Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości, w przypadku gdy strony transakcji złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT

Tematyka: Skutki podatkowe, sprzedaż nieruchomości, oświadczenie o rezygnacji, zwolnienie z VAT, opodatkowanie, podatek od towarów i usług, umowa sprzedaży, prawo użytkowania wieczystego, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej

Z treści art. 2 pkt 4 PodCzynnCywPrU wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności
cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika
podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana
podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona.
Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od
czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy
sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego - orzekł
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej.
Opis stanu faktycznego
Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w K. (zainteresowany będący stroną postępowania, dalej:
„Zbywca”) jest właścicielem Nieruchomości L. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W.
(zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: „Nabywca”) planuje nabyć od Zbywcy Nieruchomość L.
Nabywca i Zbywca są i na moment Transakcji będą podmiotami powiązanymi i w momencie zawarcia Transakcji
zarejestrowani będą jako podatnicy VAT czynni i będą spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15
VATU. Po przeprowadzeniu Transakcji Zbywca nadal będzie właścicielem wielu nieruchomości, w których będzie
prowadził działalność gospodarczą.
Nie można jednak wykluczyć, że w niektórych przypadkach Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy wynikające
z zawartych przez niego umów usługowych dotyczących bieżącego utrzymania Nieruchomości L. (np. w zakresie
dostawy mediów), a także w prawa i obowiązki wynikające z decyzji administracyjnych wydanych na rzecz Zbywcy.
Bezpośrednio po nabyciu Nieruchomości L. Nabywca planuje prowadzić z jej wykorzystaniem działalność
gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni w Nieruchomości L. do najemców (gdyż umowy najmu zawarte
z Najemcami L. przejdą, co do zasady, z mocy prawa na Nabywcę). W przypadku, gdy po Transakcji Zbywca
pozostanie w zajmowanych obecnie pomieszczeniach, będzie tam nadal prowadził swoją działalność handlową.
Zbywca będzie wynajmował na podstawie umowy najmu zawartej z Nabywcą powierzchnię hipermarketu (obecnie
zajmowaną przez Zbywcę) w Budynku CH L. i będzie miał prawo (na podstawie wspomnianej umowy najmu) do
korzystania z powierzchni wspólnych Nieruchomości L. wraz z Najemcami L.
Nabywca nie planuje prowadzić działalności gospodarczej w zakresie handlu detalicznego. Powyższa działalność
będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych
usługodawców (zewnętrznych, Zbywcę bądź podmiot powiązany ze Zbywcą). Co do zasady, w celu prowadzenia
działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości L., Nabywca zamierza, o ile wystąpi taka konieczność,
zawrzeć własne umowy z zewnętrznymi dostawcami usług (będącymi podmiotami trzecimi bądź podmiotami
powiązanymi ze Zbywcą, w tym z samym Zbywcą), w tym w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością
L. (property management) i zarządzania aktywami (asset management).
Zbywca planuje najem powierzchni hipermarketu od Nabywcy jedynie przez ograniczony okres czasu, gdyż docelowo
planowane jest zakończenie działalności handlowej Zbywcy w Nieruchomości L. i sprzedaż Nieruchomości L. przez
Nabywcę do podmiotu trzeciego bądź wynajem powierzchni hipermarketu przez Nabywcę do podmiotu trzeciego.
W konsekwencji, Zbywca zakończy działalność prowadzoną w hipermarkecie albo w związku z podjęciem decyzji
o zbyciu Nieruchomości L. przez Nabywcę na rzecz podmiotu trzeciego, wynajmie powierzchnię hipermarketu przez
Nabywcę do podmiotu trzeciego, albo gdy decyzja o zamknięciu hipermarketu zostanie podjęta z jakichkolwiek
innych powodów biznesowych.
W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:
Czy – w przypadku, w którym Organ podatkowy uzna, że do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne
z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a VATU i jednocześnie
Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 VATU w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 VATU zrezygnują ze zwolnienia
z opodatkowania wchodzących w skład Nieruchomości L. Budynków L. i Budowli L. (tj. sprzedaż Nieruchomości L.
w ramach Transakcji zostanie przez Zbywcę opodatkowana w całości według stawki 23% VAT) – przedmiotowa
Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy przepisu art. 2 pkt 4 PodCzynnCywPrU?

