Ważne orzeczenie SN w sprawie dotyczącej zasiedzenia

Orzeczenie Sądu Najwyższego w sprawie dotyczącej zasiedzenia nieruchomości na gruncie warszawskiego Ursynowa rozstrzygnęło spór między Uniwersytetem Warszawskim a trzema małżeństwami. Sąd uznał, że zasiedzenie prowadzi do wygaśnięcia roszczeń byłego właściciela. Decyzja ta wywołała apelację i skargę kasacyjną, co spowodowało powstanie pytania prawnego dla SN.

Tematyka: zasiedzenie, Sąd Najwyższy, nieruchomość, wygaśnięcie roszczeń, wynagrodzenie, apelacja, skarga kasacyjna

Nabycie prawa własności w drodze zasiedzenia ma charakter pierwotny. Oznacza to jedynie, że nie mamy do
czynienia z następstwem prawnym, a nie, że wygasają wszystkie uprawnienia byłego właściciela związane
z rzeczą.
Orzeczeniem Sądu Najwyższego w poszerzonym składzie zakończyło spór dotyczący zasiedzenia nieruchomości.
Chodziło o grunty w warszawskiej dzielnicy Ursynów, które zostały objęte tzw. dekretem Bieruta i od 1945 r. należały
do miasta stołecznego Warszawy, a magistrat przekazał nieruchomość w użytkowanie wieczyste Uniwersytetowi
Warszawskiemu (dalej UW). Z biegiem czasu okazało się jednak, że do tej samej działki roszczenia mają jeszcze trzy
małżeństwa, którym przysługuje prawo do nieruchomości na mocy zasiedzenia. To spowodowało, że uczelnia
skierowała sprawę do sądu. Wyrokiem z 10.10.2018 r. Sąd Okręgowy w Warszawie oddalił powództwo UW. Sąd ten
ustalił, że co prawda sporna nieruchomość z dniem 1.9.2005 r. – na podstawie art. 256 ustawy z 27.7.2005 r. Prawo
o szkolnictwie wyższym (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 2183) stała się własnością powoda, co zostało później stwierdzone
decyzją Wojewody Mazowieckiego z 8.10.2007 r., to jednak w wyniku przeprowadzenia postępowania o stwierdzenie
nabycia własności przez zasiedzenie, postanowieniem z 8.3.2016 r. Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa
w Warszawie stwierdził, że małżeństwa nabyły przez zasiedzenie własność przedmiotowej nieruchomości z dniem
1.10.2005 r. Sąd Okręgowy w swoim wyroku uznał ponadto, że wobec utraty przez powoda własności nieruchomości
i nabycia tego prawa w drodze zasiedzenia przez pozwanych powodowi nie przysługuje w stosunku do nich
roszczenie o wydanie nieruchomości oraz o wynagrodzenie za korzystanie z niej i zwrot pożytków pobranych
z nieruchomości, również za okres przed upływem terminu zasiedzenia, tj. od 26.10.1996 r. do 26.10.2006 r. Od
powyższego wyroku UW złożyło apelację.
Wyrokiem z 27.11.2019 r. Sąd Apelacyjny w Warszawie ją oddalił. Sąd ten podkreślił, że istota sporu sprowadza się
do oceny, czy zachodzą podstawy do przyjęcia poglądu, iż w sytuacji, w której doszło do zasiedzenia nieruchomości
byłemu właścicielowi tej nieruchomości przysługują roszczenia uzupełniające za okres poprzedzający zasiedzenie,
a więc poglądu odmiennego od ustalonego w orzecznictwie SN, a przywołanego w uzasadnieniu wyroku
oddalającego apelację. Za utrwalony w judykaturze uznano bowiem pogląd, że osobie, która utraciła własność rzeczy
wskutek jej zasiedzenia przez posiadacza samoistnego, nie przysługują roszczenia uzupełniające, w szczególności
roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy bez tytułu prawnego w okresie poprzedzającym dzień
zasiedzenia. Tym samym Sąd Apelacyjny uznał, że z uwagi na zasiedzenie nieruchomości przez posiadacza
samoistnego dochodzi do wygaśnięcia roszczeń byłego właściciela przewidzianych w art. 224 § 2 i art. 225 KC,
a były właściciel nie może dochodzić od tego posiadacza także roszczeń z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia.
Roszczenie właściciela o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, przewidziane w art. 225 KC, zawiera w sobie
bowiem różne elementy roszczeń szczególnych, przewidzianych w przepisach o zobowiązaniach, w tym także
z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia.
Uniwersytet wniósł skargę kasacyjną od powyższego rozstrzygnięcia, a skład orzekający SN wyznaczony do jej
rozpoznania powziął poważne wątpliwości odnośnie wykładni art. 224 § 2 i art. 225 KC w sytuacji, gdy roszczeń
przewidzianych w tych przepisach dochodzi były właściciel nieruchomości przeciwko osobie, która prawo własności
do niej nabyła w drodze zasiedzenia (art. 172 KC). Z tego powodu skierował pytanie prawne we wspomnianym
zakresie powiększonemu składowi.
Sąd Najwyższy (7) w uchwale z 3.4.2024 r., III CZP 103/22,
, stwierdził m.in., że „Utrata własności rzeczy na
skutek zasiedzenia nie powoduje wygaśnięcia roszczenia byłego właściciela o wynagrodzenie za korzystanie
z rzeczy w okresie poprzedzającym upływ terminu zasiedzenia”. W uzasadnieniu swojego stanowiska SN podkreślił,
że nie jest wystarczające odwołanie się do zasady, że utrata prawa własności w wyniku zasiedzenia następuje „bez
wynagrodzenia”, ponieważ w takiej sytuacji roszczenie o wynagrodzenie za utraconą własność w ogóle nie powstaje.
W analizowanym, objętym pytaniem prawnym zakresie, nie można przyjąć, że roszczenie z tytułu wynagrodzenia za
bezumowne korzystanie nie powstało. Trzeba bowiem zauważyć, że skoro tego rodzaju roszczenie, jako
samodzielne, jest niezależne od roszczenia windykacyjnego i może być dochodzone niezależnie od niego, to
(wskutek bezumownego samoistnego posiadania cudzej rzeczy) powstaje, nawet jeżeli właściciel nie żąda wydania
rzeczy, nad którą utracił faktyczne władztwo. Stanowisko, że nabycie prawa własności w drodze zasiedzenia ma
charakter pierwotny oznacza jedynie, że nie mamy do czynienia z następstwem prawnym, a nie, że wygasają
wszystkie uprawnienia byłego właściciela związane z rzeczą. Zasiedzenie stanowi niejako sankcję względem
uprzedniego właściciela rzeczy za niewykonywanie swoich uprawnień właścicielskich względem niej, gdy to
posiadacz samoistny wypełnia takie uprawnienia, w tym często pokrywa koszty związane z jej utrzymaniem,
w związku z czym nie zachodzi jedynie konieczność rozliczenia się z tytułu nabycia prawa własności.

