Koniec tanich mieszkań dla turystów
Państwa członkowskie mogą ustanowić system zezwoleń dla osób chcących wynajmować swoje mieszkania turystom – stwierdził Trybunał Sprawiedliwości UE. Orzeczenie może spowodować zachwianie rynku najmu krótkoterminowego mieszkań, ze względu na możliwość wprowadzenia własnych regulacji przez państwa członkowskie.
Tematyka: Trybunał Sprawiedliwości UE, TSUE, orzeczenie, mieszkania, wynajem krótkoterminowy, wynajem długoterminowy, system zezwoleń, regulacje państw członkowskich, rynek najmu, Cali Apartments SCI, HX
Państwa członkowskie mogą ustanowić system zezwoleń dla osób chcących wynajmować swoje mieszkania turystom – stwierdził Trybunał Sprawiedliwości UE. Orzeczenie może spowodować zachwianie rynku najmu krótkoterminowego mieszkań, ze względu na możliwość wprowadzenia własnych regulacji przez państwa członkowskie.
Państwa członkowskie mogą ustanowić system zezwoleń dla osób chcących wynajmować swoje mieszkania turystom – stwierdził Trybunał Sprawiedliwości UE (wyrok TSUE z 22.9.2020 r., Cali Apartments SCI (C- 724/18), HX (C‑ 727/18) przeciwko Procureur général près la cour d’appel de Paris, Ville de Paris, w sprawach połączonych C-724/18 i C‑ 727/18). Opis stanu faktycznego Wnioski o wydanie orzeczenia w trybie prejudycjalnym dotyczyły wykładni art. 1, 2 i 9–15 dyrektywy 2006/123/WE Parlamentu Europejskiego i Rady z 12.12.2006 r. dotyczącej usług na rynku wewnętrznym (Dz.Urz. UE L z 2006 r. Nr 376, s. 36; dalej jako: dyrektywa 2006/123). Wnioski te przedstawiono w ramach sporów pomiędzy Cali Apartments SCI i HX a prokuratorem generalnym przy sądzie apelacyjnym w Paryżu i miastem Paryżem w przedmiocie naruszenia przez te podmioty uregulowania krajowego nakładającego obowiązek uzyskania uprzedniego zezwolenia na prowadzenie działalności polegającej na wielokrotnym, krótkoterminowym, odpłatnym wynajmie umeblowanych lokali mieszkalnych klientom zatrzymującym się przejazdem, którzy nie dokonują w nich zameldowania. Z uzasadnienia Wreszcie, co się tyczy kwestii, czy takie uregulowanie jest jednak wyłączone z zakresu stosowania dyrektywy 2006/123 w świetle jej motywu 9, Trybunał miał już sposobność wyjaśnić, że zgodnie ze wspomnianym motywem – na gruncie którego z zakresu stosowania tejże dyrektywy wyłączone są w szczególności „wymogi takie jak […] przepisy dotyczące użytkowania lub zagospodarowania terenu, planowania przestrzennego w środowisku miejskim i wiejskim” – rzeczona dyrektywa nie może mieć zastosowania do wymogów, co do których nie można uznać, że stwarzają ograniczenia w swobodzie przedsiębiorczości usługodawców w państwach członkowskich oraz w swobodnym przepływie usług między państwami członkowskimi, gdyż wymogi takie nie regulują konkretnie dostępu do danej działalności usługowej lub jej wykonywania ani nie mają na nie szczególnego wpływu, lecz muszą być przestrzegane przez usługodawców w związku z prowadzeniem przez nich działalności gospodarczej, tak samo jak przez osoby działające prywatnie. Wynika z tego, że zakresem stosowania dyrektywy 2006/123 objęte są jedynie takie formalności administracyjne, wymogi, a tym samym uregulowania państw członkowskich, które regulują konkretnie podejmowanie lub prowadzenie działalności usługowej bądź jej podejmowanie lub prowadzenie w ramach określonej kategorii usług w rozumieniu art. 2 ust. 1 tejże dyrektywy w związku z jej art. 4 pkt 1. W niniejszej sprawie