Zdaniem Zainteresowanych, jeżeli Organ podatkowy uzna, że do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania
żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a VATU
i jednocześnie Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 VATU zrezygnują ze
zwolnienia z opodatkowania wchodzących w skład Nieruchomości L. Budynków L. i Budowli L. (tj. sprzedaż
Nieruchomości L. w ramach Transakcji zostanie przez Zbywcę opodatkowana w całości według stawki 23% VAT) –
przedmiotowa Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy przepisu art. 2 pkt 4
PodCzynnCywPrU.
Z uzasadnienia
Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika m.in., że przedmiotem Transakcji jest Nieruchomość L., którą
Nabywca – Zainteresowany niebędący stroną postępowania nabędzie na podstawie umowy sprzedaży od Zbywcy –
Zainteresowanego będącego stroną postępowania. Nieruchomość L. będąca przedmiotem Transakcji obejmuje
własność oraz prawo użytkowania wieczystego działek wraz z prawem własności budynków, budowli i urządzeń
trwale związanych z gruntem zlokalizowanych na działkach.
Ponadto z opisu wniosku wynika, że Zainteresowani planują złożyć, przed dokonaniem Transakcji, wspólne
oświadczenie (zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 VATU) o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10
VATU i wyborze opodatkowania dostawy Budynków i Budowli L. podatkiem VAT.
W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy
sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga
kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega
opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów VATU, bowiem ocena ta ma zasadnicze
znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej
czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku
od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 PodCzynnCywPrU.
Dla ww. Transakcji dostawy Budynków i Budowli zostały spełnione warunki do zastosowania zwolnienia od podatku
VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 VATU. W tej sytuacji – uwzględniając zapis art. 29a ust. 8 VATU – dostawa
gruntu i dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym przedmiotowe Budynki i Budowle są
posadowione, również będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT. W związku z tym, że dostawa Budynków
i Budowli będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 VATU, dalsza analiza
zwolnień ww. czynności – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 VATU – jest bezpodstawna.
W konsekwencji, w stosunku do planowanej Transakcji sprzedaży nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych
zwolnień od opodatkowania podatkiem VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9 i pkt 10a ustawy, ponieważ
dostawa Nieruchomości zabudowanej Budynkami i Budowlami będzie w całości korzystała ze zwolnienia od podatku
VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 VATU w zw. z art. 29a ust. 8 VATU. (…)
Podsumowując, z uwagi na fakt, że sprzedaż Budynków i Budowli będzie korzystała ze zwolnienia od
podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 VATU, to Wnioskodawca – po spełnieniu
warunków określonych w wyżej powołanych przepisach art. 43 ust. 10 VATU i art. 43 ust. 11 VATU – będzie
mógł skorzystać z opcji opodatkowania Transakcji sprzedaży Nieruchomości zabudowanych według 23%
stawki VAT”.
A zatem, skoro Transakcja sprzedaży Nieruchomości L. będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od
towarów i usług (według stawki 23% podatku od towarów i usług) i nie będzie z tego podatku zwolniona, gdyż
zgodnie z wolą Zainteresowanych nastąpi rezygnacja z prawa do zwolnienia, to w powyższej sprawie znajdzie
zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) PodCzynnCywPrU.
Na podstawie art. 2 pkt 4 PodCzynnCywPrU – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa
spółki i jej zmiany, w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, jeżeli przynajmniej jedna ze
stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem: umów sprzedaży
i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze
własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca
postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach, umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach
handlowych.
Z treści art. 2 pkt 4 PodCzynnCywPrU wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności
cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika
podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana
podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona.
Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności
cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej
przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego. Natomiast organ podatkowy wskazał,

że skoro Transakcja sprzedaży Nieruchomości L. będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od
towarów i usług (według stawki 23% podatku od towarów i usług) i nie będzie z tego podatku zwolniona, gdyż
zgodnie z wolą Zainteresowanych nastąpi rezygnacja z prawa do zwolnienia, to w powyższej sprawie znajdzie
zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) PodCzynnCywPrU.
Interpretacja indywidualna z 7.2.2020 r., 0111-KDIB2-2.4014.241.2019.4.MM