Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym
Sejm przyjął ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, której celem jest zwiększenie ochrony osób kupujących nowe mieszkanie. Ustawa wprowadza mechanizm ochrony nabywców, opierający się o różne uzupełniające się instrumenty, zapewniając gwarancję bezpieczeństwa środków finansowych na takim samym poziomie.
Tematyka: ustawa, ochrona praw nabywcy, lokal mieszkalny, dom jednorodzinny, Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, środki finansowe, rachunek powierniczy, umowa deweloperska, upadłość, środki gwarantowane
Sejm przyjął ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, której celem jest zwiększenie ochrony osób kupujących nowe mieszkanie. Ustawa wprowadza mechanizm ochrony nabywców, opierający się o różne uzupełniające się instrumenty, zapewniając gwarancję bezpieczeństwa środków finansowych na takim samym poziomie.
Sejm przyjął ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Ustawa określa zasady działania i zakres odpowiedzialności Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, którego celem jest zwiększenie ochrony osób kupujących nowe mieszkanie. W przypadku upadku firmy deweloperskiej Fundusz Gwarancyjny eliminować ma ryzyko utraty przez nabywców środków finansowych na mieszkaniowych rachunkach powierniczych. • Ustawa ma za zadanie zapewnienie ochrony środków finansowych nabywców kupujących mieszkania lub domy na rynku pierwotnym. • Ustawa wprowadza mechanizm ochrony nabywców, opierający się o różne uzupełniające się instrumenty, tak aby bez względu na wybrany przez dewelopera środek ochrony nabywca otrzymał gwarancję bezpieczeństwa swoich środków na takim samym poziomie. • Na system ochrony wpłat nabywcy składać się będą: dodatkowe zabezpieczenia dla środków gromadzonych na mieszkaniowym rachunku powierniczym, prawa i obowiązki stron umowy deweloperskiej na wypadek upadłości banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy, obligatoryjność posiadania przez dewelopera w chwili rozpoczęcia sprzedaży zgody banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, a jeżeli takie obciążenie istnieje - obowiązek zawarcia przez dewelopera umowy MRP, sankcje za brak MRP (mieszkaniowy rachunek powierniczy). Ochrona nabywców lokali i domów Ustawa z 16.9.2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 1805; dalej: OchrNabU) regulowała dotychczas zasady ochrony osób nabywających lokale mieszkalne lub domy na rynku pierwotnym. Ochrona gwarantowana przez przepisy OchrNabU okazała się jednak niewystarczająca, co potwierdził przeprowadzony na jej podstawie przegląd stosowania przepisów tej ustawy. Ustawodawca zdecydował się na wprowadzenie dalej posuniętej i bardziej kompleksowej ochrony środków finansowych nabywców lokali mieszkalnych i domów, czego wyrazem jest omawiana ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Dotychczas bowiem nabywca mógł w skrajnych przypadkach stracić nawet całość środków zgromadzonych na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym zwanym OMRP. W sytuacji, gdy deweloper upada albo gdy deweloper nie przeniósł na nabywcę własności lokalu lub domu w terminie określonym w umowie deweloperskiej, lub też gdy budowa nie została przez dewelopera rozpoczęta lub kontynuowana, może dojść do wypowiedzenia umowy o prowadzenie OMRP przez bank. Wówczas często dochodzi do sytuacji, w której nabywca może nie odzyskać tej części pieniędzy, którą deweloper już otrzymał i wydał na nieukończoną budowę. Podobna sytuacja może mieć miejsce, gdy deweloper finansuje budowę z obligacji korporacyjnych. Nieubezpieczony OMRP jest często stosowaną przez deweloperów formą finansowania inwestycji. Niestety przenosi on ciężar fianansowania inwestycji na nabywców, a nie na dewelopera. Dlatego też głównym celem nowej ustawy jest zapewnienie efektywnej ochrony nabywców w relacjach z deweloperami. W szczególności chodzi tutaj oczywiście o ochronę środków finansowych nabywców przed utratą, zwłaszcza tych zgromadzonych na OMRP i nieubezpieczonych. Warto w tym miejscu przypomnieć, że OMRP to należący do dewelopera rachunek powierniczy służący gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę na cele określone w umowie deweloperskiej. Wypłata zdeponowanych środków z tego rodzaju rachunku następuje zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w tej umowie. Zakres nowej ustawy W związku z powyższym w nowej ustawie znalazły się nie tylko przepisy powołujące do życia nowy Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, ale także ustalające inne środki ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę. Ustawa określa przy tym zasady wypłaty środków finansowych zgromadzonych na MPR oraz obowiązki dewelopera przed zawarciem umowy, której celem jest przeniesienie własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Ustawodawca zdecydował się ponadto na określenie w ustawie zasad i trybu zawierania oraz treści umów - rezerwacyjnej, deweloperskiej oraz innych umów zawieranych przez dewelopera z nabywcą, których celem jest przeniesienie własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Ustawa określa ponadto prawa i obowiązki stron umowy deweloperskiej oraz innych umów zawieranych z nabywcą, których celem jest przeniesienie własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jak również zasady i tryb dokonywania odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego oraz zasady odpowiedzialności stron umowy w tym zakresie. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny Niezależnie od wybranego przez dewelopera rodzaju MRP, będzie miał on obowiązek odprowadzania składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Środki gromadzone przez Fundusz pochodzić będą ponadto z odsetek od środków pieniężnych zgromadzonych na rachunku bankowym Funduszu, z roszczeń, z wpływów z tytułu zaspokojenia się z masy upadłościowej w przypadku upadłości dewelopera lub banku oraz ze środków uzyskanych z pożyczek i kredytów na rzecz Funduszu. Gwarancją wypłaty z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego objęte zostały wszystkie umowy zawierane przez dewelopera z nabywcą, na podstawie których nabywca ma obowiązek wpłacać środki na MRP. W sytuacji gdy środki nabywcy są gromadzone na OMRP podstawę uruchomienia gwarancji z Funduszu stanowi będzie m.in.: • wydanie przez sędziego-komisarza postanowienia o odmowie prowadzenia inwestycji przedsięwzięcia deweloperskiego; • wydanie postanowienia (lub jego uprawomocnienie się)przez sędziego-komisarza o wyrażeniu zgody na odstąpienie od dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego; • odstąpienie od umowy deweloperskiej przez nabywcę i nieotrzymanie przez nabywcę od dewelopera zwrotu środków wpłaconych na realizację umowy w terminie 30 dni od dnia otrzymania przez dewelopera oświadczenia o odstąpieniu; • niewydanie przez sędziego-komisarza postanowienia w przedmiocie dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego w terminie 3 miesięcy od dnia ogłoszenia upadłości.
Nowa ustawa ma na celu zapewnienie efektywnej ochrony nabywców przed utratą środków finansowych zgromadzonych na mieszkaniowych rachunkach powierniczych. Dodatkowo wprowadza nowy Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, który będzie odpowiadał za wypłaty w przypadku upadłości dewelopera lub banku.