Problematyczna zgoda na przebudowę

Tematyka: przebudowa, mieszkanie, kancelaria, zgoda, wspólnota, zarząd, sąd, pozwolenie, konflikt, projekt budowlany, uchwała

Trzech właścicieli jednego z mieszkań postanowiło otworzyć w nim kancelarię. Pomysł wydawał się bardzo
dobry, zwłaszcza że lokal znajdował się na parterze w budynku wielorodzinnym. Chcąc przystosować
pomieszczenia do późniejszego planowanego sposobu użytkowania zdecydowali o koniecznym remoncie
i zmianach w statusie prawnym mieszkania. Zamierzali podzielić je na dwa odrębne lokale, by później móc
jednemu z nich nadać użytkowy sposób korzystania. Co więcej, planowali również remont tak, by kancelaria
uzyskała niezależne wejście. Chcąc usankcjonować swoje plany, właściciele zwrócili się do wspólnoty
mieszkaniowej z wnioskiem o wydanie stosownych w tym zakresie zezwoleń. Ta zgodziła się na realizację
wspomnianych zamierzeń z jednym wyjątkiem. Miały być one wykonane według projektu budowlanego,
wcześniej zaaprobowanego przez zarząd wspólnoty i – co oczywiste – z przestrzeganiem obowiązujących
przepisów budowlanych.
Właściciele wszczęli postępowanie o wydanie pozwolenia na budowę. W związku z procedurą jego uzyskiwania
zarząd dopiero wtedy poznał projekt przebudowy. Ponieważ nie był on wcześniej uzgodniony ze wspólnotą, zgłosiła
ona swoje obiekcje do urzędu miasta. Pomimo tego właściciele otrzymali pozwolenie. W odpowiedzi na taki stan
rzeczy zarząd wspólnoty zaskarżył tę decyzję do wojewody. Organ ten przychylił się do opinii wspólnoty. Stwierdził,
że skoro właściciele mieszkania nie spełnili warunków określonych w umowie ze wspólnotą, pozwolenie nie powinno
zostać wydane.
Niezależnie od skierowania sprawy do wojewody zarząd wspólnoty podjął własne działania. Przegłosował cofnięcie
wydanej inwestorom zgody na przebudowę istniejącego okna na drzwi wejściowe do kancelarii powołując się przy
tym na niedotrzymanie przez nich wcześniejszych postanowień. Takie działanie wzbudziło z kolei sprzeciw właścicieli
lokalu, dlatego podjętą uchwałę zaskarżyli do sądu. W pozwie zarzucali oni wspólnocie, że ta traktuje ich
niesprawiedliwie łamiąc przy tym zasady współżycia społecznego. Co więcej, w ich opinii, przyczyna, dla której
zarząd cofnął wcześniej wydaną zgodę na przebudowę lokalu, nie miała miejsca.
Tymczasem wspólnota stała na stanowisku, że brak konsultacji projektu budowlanego z zarządem miał ogromne
znaczenie, zwłaszcza że – jak się okazało w toku uzyskiwania pozwolenia na budowę – projekt ten odbiegał od
koncepcji, jaka była bliska wspólnocie. Zarządowi zależało na tym, by nowe wejście do lokalu i wiązane z nim schody
pasowały architektonicznie do budynku, a także zapewniały bezpieczeństwo w użytkowaniu, co zależało w głównej
mierze od zaplanowania zadaszenia, którego nie przewidywali inwestorzy. Ponadto wspólnota argumentowała, że
kancelaria może być także użytkowana bez osobnego wejścia z zewnątrz budynku.
Choć Sąd Okręgowy w Olsztynie nie miał wątpliwości co do tego, że inwestorzy nie spełnili zobowiązań, do jakich
obligowała ich zgoda wspólnoty na realizację przebudowy, to jednak nie znalazł podstaw by uznać, że podjęta przez
nią uchwała cofająca wydaną zgodę jest podjęta poprawnie. Istotą sprawy było bowiem nadanie właścicielom lokalu
określonych praw mocą uchwały podjętej w pierwszej kolejności. Prawa te podlegały późniejszej ochronie i nawet
fakt niezrealizowania warunków określonych w wydanej zgodzie nie był zdaniem sądu wystarczający, by
usankcjonować podjęcie uchwały cofającej zezwolenie. Argumentując swoją decyzję Sąd okręgowy zauważył, że
w budynku wspólnoty istniały już inne lokale użytkowe, do których istniały niezależne wejścia, zatem odmowa
zrealizowania nowego w omawianym przypadku wiązałaby się z nierównym traktowaniem członków wspólnoty. Co
więcej, sąd stwierdził, że w przypadku, gdyby zarząd konsekwentnie odmawiał uzgodnienia przedkładanych mu
projektów, inwestorzy mogliby wnioskować o zobowiązanie wspólnoty do wydania stosownej akceptacji.
Również i to orzeczenie zostało zaskarżone. Tym razem pozew do sądu skierował zarząd, twierdząc przy tym, że
przyjęte przez sąd założenie, iż w sprawie nie zaistniały nowe okoliczności, które dawałyby wspólnocie możliwość
cofnięcia wydanej wcześniej decyzji, nie było słuszne. Wskazywali przy tym, że inwestorzy de facto nie mieli prawa
do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, choć tak twierdzili wnioskując o wydanie pozwolenia na
budowę.
Mimo powyższej argumentacji także sąd apelacyjny nie przyznał im racji. Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku
z 11.12.2016 r. (I ACa 700/15) orzekł, że nie ma podstaw, by wspólnota mogła cofnąć wydaną wcześniej zgodę na
przebudowę. Skład orzekający zauważył, że fakt, iż projekt nie został wcześniej uzgodniony z zarządem nie świadczy
o tym, że takiego uzgodnienia nie można jeszcze wykonać. Sytuacja może zatem zostać jeszcze zmieniona,
a przyczyna konfliktu – usunięta. Warunek zapisany w pierwotnej uchwale może wciąż zostać spełniony, zwłaszcza
że procedura uzyskiwania pozwolenia na budowę i tak przewiduje konieczność konsultacji projektu budowlanego
z zarządem wspólnoty.
I ACa 700/15

Sąd Apelacyjny w Białymstoku orzekł, że nie ma podstaw, by wspólnota mogła cofnąć wydaną wcześniej zgodę na przebudowę. Fakt, iż projekt nie został wcześniej uzgodniony z zarządem nie świadczy o niemożności takiego uzgodnienia. Warunek zapisany w pierwotnej uchwale może wciąż zostać spełniony, a przyczyna konfliktu – usunięta.