Propozycja nowej definicji budynku

Trybunał Konstytucyjny uznał, że obowiązująca definicja budowli narusza Konstytucję RP. Ministerstwo Finansów zaproponowało nową definicję budynku, która ma uprościć kwalifikację obiektów. Nowa definicja obejmuje elementy takie jak użycie wyrobów budowlanych, trwałe związanie z gruntem, wydzielenie przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiadanie fundamentów i dachu. Resort finansów dąży do zachowania status quo opodatkowania budynków i budowli podatkiem od nieruchomości, eliminując spory interpretacyjne.

Tematyka: definicja budynku, definicja budowli, Ministerstwo Finansów, opodatkowanie nieruchomości, zmiany legislacyjne

Trybunał Konstytucyjny wyrokiem z 4.7.2023 r., SK 14/21,
, uznał, że obowiązująca na gruncie podatku
od nieruchomości definicja budowli narusza Konstytucję RP. Ministerstwo Finansów podjęło aktywne
działania legislacyjne, które przy okazji dotyczą także zmiany definicji budynku. Dziś w praktyce wiele
rodzajów obiektów budowlanych może być kwalifikowanych do jednej albo drugiej z ww. kategorii.
Samorządowe organy podatkowe często wybierają jednak kwalifikację dla siebie korzystną (a więc z zasady
jako budowla).
Zgodnie z art. 1a ust. 1 pkt 1 ustawy z 12.1.1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 70;
dalej: PodLokU), pod pojęciem budynku rozumie się obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego,
który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada
fundamenty i dach. Punktem wyjścia do ww. definicji jest więc art. 3 pkt 1 ustawy z 7.7.1994 r. Prawo budowlane (t.j.
Dz.U. z 2024 r. poz. 725; dalej: PrBud) i zawarta w nim definicja obiektu budowlanego. A jest nim budynek, budowla
bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego
przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych. Referowanie do poza-podatkowych definicji budzi
liczne wątpliwości praktyczne. Stąd przy okazji konieczności zredefiniowania definicji budowli, w resorcie finansów
pomysł, aby wprowadzić do autonomiczną definicję budynku.
Nowa definicja budynku
W zaproponowanej nowej definicji budynku zawarto elementy, które w obecnym stanie prawnym decydują
o zakwalifikowaniu obiektu w ten właśnie sposób. Będzie to więc obiekt, wraz z instalacjami zapewniającymi
możliwość jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem:
• wykonany z użyciem wyrobów budowlanych,
• trwale związany z gruntem,
• wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych
• oraz posiadający fundamenty i dach.
Przedmiotem opodatkowania podatkiem od nieruchomości będzie zatem nadal budynek wraz z instalacjami
zapewniającymi możliwość jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem, przy czym instalacje te (takie jak: instalacja
elektroenergetyczna, wodociągowa, kanalizacyjna, cieplna, telekomunikacyjna, gazowa znajdujące się wewnątrz
budynku i stanowiące jego integralną część) nie będą podlegały opodatkowaniu, gdyż podstawą opodatkowania
budynku jest jego powierzchnia użytkowa.
Budynki jako części budowli
Co ważne, budynkiem będą również części niektórych budowli (obiektów sportowych i obiektów rekreacji, stacji
uzdatniania wody, oczyszczalni ścieków, obiektów obronnych, obiektów ochronnych, obiektów hydrotechnicznych,
a także przejść dla pieszych: nadziemnych i podziemnych oraz ciągów pieszych). Obiekty te ze względu na ich
konstrukcję, można podzielić na kompleksowe i obiekty niejednorodne (np. wielofunkcyjne stadiony, mieszczące
w swojej bryle również wydzielone odrębne części przystosowane do pełnienia samodzielnych funkcji). Niektóre
obiekty składające się na obiekt kompleksowy lub części obiektu niejednorodnego, które będą spełniać przesłanki do
kwalifikowania ich jako budynki będą więc stanowiły budynki i będą podlegały opodatkowaniu od powierzchni (a nie
od wartości).
Z drugiej strony, budowle lub ich części nadal mogą podlegać odrębnemu opodatkowaniu również, gdy są
umiejscowione wewnątrz budynku, w szczególności w przypadku budowli sieciowych (np. sieci gazowe,
elektroenergetyczne), w stosunku do których budynek pełni m.in. funkcję ochroną, zabezpieczając je przed
czynnikami zewnętrznymi. Umieszczenie budowli lub jej części w budynku nie oznacza, iż przedmiotem
opodatkowania jest wyłącznie budynek, z pominięciem obiektu znajdującego się w jego wnętrzu. Jeżeli w budynku
położona jest budowla lub jej część niestanowiąca integralnej części tego budynku, to stanowi odrębny od budynku
przedmiot opodatkowania.

Komentarz
Resort finansów twierdzi, że założeniem projektowanych zmian jest dążenie do zachowania w jak największym
stopniu status quo zakresu opodatkowania podatkiem od nieruchomości budynków i budowli. Zaproponowany
podział obiektów budowlanych objętych podatkiem od nieruchomości na budynki i budowle ma pozwolić na

wyeliminowanie sporów wynikających z nakładania się na siebie tych pojęć. W efekcie, budowle nie będą już mogły
być kwalifikowane jako budynki, z wyłączeniem niektórych obiektów o charakterze kompleksowym i niejednorodnym,
w przypadku których budynek może stanowić część takiego obiektu. Dziś w tym zakresie faktycznie występują
rozbieżności interpretacyjne. Dotyczą często różnego rodzaju zbiorników, silosów, elewatorów, bunkrów do
magazynowania paliw i gazów oraz innych produktów chemicznych, a także innych zbiorników przeznaczonych do
gromadzenia materiałów sypkich. A także – co w praktyce równie kontrowersyjne - obiektów kontenerowych trwale
związanych z gruntem. Dziś praktyka podatkowa jest dla podatników niekorzystna, dominuje bowiem pogląd
o zasadności kwalifikowania takich obiektów dla celów podatkowych jako budowle (np. uchwała NSA z 29.9.2021 r.,
III FPS 1/22). Podobną niekorzystną dla podatników argumentacją posłużył się NSA przykładowo dla
zakwalifikowania jako budowli zbiorników fermentacyjnych, zbiorników pofermentacyjnych, zbiorników mieszania
oraz zbiorników na komponenty (wyrok NSA z 5.4.2022 r., III FSK 2683/21,
).

Projektowane zmiany mają na celu wyeliminowanie sporów dotyczących kwalifikacji obiektów budowlanych. Obiekty budowlane będą podzielone na budynki i budowle, co ma zapobiec nakładaniu się tych pojęć. W praktyce istnieją rozbieżności interpretacyjne, zwłaszcza w przypadku obiektów o charakterze kompleksowym i niejednorodnym. Resort finansów chce uniknąć sytuacji, w której budowle są kwalifikowane jako budynki, co jest niekorzystne dla podatników.