Wpływ zmiany ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego na nabycie nieruchomości rolnej w postępowaniu upadłościowym

26.6.2019 r. weszła w życie nowelizacja ustawy z 11.4.2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, która istotnie zmienia zasady nabycia nieruchomości rolnej w postępowaniu upadłościowym. Kluczową zmianą jest zniesienie wymogu zgody Dyrektora KOWR dla nabywcy spoza kręgu rolników indywidualnych. Rozszerzenie katalogu wyłączeń ułatwia likwidację nieruchomości i zwiększa zaspokojenie wierzycieli.

Tematyka: ustawa, kształtowanie ustroju rolnego, nieruchomość rolna, postępowanie upadłościowe, Dyrektor KOWR, likwidacja nieruchomości, wierzyciele, efektywność procedur

26.6.2019 r. weszła w życie nowelizacja ustawy z 11.4.2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j.: Dz.U.
z 2018 r. poz. 1405 ze zm., dalej jako: UstRolU), która ma istotny wpływ na nabycie nieruchomości rolnej
w toku postępowania upadłościowego. Kluczową zmianą jest zniesienie wymogu uzyskania zgody Dyrektora
Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (dalej: „Dyrektor KOWR”) na nabycie nieruchomości
rolnej w toku postępowania upadłościowego przez osobę inną niż rolnik indywidulany lub podmioty
wskazane w ustawie.
W dotychczasowym stanie prawnym, zgodnie z treścią art. 2a UstRolU, nabywcą nieruchomości rolnej mógł być,
z zastrzeżeniem ustawowych wyjątków, jedynie rolnik indywidualny. Ustawa dość szczegółowo precyzuje przy tym,
jakie przesłanki należy spełniać aby uzyskać status „rolnika indywidualnego”. Jest to osoba fizyczna, będąca
właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, o ile
łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5
lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład
gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo.
Co prawda ustawa przewidywała wyłączenia od tych restrykcyjnych ograniczeń, wskazując że nabywcą
nieruchomości rolnej może być, poza rolnikiem indywidualnym, np.: osoba bliska zbywcy, jednostka samorządu
terytorialnego, Skarb Państwa lub działająca na jego rzecz Agencja, a także Kościół Katolicki, inny kościół lub
związek wyznaniowy, co jednak nie miało w praktyce większego znaczenia w kontekście trudności, z jakimi borykali
się syndycy mas upadłości, w skład których wchodziły nieruchomości rolne. Problem wynikał z tego, że ustawa wśród
wyjątków przewidywała nabycie nieruchomości rolnej w toku postępowania sanacyjnego, ale już nie w postępowaniu
upadłościowym, pomimo że zgodnie z treścią art. 323 ust. 3 ustawy z 15.5.2015 r. – Prawo restrukturyzacyjne (t.j.:
Dz.U. z 2019 r. poz. 243 ze zm.), skutki sprzedaży dokonanej w postępowaniu sanacyjnym są identyczne jak skutki
sprzedaży dokonanej przez syndyka w procesie upadłości. Dotychczas zatem, nabycie nieruchomości rolnej w toku
postępowania upadłościowego przez osobę inną niż rolnik indywidualny oraz inną niż podpadająca pod ustawowe
wyłączenia, mogło nastąpić wyłącznie za zgodą Dyrektora KOWR wyrażoną w formie ostatecznej decyzji
administracyjnej.
Ustawa z 11.6.2019 r. o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz niektórych innych ustaw w art. 1 w pkt.
5 zmieniła m.in. art. 2a UstRolU w ten sposób, że rozszerzyła dotychczasowy katalog wyłączeń o osiem
kolejnych przypadków, w których nabycie nieruchomości rolnej może nastąpić przez osobę inną niż rolnik
indywidualny. W praktyce wydaje się, że najbardziej doniosłe znaczenie będzie miało uwolnienie spod obostrzeń
ustawy obrotu nieruchomościami poniżej 1ha, jak również możliwość nabycia – bez zgody Dyrektora KOWR –
nieruchomości rolnych w toku postępowania upadłościowego i egzekucyjnego.
Rozszerzenie katalogu wyjątków, m.in. o postępowanie upadłościowe, niweluje powstałą na gruncie poprzednio
obowiązującej regulacji nieścisłość, wynikającą z objęcia wyłączeniem postępowania sanacyjnego przy
jednoczesnym pominięciu postępowania upadłościowego. Przede wszystkim jednak udrażnia przebieg postępowań
upadłościowych, w skład których wchodzą nieruchomości rolne, poprzez ułatwienie (a nierzadko w ogóle
umożliwienie) syndykom likwidację takich nieruchomości. Ostatecznie beneficjentami wprowadzonej zmiany są
zaś wierzyciele upadłego podmiotu, albowiem to oni uzyskają odpowiednio wyższe zaspokojenie swych
roszczeń. Prawidłowość jest bowiem następująca: im więcej środków w masie upadłości (w tym głównie wskutek
likwidacji jej składników), tym większa pula środków dla wierzycieli.
Dodatkowo należy także wskazać, że zgodnie z art. 6 ustawy nowelizującej, postępowania w sprawach dotyczących
wyrażenia zgody przez Dyrektora KOWR na nabycie nieruchomości rolnych w przypadku postępowania
upadłościowego, wszczęte i niezakończone ostateczną decyzją przed dniem wejścia w życie ustawy zostaną
umorzone. Oznacza to, że ustawowe wyłącznie nabycia nieruchomości rolnej w toku upadłości, odnosi się nie tylko
do postępowań upadłościowych, które będą wszczęte w przyszłości (tj. po 26.6.2019 r.), ale także tych które już się
toczą. Skoro bowiem zainicjowane wpadkowo w tych postępowaniach procedury zmierzające do pozyskania zgody
Dyrektora KOWR należy aktualnie umorzyć, to jest to właśnie konsekwencją tego, że zgoda również w trwających już
postępowaniach nie jest wymagana.
Wprowadzoną zmianę należy ocenić jednoznacznie pozytywnie. Eliminuje bowiem ograniczenia w zbywaniu
nieruchomości w toku postępowań upadłościowych (i egzekucyjnych), co z kolei niewątpliwie wpłynie na szybkość
i efektywność rzeczonych procedur.

Nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego wprowadziła istotne zmiany w zasadach nabycia nieruchomości rolnej w postępowaniu upadłościowym. Eliminuje ona ograniczenia w obrocie nieruchomościami, co przyczyni się do efektywniejszych procedur upadłościowych.