Eksmisja w pandemii: zakres odpowiedzialności strony

Wprowadzenie stanu zagrożenia epidemicznego, a następnie stanu epidemii w związku z rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-2, wymusiło na ustawodawcy podjęcie nadzwyczajnych kroków prawnych. Jednym z najbardziej kontrowersyjnych i dotkliwych dla rynku nieruchomości rozwiązań było czasowe zawieszenie wykonywania wyroków eksmisyjnych. Przepis art. 15zzu tzw. tarczy antykryzysowej na długie miesiące zamroził możliwość przymusowego opróżnienia lokali mieszkalnych. Choć intencją ustawodawcy była ochrona zdrowia publicznego i zapobieganie bezdomności w czasie kryzysu sanitarnego, rykoszetem uderzyło to w właścicieli nieruchomości. W niniejszym artykule szczegółowo analizujemy zakres odpowiedzialności stron stosunku najmu, ryzyka prawne dla właścicieli oraz możliwości dochodzenia roszczeń odszkodowawczych w kontekście pandemii.

Podstawa prawna wstrzymania eksmisji w okresie pandemii

Kluczowym instrumentem prawnym, który zablokował procedury eksmisyjne, był art. 15zzu ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych. Zgodnie z tym przepisem, w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 nie wykonywało się tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego. Zakaz ten miał charakter bezwzględny i odnosił się do większości postępowań egzekucyjnych prowadzonych przez komorników sądowych.

Warto podkreślić, że ustawodawca przewidział nieliczne wyjątki od tej zasady. Blokada eksmisji nie dotyczyła m.in. orzeczeń wydanych na podstawie art. 11a ustawy o przeciwdziałaniu przemocy w rodzinie, a także sytuacji, w których eksmisja była konieczna ze względu na konieczność rozbiórki lub remontu budynku grożącego zawaleniem. Niemniej jednak, dla przeważającej większości właścicieli, którzy borykali się z nieuczciwymi lokatorami, wejście w życie tych przepisów oznaczało całkowity paraliż prawny. Sąd, mimo wydania prawomocnego wyroku nakazującego eksmisję, nie mógł skutecznie doprowadzić do jego wykonania, ponieważ komornicy mieli ustawowo związane ręce.

Zakres odpowiedzialności lokatora – czy zakaz eksmisji zwalniał z opłat?

Jednym z najpowszechniejszych mitów, jakie narosły wokół przepisów covidowych, było przekonanie, że wstrzymanie eksmisji oznacza przyzwolenie na darmowe zamieszkiwanie. Z prawnego punktu widzenia sytuacja wyglądała zupełnie inaczej. Lokator, wobec którego orzeczono eksmisję, a którego nie można było usunąć z lokalu, w dalszym ciągu ponosił pełną odpowiedzialność cywilnoprawną za korzystanie z nieruchomości bez tytułu prawnego.

Zgodnie z art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów, osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia jego opróżnienia co miesiąc uiszczać odszkodowanie. Odszkodowanie to odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od dłużnika odszkodowania uzupełniającego. W praktyce oznacza to, że:

Lokator nie został zwolniony z długu – jego zadłużenie wobec właściciela rosło z każdym miesiącem bezumownego korzystania z mieszkania.
Właściciel miał pełne prawo do występowania na drogę sądową z pozwami o zapłatę za kolejne okresy bezumownego korzystania.
Sąd bez przeszkód wydawał wyroki zasądzające te kwoty, a wierzyciel mógł wszcząć egzekucję komorniczą z innych składników majątku dłużnika (np. z wynagrodzenia za pracę czy rachunku bankowego).

Problem polegał jednak na tym, że w wielu przypadkach lokatorzy podlegający eksmisji byli osobami niewypłacalnymi. Dla właściciela uzyskanie kolejnego wyroku zasądzającego pieniądze było jedynie generowaniem dodatkowych kosztów sądowych, bez realnej szansy na odzyskanie środków. To właśnie w tym obszarze ujawniło się największe ryzyko ekonomiczne dla strony wynajmującej.

Ryzyka i odpowiedzialność właściciela – granice dozwolonej obrony

Frustracja właścicieli nieruchomości, którzy musieli utrzymywać niepłacących lokatorów i opłacać za nich czynsz administracyjny oraz media, prowadziła niejednokrotnie do prób samodzielnego rozwiązania problemu. W tym miejscu należy kategorycznie ostrzec przed jakimikolwiek działaniami o charakterze samowolnym. Polskie prawo bardzo rygorystycznie chroni posiadanie, nawet jeśli jest ono bezprawne.

