Postanowienie w przedmiocie dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego po ogłoszeniu upadłości – aspekt intertemporalny

Nowa ustawa deweloperska z 20.5.2021 r. wprowadziła nowy termin na podjęcie decyzji w postępowaniu upadłościowym dotyczący dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego. Artykuł omawia aspekty intertemporalne związane z tym przepisem i jego wpływ na postępowania upadłościowe będące w toku.

Tematyka: ustawa deweloperska, postępowanie upadłościowe, przedsięwzięcie deweloperskie, art. 425e ust. 2a PrUpad, aspekt intertemporalny

Nowa ustawa deweloperska – czyli ustawa z 20.5.2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub
domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. z 2021 r. poz. 1177; dalej:
OchrNabDFGU) – znowelizowała także PrUpad, dodając do niego m.in. art. 425e ust. 2a. Nowy przepis,
dotyczący upadłości deweloperów, wprowadził 3-miesięczny termin na podjęcie przez organy postępowania
upadłościowego decyzji w przedmiocie dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego. W związku
z nowelizacją pojawiło się pytanie o to, jak należy stosować powyższy przepis do postępowań
upadłościowych będących w toku.
Nowe przepisy z zakresu postępowania upadłościowego wobec deweloperów
1.7.2022 r. wszedł w życie ust. 2a, dodany do art. 425e PrUpad mocą art. 71 pkt 3 OchrNabDFGU. Doregulował on
kwestię wydania przez sędziego-komisarza postanowienia w przedmiocie dalszego prowadzenia przedsięwzięcia
deweloperskiego. Dotychczas bowiem ustawa nie przewidywała żadnego terminu, w którym takie postanowienie
powinno być wydane. Zgodnie zaś z nowo dodanym art. 425e ust. 2a PrUpad: Wydanie przez sędziego-komisarza
postanowienia o odmowie dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego albo o wyrażeniu zgody na
odstąpienie od dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego albo niewydanie przez sędziego-komisarza
postanowienia w przedmiocie dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego w terminie 3 miesięcy od dnia
ogłoszenia upadłości wywołuje z mocy prawa skutek odstąpienia przez syndyka od umów deweloperskich na
podstawie art. 98, a do roszczeń nabywców wynikających z tych umów przepis art. 91 stosuje się odpowiednio. Nie
tylko zatem wyznacza on horyzont czasowy, w jakim powinna zapaść decyzja, lecz również określa doniosłe skutki
niewydania postanowienia.
Przepisy przejściowe
Na kanwie nowelizacji powstało pytanie o to, czy art. 425e ust. 2a PrUpad znajduje zastosowanie do postępowań
upadłościowych wszczętych przed wejściem wspomnianego przepisu w życie. Odpowiedzi poszukiwać należy
w przepisach przejściowych OchrNabDFGU, a konkretnie w art. 76 ust. 1. Stanowi on: Do przedsięwzięć
deweloperskich, w przypadku których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy
i przed tym dniem zawarto co najmniej jedną umowę deweloperską w rozumieniu art. 3 pkt 5 ustawy uchylanej w art.
80, w okresie 2 lat od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe oraz przepisy art. 10
ust. 1-3, art. 11 oraz art. 43 ust. 1 pkt 7 i 9 niniejszej ustawy.
Nie ulega wątpliwości, że jeśli upadłość wobec dewelopera ogłoszono przed wejściem nowelizacji w życie, to także
zawarcie pierwszej umowy deweloperskiej nastąpiło przed tym faktem. Oznacza to, że zastosowanie znaleźć
powinny przepisy dotychczasowe oraz kilka enumeratywnie wskazanych przez ustawodawcę przepisów ustawy
zmieniającej. Podkreślenia wymaga, że pojęcie „przepisy dotychczasowe” obejmuje wszystkie przepisy, które
wskutek nowelizacji zostały zmienione lub uchylone. Nie chodzi zatem wyłącznie o dotychczasowe przepisy ustawy
z 16.9.2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz.
1445), lecz również o dotychczasowe przepisy PrUpad. Tym samym do postępowania w toku nie znajdzie
zastosowania art. 425e ust. 2a PrUpad.
Powyższą konkluzję wspiera również okoliczność, iż gdyby art. 425e ust. 2a PrUpad miał być stosowany
w postępowaniach upadłościowych wszczętych przed wejściem w życie nowelizacji, wskazany w tym przepisie termin
3 miesięcy od dnia ogłoszenia upadłości mógłby nie być wykonalny. Po pierwsze, dlatego, że obecnie w toku
pozostaje wiele postępowań, w których od ogłoszenia upadłości upłynęło więcej niż 3 miesiące. Po drugie, dlatego,
że w przypadku części postępowań, w których ogłoszenie upadłości miało miejsce przed wejściem nowelizacji
w życie, lecz nie wcześniej niż 3 miesiące przed tą datą, termin ten byłby krótszy niż 3 miesiące, a w skrajnych
przypadkach wynosiłby 1 dzień. Nie godzi się przyjmować, że racjonalny ustawodawca przewidziałby dla sędziego-
komisarza tak krótki termin na wydanie postanowienia. Nie ma przy tym podstaw prawnych do ukucia koncepcji,
zakładającej, że w przypadkach, w których do ogłoszenia upadłości doszło dawniej, 3-miesięczny termin należy liczyć
od dnia wejścia nowelizacji w życie. Takie stosowanie rzeczonego przepisu wymagałoby stosownego umocowania
w przepisach przejściowych.
W art. 76 ust. 1 OchrNabDFGU zastrzeżono jednak, że stosowanie przepisów dotychczasowych będzie miało
miejsce jedynie w okresie 2 lat od dnia wejścia nowelizacji w życie. To z kolei rodzi wątpliwość w kontekście

postępowań upadłościowych, które do tego czasu nie zdążą się zakończyć. Czy wówczas znajdzie do nich
zastosowanie art. 425e ust. 2a PrUpad? Należy stanowczo odrzucić taką możliwość. Wiązałoby się to wszak
z problemem opisanym powyżej, czyli rozpoczęciem biegu terminu na wydanie postanowienia jeszcze przed tym, jak
art. 425e ust. 2a PrUpad znajdzie zastosowanie. Byłaby to zatem regulacja skrajnie dysfunkcyjna.

Komentarz
Jakkolwiek dodanie art. 425e ust. 2a PrUpad ocenić należy pozytywnie, nieco do życzenia pozostawiają przepisy
przejściowe. Szczególnie niefortunna wydaje się formuła stosowania przepisów dotychczasowych w okresie 2 lat od
dnia wejścia nowelizacji w życie. Ustawodawca powinien był osobno uregulować stosowanie nowych przepisów
dotyczących postępowania upadłościowego. W tym zakresie pożądane byłoby wyrażenie wprost reguły – jakże
typowej dla nowelizacji PrUpad – głoszącej, że w sprawach, w których przed dniem wejścia w życie ustawy wpłynął
wniosek o ogłoszenie upadłości, stosuje się przepisy dotychczasowe.

Wprowadzenie art. 425e ust. 2a PrUpad budzi wątpliwości interpretacyjne, zwłaszcza w kontekście postępowań upadłościowych rozpoczętych przed wejściem w życie nowelizacji. Konieczne jest precyzyjne uregulowanie zastosowania tego przepisu w praktyce.