należy stwierdzić, że jakkolwiek celem uregulowania rozpatrywanego w postępowaniach głównych jest zapewnienie wystarczającej podaży przystępnych cenowo mieszkań na wynajem długoterminowy, wobec czego można uznać, że uregulowanie to dotyczy użytkowania lub zagospodarowania terenu, a w szczególności planowania przestrzennego w środowisku miejskim, to jednak nie ma ono zastosowania bez rozróżnienia do wszystkich osób, lecz jest skierowane konkretnie do tych osób, które zamierzają świadczyć określone rodzaje usług, takie jak usługi polegające na wielokrotnym, krótkoterminowym wynajmie umeblowanych nieruchomości mieszkalnych klientom zatrzymującym się przejazdem, którzy nie dokonują w nich zameldowania. Jak wynika z postanowień odsyłających oraz z art. L. 631–7 i L. 631-7-1 A kodeksu budownictwa i mieszkalnictwa, odpłatny wynajem nieruchomości nieumeblowanej, podobnie jak wynajem na łączny okres poniżej czterech miesięcy rocznie nieruchomości umeblowanej stanowiącej główne miejsce zamieszkania wynajmującego, w szczególności, nie podlegają temu uregulowaniu. Tym samym, ze względu na to, że rzeczone uregulowanie normuje podejmowanie i prowadzenie pewnych określonych form działalności polegającej na wynajmie nieruchomości, nie jest ono uregulowaniem mającym każdorazowo zastosowanie w zakresie użytkowania lub zagospodarowania terenu bądź planowania przestrzennego w środowisku miejskim i wiejskim, a zatem nie może ono być wyłączone z zakresu stosowania dyrektywy 2006/123. W świetle powyższego na pytanie pierwsze trzeba odpowiedzieć, że art. 1 i 2 dyrektywy 2006/123 należy interpretować w ten sposób, że dyrektywa ta ma zastosowanie do uregulowania państwa członkowskiego dotyczącego działalności polegającej na wielokrotnym, krótkoterminowym, odpłatnym wynajmie umeblowanych lokali mieszkalnych klientom zatrzymującym się przejazdem, którzy nie dokonują w nich zameldowania, wykonywanej zawodowo lub niezawodowo. (…) I tak, jeśli chodzi o uregulowanie krajowe takie jak rozpatrywane w postępowaniach głównych, które ustanawia znajdujący zastosowanie w pewnych gminach system uprzednich zezwoleń w odniesieniu do działalności polegającej na „wielokrotnym, krótkoterminowym wynajmie umeblowanego lokalu mieszkalnego klientom zatrzymującym się przejazdem, którzy nie dokonują w nim zameldowania”, przyznając jednocześnie odnośnym organom lokalnym uprawnienie do określenia warunków wydawania wymaganych zezwoleń, ustanowienia obowiązku rekompensaty i – w takim wypadku – określenia wymiaru tego obowiązku z uwzględnieniem, w szczególności, charakterystyki rynków lokali mieszkalnych i konieczności niepogłębiania problemu niedoboru mieszkań, okoliczność, że rzeczone uregulowanie krajowe nie definiuje tego pojęcia, w szczególności poprzez określenie progów liczbowych, nie stanowi sama w sobie elementu pozwalającego wykazać naruszenie wymogów jasności, jednoznaczności i obiektywności ustanowionych w art. 10 ust. 2 lit. d) i e) dyrektywy 2006/123. (…) Z powyższych względów Trybunał (wielka izba) orzeka, co następuje: 1) Artykuły 1 i 2 dyrektywy 2006/123/WE Parlamentu Europejskiego i Rady z 12.12.2006 r. dotyczącej usług na rynku wewnętrznym należy interpretować w ten sposób, że dyrektywa ta ma zastosowanie do uregulowania państwa członkowskiego dotyczącego działalności polegającej na wielokrotnym, krótkoterminowym, odpłatnym wynajmie umeblowanych lokali mieszkalnych klientom zatrzymującym się przejazdem, którzy nie dokonują w nich zameldowania, wykonywanej zawodowo lub niezawodowo. 