Właściciel, który decyduje się na tzw. dziką eksmisję (np. poprzez wymianę zamków w drzwiach, odcięcie dopływu prądu, wody czy gazu, bądź też fizyczne usunięcie rzeczy lokatora), naraża się na poważną odpowiedzialność karną i cywilną. Zgodnie z art. 191 § 1a Kodeksu karnego, stosowanie przemocy wobec osoby lub groźby bezprawnej w celu zmuszenia innej osoby do określonego działania, zaniechania lub znoszenia, w tym także utrudnianie korzystania z zajmowanego lokalu mieszkalnego, jest przestępstwem zagrożonym karą pozbawienia wolności do lat 3. Dodatkowo lokator może wytoczyć przeciwko właścicielowi powództwo o przywrócenie naruszonego posiadania (art. 344 Kodeksu cywilnego), a sąd w takim procesie nie bada samego prawa własności, lecz jedynie fakt ostatniego spokojnego stanu posiadania i jego naruszenia. W rezultacie właściciel mógł zostać zmuszony przez sąd do ponownego wpuszczenia nieuczciwego lokatora do mieszkania.

Odpowiedzialność odszkodowawcza gminy za brak dostarczenia lokalu socjalnego

W klasycznym stanie prawnym, jeżeli sąd w wyroku eksmisyjnym orzekł o uprawnieniu lokatora do otrzymania lokalu socjalnego, obowiązek jego dostarczenia spoczywa na gminie. Do czasu dostarczenia takiego lokalu przez gminę, wykonanie wyroku eksmisyjnego jest wstrzymane. W tym okresie gmina ma obowiązek płacić właścicielowi odszkodowanie na podstawie art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów.

W czasie pandemii sytuacja ta uległa skomplikowaniu. Skoro obowiązywał ustawowy zakaz wykonywania eksmisji (art. 15zzu), gminy często odmawiały wypłaty odszkodowań, argumentując, że to nie ich opieszałość w dostarczeniu lokalu socjalnego uniemożliwia eksmisję, lecz odgórny zakaz ustawowy. Linia orzecznicza sądów w tej kwestii zaczęła się jednak stopniowo klarować na korzyść właścicieli. Sądy wskazywały, że zakaz eksmisji nie zwalniał gmin z ich ustawowych obowiązków dostarczania lokali socjalnych, a brak realizacji tego obowiązku wciąż rodził odpowiedzialność odszkodowawczą. Właściciele mogli zatem skutecznie pozywać gminy za niedostarczenie lokalu socjalnego, żądając pełnego pokrycia szkody, jaką ponieśli przez niemożność swobodnego dysponowania swoją nieruchomością.

Odpowiedzialność Skarbu Państwa za bezprawie legislacyjne

Kolejnym istotnym aspektem jest potencjalna odpowiedzialność odszkodowawcza Skarbu Państwa na podstawie art. 417[1] § 1 Kodeksu cywilnego. Chodzi o sytuację, w której szkoda została wyrządzona przez wydanie aktu normatywnego niezgodnego z Konstytucją. Wprowadzenie bezterminowego i niemal całkowitego zakazu eksmisji bez zaoferowania właścicielom jakichkolwiek rekompensat finansowych przez wielu konstytucjonalistów i ekspertów rynku nieruchomości zostało uznane za drastyczne naruszenie prawa własności chronionego przez art. 64 Konstytucji RP.

Choć dochodzenie roszczeń od Skarbu Państwa z tytułu tzw. bezprawia legislacyjnego jest procesem niezwykle skomplikowanym i wymagającym wykazania bezpośredniego związku przyczynowo-skutkowego między wejściem w życie przepisu a powstałą szkodą, dla wielu podmiotów (szczególnie instytucjonalnych właścicieli mieszkań na wynajem) stało się jedyną drogą do próby zrekompensowania gigantycznych strat. Kluczowe w takich sprawach jest precyzyjne wykazanie, że gdyby nie zakaz pandemiczny, eksmisja zostałaby skutecznie przeprowadzona, a właściciel odzyskałby władztwo nad lokalem i możliwość jego komercjalizacji.

Najczęstsze błędy popełniane przez właścicieli w trakcie pandemii

Analiza spraw sądowych z okresu pandemii pozwala na zidentyfikowanie kilku kardynalnych błędów, które popełniali właściciele nieruchomości, próbując odzyskać swoje lokale lub zrekompensować straty. Pierwszym z nich było zaniechanie formalnych kroków prawnych. Wielu wynajmujących, słysząc w mediach o „zakazie eksmisji”, rezygnowało z wytaczania powództw o eksmisję lub o zapłatę. To poważny błąd. Zakaz dotyczył bowiem wyłącznie etapu egzekucji komorniczej (wykonania wyroku), a nie samego procesu sądowego. Sąd bez przeszkód prowadził postępowania i wydawał wyroki nakazujące opróżnienie lokalu. Zwlekanie z pozwem spowodowało, że po zniesieniu obostrzeń tacy właściciele znaleźli się na samym końcu kolejki do komornika.

Drugim błędem było zaprzestanie opłacania mediów w nadziei, że odcięcie prądu czy ogrzewania zmusi lokatora do wyprowadzki. Jak już wspomniano, takie działanie stanowi przestępstwo z art. 191 § 1a Kodeksu karnego. Co więcej, dostawcy mediów i tak obciążali właściciela nieruchomości jako stronę umowy, co generowało dodatkowe odsetki i koszty windykacji. Trzecim błędem było zawieranie nieformalnych porozumień ustnych o zawieszeniu czynszu bez precyzyjnego określenia warunków spłaty zadłużenia po ustaniu pandemii, co w późniejszych procesach o zapłatę utrudniało udowodnienie faktycznej wysokości roszczenia.

