Eksmisja pandemia a prawa właściciela albo najemcy

Wprowadzenie stanu zagrożenia epidemicznego, a następnie stanu epidemii w związku z rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-2, wymusiło na ustawodawcy podjęcie nadzwyczajnych kroków prawnych. Jedną z najbardziej kontrowersyjnych regulacji, która głęboko ingerowała w stosunki cywilnoprawne, było wprowadzenie czasowego zakazu wykonywania wyroków eksmisyjnych. Przepisy te, mające w założeniu chronić najemców przed utratą dachu nad głową w kryzysowym momencie, wywołały lawinę problemów dla właścicieli nieruchomości. W niniejszej publikacji szczegółowo analizujemy, jak przepisy te wpłynęły na rynek najmu, jakie prawa przysługiwały obu stronom w dobie pandemii oraz jak sytuacja prawna wygląda po uchyleniu tych nadzwyczajnych regulacji.

Teza publikacji: Równowaga między ochroną lokatora a prawem własności

Regulacje antykryzysowe wprowadzone w trakcie pandemii COVID-19 dobitnie pokazały, jak trudne jest wyważenie interesów społecznych i indywidualnych praw majątkowych. Choć ochrona humanitarna lokatorów w czasie kryzysu zdrowotnego była celem nadrzędnym, to długotrwałe zamrożenie procedur eksmisyjnych naruszyło konstytucyjną zasadę ochrony własności. Właściciele zostali pozbawieni realnych narzędzi dysponowania swoją własnością, podczas gdy najemcy zyskali czasową, ale bardzo silną ochronę, która w wielu przypadkach prowadziła do nadużyć i narastania gigantycznych zadłużeń. Obecnie, po zniesieniu tych przepisów, rynek powraca do równowagi, jednak wyciągnięte wnioski trwale zmieniły podejście do zawierania umów najmu.

Na czym polegał pandemiczny zakaz eksmisji?

Kluczowym instrumentem prawnym chroniącym lokatorów w okresie pandemii był art. 15zzu ust. 1 ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (tzw. tarcza antykryzysowa). Zgodnie z tym przepisem, w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 nie wykonywało się tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego. W praktyce oznaczało to, że sąd mógł nadal prowadzić postępowanie o eksmisję i wydać wyrok nakazujący opróżnienie lokalu, jednak komornik sądowy nie mógł podjąć fizycznych czynności zmierzających do usunięcia lokatora z nieruchomości. Wyroki te stawały się czasowo niewykonalne, co sparaliżowało działania windykacyjne i egzekucyjne właścicieli na wiele miesięcy.

Kogo dotyczyły przepisy i jakie wywołały skutki?

Sytuacja właścicieli nieruchomości

Dla wielu właścicieli nieruchomości, zwłaszcza osób fizycznych spłacających kredyty hipoteczne z przychodów z najmu, zakaz eksmisji okazał się katastrofalny. Zostali oni pozbawieni możliwości usunięcia z mieszkania osób, które nie tylko przestały płacić czynsz, ale niejednokrotnie niszczyły mienie lub zakłócały spokój sąsiadów. Właściciel musiał ponosić koszty utrzymania lokalu, w tym czynsz administracyjny, opłaty za media czy fundusz remontowy, nie otrzymując w zamian żadnego wynagrodzenia. Dług najemcy rósł z każdym miesiącem, stając się często całkowicie nieściągalnym z powodu braku majątku dłużnika.

Sytuacja najemców

Z perspektywy najemców, regulacje te stanowiły istotny bufor bezpieczeństwa socjalnego. Osoby, które straciły pracę lub źródło dochodu wskutek lockdownu, nie musiały obawiać się natychmiastowej utraty dachu nad głową. Niestety, część nierzetelnych lokatorów potraktowała te przepisy jako przyzwolenie na darmowe zamieszkiwanie, ignorując wezwania do zapłaty i polubowne propozycje restrukturyzacji zadłużenia. Należy pamiętać, że zakaz eksmisji nie zwalniał z obowiązku płacenia czynszu – długi te nadal powstawały i po zakończeniu pandemii stały się podstawą do postępowań egzekucyjnych z majątku dłużników.

