Profesjonalna sprzedaż majątku prywatnego
W sytuacji, gdy osoba podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do producentów i handlowców, może być uznana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą. W niniejszej sprawie WSA w Gdańsku analizował, czy sprzedaż nieruchomości było działaniem incydentalnym czy profesjonalnym. Decyzja ta ma istotne znaczenie dla wymiaru podatkowego i rozstrzygnięcia, czy dana osoba podlega opodatkowaniu VAT. Wartością kluczową jest zatem ocena charakteru działań podejmowanych przez właściciela majątku prywatnego.
Tematyka: sprzedaż majątku prywatnego, działalność gospodarcza, zarządzanie nieruchomościami, podatek VAT, WSA Gdańsk
W sytuacji, gdy osoba podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do producentów i handlowców, może być uznana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą. W niniejszej sprawie WSA w Gdańsku analizował, czy sprzedaż nieruchomości było działaniem incydentalnym czy profesjonalnym. Decyzja ta ma istotne znaczenie dla wymiaru podatkowego i rozstrzygnięcia, czy dana osoba podlega opodatkowaniu VAT. Wartością kluczową jest zatem ocena charakteru działań podejmowanych przez właściciela majątku prywatnego.
W wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi VATDyr świadczy o tym, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą, a nie z zarządem majątkiem prywatnym – orzekł WSA w Gdańsku. Stan faktyczny Decyzją z 20.12.2019 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego określił W.T. zobowiązanie podatkowe w podatku od towarów i usług za określone miesiące z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na sprzedaży zabudowanych działek budowlanych. Wskazał, że począwszy od 2011 r. podatnik budował na niezabudowanym gruncie budynki mieszkalne, a następnie je sprzedawał; w okresie około 4 lat sprzedał łącznie 49 nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi. Na zorganizowany charakter działań strony, a tym samym na jego jednoznacznie określony zamiar, cykliczność i aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami, wskazuje ustalony w toku postępowania harmonogram zdarzeń występujący podczas realizowanych przez stronę inwestycji, odznaczający się zarówno ciągłością procesu inwestycyjnego, jak też sprzedażowego. Stanowisko Organu Dyrektor Izby Administracji Skarbowej utrzymał powyższą decyzję w mocy. Podkreślił, że przy ocenie działań podatnika w zakresie sprzedaży nieruchomości niezbędne jest oparcie się nie tylko na okolicznościach związanych z jedną sporną transakcją, lecz należy mieć na uwadze całokształt dowodów, ich wzajemne relacje, zależności i kontekst. O tym, czy sprzedaż nieruchomości gruntowej lub budowlanej powoduje uznanie osoby dokonującej tej transakcji za podatnika VAT decyduje całokształt jej działalności związanej z procesem dostawy i jego poszczególne elementy składowe. Zdaniem Organu, okoliczności sprawy jednoznacznie wskazują, że sprzedaż działek zabudowanych wydzielonych uprzednio z nabytej przez stronę nieruchomości rolnej dokonywana była w ramach działalności gospodarczej. Czynności podejmowane przez podatnika były wynikiem wcześniej przemyślanej i zaplanowanej koncepcji budowy domów na działkach otrzymanych w wyniku podziału i na sprzedaży tych domów. Jego działania były zaplanowane, profesjonalne, zorganizowane i długofalowe. Profesjonalnie czy incydentalnie? Strona skarżąca argumentowała, że okolicznościach niniejszej sprawy działanie polegające na sprzedaży nieruchomości przybrało postać działania incydentalnego, któremu nie można przypisać cech działalności gospodarczej jako działalności zorganizowanej, ciągłej, prowadzonej w sposób profesjonalny. Podkreślono, że budowa domów była realizowana na podstawie jednego pozwolenia na budowę, trwała kilka lat, jej realizacja następowała tzw. systemem gospodarczym, a same domy zostały sprzedane po kilku latach od ich wybudowania. Sprzedaż nieruchomości następowała w dużej mierze tzw. drogą pantoflową, czy przez ogłoszenia w Internecie. Skarżący nie prowadził przy tym zmasowanych działań marketingowych takich jak zazwyczaj