2) Artykuł 4 dyrektywy 2006/123 należy interpretować w ten sposób, że uregulowanie krajowe, które ustanawia wymóg uzyskania uprzedniego zezwolenia na prowadzenie niektórych rodzajów działalności polegającej na wynajmie lokali mieszkalnych, wchodzi w zakres pojęcia „systemu zezwoleń” w rozumieniu pkt 6 tego artykułu. 3) Artykuł 9 ust. 1 lit. b) i c) dyrektywy 2006/123 należy interpretować w ten sposób, że uregulowanie krajowe, które w celu zapewnienia wystarczającej podaży przystępnych cenowo mieszkań na wynajem długoterminowy obejmuje niektóre rodzaje działalności polegającej na wielokrotnym, krótkoterminowym, odpłatnym wynajmie umeblowanych lokali mieszkalnych klientom zatrzymującym się przejazdem, niedokonującym w nich zameldowania, systemem uprzednich zezwoleń mającym zastosowanie w pewnych gminach, w których napięcie w zakresie czynszów jest szczególnie wyraźne, jest uzasadnione nadrzędnym względem interesu ogólnego związanym z przeciwdziałaniem problemowi niedoboru mieszkań na wynajem oraz proporcjonalne do zamierzonego celu, ponieważ celu tego nie można osiągnąć za pomocą mniej restrykcyjnych środków, w szczególności z uwagi na to, iż kontrola następcza miałaby miejsce zbyt późno, by odnieść rzeczywisty skutek. 4) Artykuł 10 ust. 2 dyrektywy 2006/123 należy interpretować w ten sposób, że nie stoi on na przeszkodzie uregulowaniu krajowemu, które ustanawia system uzależniający prowadzenie niektórych rodzajów działalności polegającej na odpłatnym wynajmie umeblowanych lokali mieszkalnych od uzyskania uprzedniego zezwolenia, opiera się na kryteriach związanych z wynajmowaniem danego lokalu „wielokrotnie, krótkoterminowo, klientom zatrzymującym się przejazdem, którzy nie dokonują w nim zameldowania”, oraz przyznaje organom lokalnym uprawnienie do określenia, w ustanowionych w tym uregulowaniu ramach, warunków udzielania zezwoleń przewidzianych w owym systemie w świetle celów zróżnicowania społecznego, z uwzględnieniem charakterystyki lokalnych rynków mieszkaniowych i konieczności niepogłębiania problemu niedoboru mieszkań, z możliwością uzupełnienia ich w razie potrzeby o obowiązek rekompensaty w postaci dodatkowego, jednoczesnego przekształcenia w mieszkania lokali o innym sposobie użytkowania, o ile rzeczone warunki udzielania zezwoleń są zgodne z wymogami ustanowionymi we wspomnianym przepisie, a rzeczony obowiązek może zostać spełniony w warunkach przejrzystości i łatwej dostępności. Komentarz Wydane orzeczenie może spowodować zachwianie rynku wynajmu krótkoterminowego mieszkań. Wynika to z faktu, że TSUE uznał, że państwa członkowskie mogą ustanawiać własny system zezwoleń w tej materii. Powodem takiego werdyktu, była troska o mieszkańców miast, które są popularne pod względem turystycznym, gdyż najem krótkoterminowy przekłada się na brak mieszkań na rynku najmu długoterminowego. Wyrok TSUE z 22.9.2020 r., Cali Apartments SCI and HX v Procureur général près la cour d'appel de Paris and Ville de Paris, w sprawach połączonych C-724/18 i C‑ 727/18
Wydane przez TSUE orzeczenie w sprawach Cali Apartments SCI i HX może wpłynąć na rynek wynajmu krótkoterminowego mieszkań, z uwagi na możliwość wprowadzenia przez państwa członkowskie systemów zezwoleń. Decyzja ta wynika z troski o dostępność mieszkań na rynku najmu długoterminowego.