Wyjątki od zakazu eksmisji w czasie pandemii

Wbrew powszechnej opinii, zakaz eksmisji w czasie pandemii nie miał charakteru absolutnego. Ustawodawca z czasem dostrzegł patologie i wprowadził istotne wyłączenia. Eksmisja mogła zostać przeprowadzona w następujących przypadkach: po pierwsze, w sprawach dotyczących przemocy domowej. Zakaz nie dotyczył orzeczeń wydawanych na podstawie przepisów o przeciwdziałaniu przemocy w rodzinie. Jeśli lokator stosował przemoc wobec najbliższych, mógł zostać usunięty z lokalu na mocy nakazu sądowego lub policyjnego nakazu natychmiastowego opuszczenia mieszkania. Po drugie, wyłączenie obejmowało sytuacje, w których lokator swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwiał wspólne zamieszkiwanie, na przykład poprzez agresję wobec innych mieszkańców budynku czy celowe niszczenie części wspólnych nieruchomości. Po trzecie, w przypadku umów najmu okazjonalnego oraz instytucjonalnego, gdzie najemca poddał się rygorowi egzekucji w formie aktu notarialnego, eksmisja była w pewnych okolicznościach dopuszczalna, choć procedury komornicze i tak napotykały na ogromne opóźnienia organizacyjne spowodowane ograniczeniami w pracy sądów i urzędów.

Uchylenie zakazu eksmisji – powrót do normalności prawnej

Przełomem dla właścicieli nieruchomości było wejście w życie ustawy z dnia 8 kwietnia 2022 r. o zmianie ustawy o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa oraz niektórych innych ustaw. Przepis ten uchylił art. 15zzu ustawy covidowej z dniem 15 kwietnia 2022 roku. Od tego momentu komornicy sądowi odzyskali pełną możliwość wykonywania wszystkich zaległych i nowych wyroków eksmisyjnych. Uchylenie zakazu spowodowało nagły wzrost liczby wniosków egzekucyjnych składanych do kancelarii komorniczych. Właściciele, którzy przez dwa lata dysponowali wyrokami sądów, ale nie mogli ich wyegzekwować, natychmiast przystąpili do działania, co doprowadziło do fali eksmisji w drugiej połowie 2022 roku.

Procedura eksmisji krok po kroku po uchyleniu zakazu

Obecnie procedura eksmisji przebiega według standardowych przepisów Kodeksu postępowania cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów. Aby skutecznie i legalnie opróżnić lokal, właściciel musi przejść przez następujące etapy:

Wypowiedzenie umowy najmu: Pierwszym krokiem jest skuteczne rozwiązanie stosunku prawnego. W przypadku zaległości płatniczych właściciel musi pisemnie uprzedzić najemcę o zamiarze wypowiedzenia umowy, wyznaczając mu dodatkowy, miesięczny termin na zapłatę zaległości (zgodnie z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów). Dopiero po bezskutecznym upływie tego terminu można złożyć oświadczenie o wypowiedzeniu umowy ze skutkiem na koniec miesiąca obrachunkowego.
Wezwanie do opróżnienia lokalu: Po rozwiązaniu umowy, jeśli były najemca nadal zajmuje lokal, należy skierować do niego oficjalne, pisemne wezwanie do dobrowolnego opróżnienia i wydania nieruchomości w określonym terminie, zazwyczaj 7 lub 14 dni. Pismo to powinno być wysłane listem poleconym z potwierdzeniem odbioru.
Wniesienie pozwu do sądu: Jeżeli lokator ignoruje wezwania, jedyną legalną drogą jest złożenie pozwu o eksmisję do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. W pozwie należy przedstawić dowody na skuteczne wypowiedzenie umowy, wykazanie zadłużenia oraz brak tytułu prawnego lokatora do zajmowania mieszkania.
Postępowanie sądowe i badanie uprawnienia do lokalu socjalnego: Sąd w wyroku eksmisyjnym ma obowiązek orzec, czy pozwanemu lokatorowi przysługuje uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego od gminy. Uprawnienie to obligatoryjnie przysługuje m.in. kobietom w ciąży, małoletnim, niepełnosprawnym, obłożnie chorym oraz emerytom i rencistom spełniającym kryteria dochodowe. Jeśli sąd przyzna takie uprawnienie, wykonanie eksmisji zostaje wstrzymane do czasu, aż gmina złoży ofertę najmu lokalu socjalnego.
Egzekucja komornicza: Po uzyskaniu prawomocnego wyroku z klauzulą wykonalności, właściciel składa wniosek do komornika. Komornik wzywa dłużnika do dobrowolnego opuszczenia lokalu, a w razie odmowy – przeprowadza eksmisję fizyczną, w razie potrzeby do pomieszczenia tymczasowego lub noclegowni, o ile lokatorowi nie przysługuje lokal socjalny.