prowadzą deweloperzy. Stanowisko WSA Wojewódzki Sąd Administracyjny oddalając skargę wskazał, że zasadniczym przedmiotem sporu pomiędzy stronami jest możliwość uznania skarżącego za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu zawartych transakcji sprzedaży nieruchomości. Ocenę sformułowanych w tym zakresie zarzutów WSA rozpoczął od wskazania stanowiska TSUE, zgodnie z którym dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej na podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Jeżeli osoba w celu dokonania sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców należy uznać ją za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą”. WSA wskazał, że zgodnie z art. 15 ust. 2 VATU, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Wprawdzie ustawodawca użył w tej normie prawnej sformułowania o jednorazowej czynności, jednak państwo członkowskie musi sformułować wyraźnie unormowanie, aby mogło powoływać się na przewidziane w art. 12 ust. 1 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z 28.11.2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz.UE L z 2006 r. Nr 347, s. 1; dalej: VATDyr) prawo, według którego za podatnika można uznać każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi VATDyr, w szczególności pojedynczej dostawy terenu budowlanego. Niewątpliwie brak jest takiego jednoznacznego i precyzyjnego unormowania, z którego wynikałoby, że Polska skorzystała z uprawnienia określonego w art. 12 ust. 1 VATDyr, na podstawie którego za podatnika należy uznać każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 VATU. Dlatego należało ustalić, czy w stanie faktycznym sprawy skarżący dokonując sprzedaży zabudowanych działek budowlanych działał w ramach zarządu swym majątkiem prywatnym, czy też w celu dokonania spornej sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, co skutkowałoby koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą. Podjęcie takich działań świadczy bowiem o tym, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą, a nie z zarządem majątkiem prywatnym. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych, czy też na działaniach zmierzających do zmiany przeznaczenia gruntów. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Sam zamiar, z jakim podmiot nabył towar, nie jest czynnikiem miarodajnym do oceny, w jakim charakterze działa w momencie jego sprzedaży Zdaniem WSA, fakt wystąpienia z wnioskiem o podział nieruchomości na mniejsze działki i uzyskanie decyzji zatwierdzających ten podział wskazuje na dążenie skarżącego do osiągnięcia wyższego zysku ze sprzedaży gruntu niż w przypadku zbycia całości nabytej nieruchomości. A zatem, dokonany podział przyczynił się do zwiększenia wartości nabytej nieruchomości i możliwości uzyskania wymiernego zysku ze sprzedaży poszczególnych działek. Komentarz W okolicznościach sprawy, w ocenie skarżącego, podejmowane przez niego czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości były związane z zarządzaniem majątkiem prywatnym, nie miały charakteru profesjonalnego, wobec czego nie może on zostać uznany za podatnika VAT. W wyniku prowadzonego postępowania dowodowego okazało się jednak, że mimo czynności dotyczących majątku prywatnego, skarżący podejmował aktywne działania, którym można przypisać charakter działań profesjonalnych, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą. Zasadniczo nie ma wątpliwości, iż n ie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Jednakże nawet osoba, która rozporządza swoim prywatnym majątkiem w sposób ciągły, dla zarobku, a z całokształtu okoliczności faktycznych można wnioskować, że robi to profesjonalnie, musi zostać uznana za podatnika VAT. Wyrok WSA w Gdańsku z 17.2.2021 r., I SA/Gd 1021/20,
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z 17.2.2021 r. podkreślił, że nawet osoba zarządzająca swoim majątkiem prywatnym w sposób ciągły, dla zarobku, a działająca profesjonalnie, może być uznana za podatnika VAT. Ważne jest zatem rozróżnienie między działaniem incydentalnym a prowadzeniem działalności gospodarczej, co może mieć istotne konsekwencje podatkowe.