Niezbędne dokumenty w procesie dochodzenia roszczeń

Aby skutecznie dochodzić odpowiedzialności odszkodowawczej – czy to od lokatora, gminy, czy Skarbu Państwa – właściciel nieruchomości musi zgromadzić rzetelny materiał dowodowy. Proces ten wymaga skrupulatności i przygotowania odpowiednich dokumentów już na etapie trwania stanu bezumownego korzystania z lokalu. Do najważniejszych dowodów należą:

Wyrok sądu nakazujący eksmisję – dokument opatrzony klauzulą wykonalności, stanowiący formalną podstawę do żądania opróżnienia lokalu.
Wniosek do komornika – dowód na to, że właściciel podjął realne kroki w celu wszczęcia egzekucji, wraz z postanowieniem komornika o zawieszeniu lub odmowie wszczęcia czynności z uwagi na art. 15zzu ustawy covidowej.
Wezwania do zapłaty – kierowane regularnie do lokatora, potwierdzające próbę polubownego odzyskania należności za bezumowne korzystanie.
Wniosek do gminy o dostarczenie lokalu socjalnego – wraz z potwierdzeniem odbioru, co dokumentuje moment, od którego gmina pozostaje w zwłoce.
Dokumentacja finansowa – wyciągi bankowe, potwierdzenia opłat za czynsz administracyjny, rachunki za media (gaz, prąd), które właściciel musiał opłacać zamiast lokatora, wykazujące bezpośredni wymiar poniesionej szkody.

Praktyczny przykład: Sprawa pana Tomasza

Aby lepiej zobrazować mechanizm odpowiedzialności, posłużmy się praktycznym przykładem. Pan Tomasz jest właścicielem dwupokojowego mieszkania w Poznaniu. W lipcu 2019 roku podpisał umowę najmu z lokatorem, który przestał pfacić czynsz już w grudniu 2019 roku. Pan Tomasz skutecznie wypowiedział umowę i w lutym 2020 roku skierował sprawę do sądu. Sąd wydał wyrok eksmisyjny w listopadzie 2020 roku, orzekając o braku uprawnienia lokatora do lokalu socjalnego. Pan Tomasz natychmiast uzyskał klauzulę wykonalności i skierował sprawę do komornika.

Komornik sądowy odmówił jednak podjęcia czynności egzekucyjnych, powołując się na obowiązujący wówczas art. 15zzu ustawy o COVID-19. Lokator, mając świadomość bezkarności, zamieszkiwał w lokalu przez cały okres pandemii, nie płacąc ani złotówki i generując zadłużenie z tytułu opłat eksploatacyjnych, które musiał pokrywać pan Tomasz. Zakaz eksmisji został zniesiony dopiero w kwietniu 2022 roku, a fizyczna eksmisja nastąpiła w lipcu 2022 roku.

W tym scenariuszu pan Tomasz poniósł szkodę w wysokości niezapłaconego czynszu oraz opłat eksploatacyjnych za okres od listopada 2020 do lipca 2022 roku (20 miesięcy). Zakres odpowiedzialności rozkłada się następująco: lokator odpowiada cywilnie za bezumowne korzystanie z lokalu (szansa na odzyskanie środków jest jednak niska z uwagi na jego brak majątku). Z kolei odpowiedzialność gminy w tym przypadku nie wchodzi w grę, ponieważ sąd nie przyznał lokatorowi prawa do lokalu socjalnego. Panu Tomaszowi pozostaje rozważenie powództwa przeciwko Skarbowi Państwa za szkodę wywołaną wejściem w życie niekonstytucyjnego przepisu blokującego egzekucję wyroku sądowego.

Podsumowanie i wnioski na przyszłość

Eksmisja w pandemii stała się symbolem głębokiego kryzysu w relacjach między ochroną praw lokatorów a ochroną prawa własności. Choć nadzwyczajne okoliczności epidemiczne wymagały szczególnych działań, całkowite przerzucenie kosztów społecznych pandemii na barki prywatnych właścicieli nieruchomości wywołało falę sporów prawnych, które toczą się przed sądami do dziś. Dla właścicieli kluczową lekcją na przyszłość jest zabezpieczanie swoich interesów poprzez zawieranie umów najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego z poddaniem się rygorowi egzekucji (art. 777 Kpc), co znacznie przyspiesza procedury, choć nawet te instrumenty były w czasie pandemii bezradne wobec ustawowej blokady. Obecnie, po zniesieniu przepisów covidowych, wierzyciele mogą w pełni korzystać ze swoich uprawnień, pamiętając jednak, że każdy dzień zwłoki w dokumentowaniu strat utrudnia późniejsze dochodzenie odszkodowań.