Najczęstsze błędy popełniane przez właścicieli i najemców

Zniecierpliwieni i zdesperowani właściciele, zwłaszcza w okresie obowiązywania zakazu pandemicznego, często decydowali się na działania na własną rękę. Jest to ogromny błąd, który może rodzić surowe konsekwencje karne i cywilne. Do najpoważniejszych uchybień należą:

Dzika eksmisja (naruszenie posiadania): Samowolna wymiana zamków w drzwiach, usuwanie rzeczy najemcy pod jego nieobecność czy fizyczne uniemożliwianie wejścia do mieszkania stanowią naruszenie posiadania. Najemca może wytoczyć przeciwko właścicielowi powództwo o przywrócenie posiadania, które sądy rozpatrują w trybie przyspieszonym.
Odcinanie mediów: Wyłączanie prądu, gazu, ogrzewania czy wody w celu zmuszenia lokatora do wyprowadzki wyczerpuje znamiona przestępstwa z art. 191 § 1a Kodeksu karnego (uporczywe nękanie w celu zmuszenia do określonego działania). Grozi za to kara pozbawienia wolności do lat 3.
Naruszenie miru domowego: Wejście do wynajmowanego mieszkania bez zgody lokatora (nawet jeśli umowa została wypowiedziana) może zostać uznane za przestępstwo naruszenia miru domowego z art. 193 Kodeksu karnego.
Brak dokumentacji po stronie najemcy: Najemcy często popełniają błąd, nie dokumentując swojej trudnej sytuacji finansowej. W przypadku sporu sądowego, brak dowodów na utratę dochodów z powodu pandemii uniemożliwiał ubieganie się o przyznanie lokalu socjalnego lub wykazanie dobrej wiary przed sądem.

Praktyczny przykład: Spór o lokal w czasie pandemii i po jej zakończeniu

Pan Tomasz wynajął swoje mieszkanie panu Michałowi w 2019 roku. W połowie 2020 roku, w wyniku obostrzeń pandemicznych, pan Michał stracił pracę w gastronomii i przestał płacić czynsz. Pan Tomasz, po bezskutecznych wezwaniach do zapłaty, wypowiedział umowę najmu i na początku 2021 roku uzyskał prawomocny wyrok eksmisyjny. Sąd nie przyznał panu Michałowi prawa do lokalu socjalnego. Z uwagi na obowiązujący wówczas art. 15zzu ustawy covidowej, komornik odmówił wszczęcia egzekucji. Pan Tomasz musiał czekać. Przez ten czas dług pana Michała rósł, a pan Tomasz pokrywał koszty administracyjne lokalu. Sytuacja zmieniła się 15 kwietnia 2022 roku, gdy zakaz został zniesiony. Pan Tomasz niezwłocznie złożył ponownie wniosek do komornika. W maju 2022 roku komornik wszczął postępowanie, wezwał dłużnika do opuszczenia lokalu, a wobec braku reakcji, w lipcu 2022 roku skutecznie dokonał eksmisji pana Michała do wskazanego przez gminę pomieszczenia tymczasowego. Pan Tomasz odzyskał kontrolę nad nieruchomością i obecnie dochodzi zaległego czynszu na drodze egzekucji z wynagrodzenia za pracę, którą pan Michał w międzyczasie podjął.

Skutki prawne i finansowe dla stron

Dla najemcy konsekwencje unikania płatności i ignorowania wyroku eksmisyjnego są długofalowe. Oprócz utraty mieszkania, dłużnik zostaje obciążony kosztami procesu sądowego, kosztami egzekucji komorniczej oraz odsetkami ustawowymi za opóźnienie. Ponadto, właścicielowi przysługuje roszczenie o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu w wysokości czynszu, jaki mógłby uzyskać na rynku. Dla właściciela kluczowe znaczenie ma również art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów. Jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku sądowego, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze bezpośrednio od gminy za cały okres zwłoki. Pozwala to na zrekompensowanie strat finansowych poniesionych w czasie oczekiwania na realizację wyroku.

Podsumowanie i rekomendacje dla rynku najmu

Doświadczenia z okresu pandemii COVID-19 trwale zmieniły podejście uczestników rynku nieruchomości do kwestii bezpieczeństwa prawnego. Choć nadzwyczajne przepisy blokujące eksmisję odeszły w przeszłość, właściciele stali się znacznie bardziej ostrożni. Najlepszym zabezpieczeniem przed długotrwałym i kosztownym procesem eksmisyjnym jest zawieranie umów najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego. Wymagają one złożenia przez najemcę oświadczenia w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i wskazania lokalu, do którego przeprowadzi się w razie eksmisji. Pozwala to na ominięcie długiej ścieżki sądowej i bezpośrednie skierowanie sprawy do komornika, co znacznie skraca czas odzyskiwania nieruchomości i minimalizuje ryzyko strat finansowych.