Dodatkowo SN (7) argumentował: „gdyby właściciel rzeczy dochodził wynagrodzenia z tytułu bezumownego
korzystania przeciwko posiadaczowi (także samoistnemu) przed upływem terminu zasiedzenia i sprawa zostałaby
zakończona dla niego pozytywnie przed upływem tego terminu, uzyskałby wówczas zaspokojenie, podczas gdy ten
sam właściciel (ale już były) – według zaprezentowanego powyżej stanowiska – nie uzyskałby zaspokojenia tylko
dlatego, że doszło do zasiedzenia. Takie rozróżnienie sytuacji prawnej podmiotu prawa cywilnego nie ma żadnego
uzasadnienia. Zdaniem Sądu Najwyższego niedopuszczalne jest, aby właściciel, który swoją rzecz odzyskał
w drodze rei vindicatio, był w lepszej sytuacji, od właściciela, który rzecz utracił wskutek zasiedzenia (…). Ponadto,
gdyby nawet właściciel zdążył uzyskać tytuł egzekucyjny przed upływem terminu zasiedzenia, a następnie ten termin
upłynął, należałoby wówczas uznać, że zaistniało zdarzenie, które mogłoby stanowić podstawę powództwa
przeciwegzekucyjnego (art. 840 § 1 pkt 2 KPC), a więc doszłoby do nieuzasadnionego rozszerzenia ustawowej
przesłanki tego powództwa”.
Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z 3.4.2024 r., III CZP 103/22,

W uchwale z 3.4.2024 r. SN potwierdził, że utrata własności przez zasiedzenie nie pozbawia byłego właściciela prawa do wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości przed zasiedzeniem. Decyzja ta miała istotne znaczenie dla rozumienia zasiedzenia i konsekwencji prawnych.