zakwaterowania (np. jako apartamenty
na dni, aparthotel, itp.), czy to przez samą Spółkę czy też przez najemców. W szczególności nie pozawalają na to
zawarte umowy najmu, które precyzują, że lokale mieszkalne mogą być wykorzystywane przez najemców wyłącznie
na cele mieszkaniowe. Ponadto, zgodnie z jej oświadczeniem, lokale mieszkalne stanowią odrębne środki trwałe
Spółki, która klasyfikuje je jako „lokale mieszkalne” w rejestrze środków trwałych i stosuje odpowiednie podejście
w zakresie podatków dochodowych.
Mając powyższe fakty na uwadze, kobieta zwróciła się do fiskusa z następującym pytaniem – czy Spółka jest
uprawniona do stosowania stawki właściwej dla budynków lub ich części mieszkalnych, o której mowa w art. 5 ust. 1
pkt 2 lit. a ustawy z 12.1.1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 70; dalej: PodLokU),
w stosunku do lokali mieszkalnych w bieżących oraz przyszłych rozliczeniach podatku od nieruchomości?
Podatniczka twierdziła, że tak. Skoro bowiem w PodLokU ustawodawca posługuje się pojęciem „zajęty na
prowadzenie działalności” (art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b PodLokU) oraz „wykorzystywany na działalność” (art. 7 ust. 1 pkt 16
PodLokU), należy przyjąć, że ustawodawca odróżnia znaczenie pojęć „zajęcie” oraz „wykorzystanie” i pojęcia te nie
mogą być utożsamiane.
Skarbówka była jednak innego zdania. W uzasadnieniu interpretacji organ wskazał, że zastosowanie stawki podatku
przewidzianej w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b PodLokU nie zostało uzależnione od faktycznego (fizycznego) zajęcia
budynku mieszkalnego lub jego części na prowadzenie w nim działalności gospodarczej. Istotne jest natomiast
wykorzystywanie budynków mieszkalnych do realizacji gospodarczych celów przedsiębiorcy. Sama istota funkcji
mieszkalnej budynku lub jego części nie wyłącza możliwości uznania, że budynek mieszkalny lub jego część zostały
zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej, zaś funkcja mieszkalna budynku jest wręcz niezbędnym
elementem prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie najmu nieruchomości.
Podatniczka zaskarżyła taką interpretację, a Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 15.11.2023
r., III SA/Wa 1346/23,
, stanął po jej stronie. Sąd stwierdził, że: „istotą sporu w niniejszej sprawie jest, czy
jeżeli podmiot taki jak skarżąca w ramach prowadzonej działalności gospodarczej wynajmuje lokale mieszkalne na
rzecz osób fizycznych na cele mieszkalne tych osób, to należy uznać, że te lokale są zajęte na prowadzenie
działalności gospodarczej, czego skutkiem jest opodatkowanie z tytułu własności tychże lokali mieszkalnych
najwyższą stawką opodatkowania przewidzianą w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b PodLokU (jak uważa fiskus), czy też należy
stwierdzić, że nie są one zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej, lecz na cele mieszkalne, czego skutkiem
jest opodatkowanie stawką właściwą dla części budynków mieszkalnych przewidzianą w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit.
a PodLokU”.
Podzielając pogląd przedstawiony w orzecznictwie NSA, WSA w Warszawie uznał, że „dla zastosowania
w odniesieniu do budynków mieszkalnych lub ich części najwyższej stawki opodatkowania, przewidzianej w art. 5 ust.
1 pkt 2 lit. b PodLokU przesądzające i wyłączne znaczenie będzie miała okoliczność faktyczna ich „zajęcia na
prowadzenie działalności gospodarczej”. Za zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 5
ust. 1 pkt 2 lit. b PodLokU, nie będą mogły być uznane te części budynku mieszkalnego, które są wykorzystywane
(zajęte) na cele mieszkalne, przez co należy rozumieć trwałe zaspokajanie podstawowych potrzeb mieszkaniowych
posiadacza lokalu, nawet wówczas, gdy ich oddanie przez podatnika do korzystania osobom trzecim dla realizacji tej
funkcji (zajęcie na cele mieszkalne), nastąpiło w ramach jego gospodarczej działalności (np. komercyjnego najmu)”.
Wyrok WSA w Warszawie z 15.11.2023 r., III SA/Wa 1346/23,

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uznał, że kluczowym kryterium dla zastosowania najwyższej stawki opodatkowania budynków mieszkalnych jest ich faktyczne zajęcie na prowadzenie działalności gospodarczej. Ostatecznie orzekł, że lokale mieszkalne zajęte na cele mieszkalne nie podlegają najwyższej stawce podatku od nieruchomości. Sprawa ta podkreśla istotę rozróżnienia między "zajęciem" a "wykorzystaniem" budynków mieszkalnych w kontekście opodatkowania.