Sprzedaż lokalu wynajmowanego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej

Tematyka: lokale mieszkalne, sprzedaż, działalność gospodarcza, podatek dochodowy, Naczelny Sąd Administracyjny

Nawet jeśli podatnik wykorzystywał nieruchomość w prowadzonej indywidualnie działalności gospodarczej
wynajmując lokale mieszkalne to zbycie takiego lokalu nie oznacza prowadzenia działalności gospodarczej –
wynika z wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego.
Ryszard J. złożył wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. W uzasadnieniu wniosku wskazano, że Ryszard J.
posiadał udział w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym. Wnioskodawca
wykorzystywał część budynku w prowadzonej indywidualnie działalności gospodarczej, wynajmując przypisane mu
lokale mieszkalne. Na skutek zniesienia współwłasności nieruchomości, wnioskodawca uzyskał m.in. wyłączną
własność 32 lokali mieszkalnych, które w dalszym ciągu wynajmował. Wnioskodawca zaznaczył, że nie wprowadził
lokali do ewidencji środków trwałych. Z tytułu dokonanego zniesienia współwłasności nieruchomości współwłaściciele
nie dokonali między sobą żadnych spłat ani dopłat. Wartość praw nabywanych przez poszczególnych
współwłaścicieli w wyniku zniesienia współwłasności była równa wartości przysługujących im dotychczas udziałów.
W związku z planowaną sprzedażą lokalu lub lokali mieszkalnych podatnik zwrócił się do organu interpretacyjnego
z pytaniem:
„1. Czy przychód uzyskany ze sprzedaży lokali mieszkalnych będzie zaliczany do źródła przychodów,
o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z 26.7.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych [t.
jedn.: Dz.U. z 2016 r. poz. 2032; dalej jako: PDOFizU] („odpłatne zbycie”)?;
2. A w konsekwencji, czy przychód uzyskany ze sprzedaży lokali mieszkalnych będzie objęty wyłączeniem
z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na czas, jaki upłynął od końca roku
kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie/wybudowanie?”.
Przedstawiając własne stanowisko w sprawie Ryszard J. wskazał, odnośnie pierwszego z postawionych przez niego
pytań, że przychód uzyskany ze sprzedaży lokali mieszkalnych będzie zaliczany do źródła przychodów z odpłatnego
zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 PDOFizU. W odniesieniu do drugiego z pytań zaś, że przychód
uzyskany ze sprzedaży lokali mieszkalnych będzie objęty wyłączeniem z opodatkowania podatkiem dochodowym od
osób fizycznych z uwagi na czas, jaki upłynął od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich
nabycie/wybudowanie.
Organ wyjaśnił, że przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie
powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki: odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu
działalności gospodarczej oraz zostało dokonane po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym
nastąpiło jej nabycie. Zdaniem organu, lokale podatnika będą stanowić towar handlowy, a działalność polegająca na
ich sprzedaży stanowić będzie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 5a pkt 6
PDOFizU. Zatem uzyskany z ich sprzedaży przychód należy zakwalifikować jako przychód ze źródła określonego
w art. 10 ust. 1 pkt 3 PDOFizU (działalność gospodarcza), a nie ze źródła, o którym traktuje art. 10 ust. 1 pkt 8
PDOFizU (odpłatne zbycie nieruchomości). W konsekwencji, bez znaczenia w rozpatrywanej sprawie pozostaje fakt,
że sprzedaży wnioskodawca zamierza dokonać po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym
doszło do nabycia udziału w gruncie pod budowę budynku mieszkalnego.
Po bezskutecznym wezwaniu organu do usunięcia naruszeń prawa, Ryszard J. wniósł skargę do WSA w Poznaniu.
Sąd uchylił zaskarżoną interpretację podkreślając, że z przedstawionego zdarzenia przyszłego nie wynika, by
skarżący nabył lokale mieszkalne w celu ich dalszej sprzedaży. Przeciwnie, lokale przez wiele lat stanowiły przedmiot
najmu, z którego przychody wykazane były jako przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej. Nie sposób
jednak, uznać lokali mieszkalnych za towar handlowy, jak czyni to organ w zaskarżonej interpretacji. Nie znajduje
także uzasadnienia w przedstawionym we wniosku zdarzeniu przyszłym stanowisko organu podatkowego, w świetle
którego działania prowadzone są przez skarżącego w sposób zorganizowany i ciągły. Okolicznością wskazującą na
zorganizowanie działalności oraz jej ciągłość nie może być wyłącznie liczba posiadanych i wynajmowanych lokali,
które potencjalnie stanowią przedmiot sprzedaży.
Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę kasacyjną. W ocenie sądu, w tej sprawie przychód ze
sprzedaży lokali mieszkalnych nie może zostać zakwalifikowany jako przychód z pozarolniczej działalności
gospodarczej w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 PDOFizU. Z wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej nie
wynika wbrew twierdzeniom organów, że lokale mieszkalne stanowiły towar handlowy, a przyszła działalność
będzie prowadzona przez skarżącego w sposób ciągły i zorganizowany. Skarżący nie nabył lokali w celu

odsprzedaży, przez wiele lat korzystał z nich wynajmując je w ramach prowadzonej indywidualnie
działalności gospodarczej.
Wyrok NSA z 14.11.2017 r., II FSK 2728/15

Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę kasacyjną. W ocenie sądu, w tej sprawie przychód ze sprzedaży lokali mieszkalnych nie może zostać zakwalifikowany jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 PDOFizU. Z wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej nie wynika wbrew twierdzeniom organów, że lokale mieszkalne stanowiły towar handlowy, a przyszła działalność będzie prowadzona przez skarżącego w sposób ciągły i zorganizowany. Skarżący nie nabył lokali w celu...