Koniec z wysokimi opłatami za zmianę celu przeznaczenia użytkowania wieczystego

NSA zajął stanowisko w sporze dotyczącym opłaty za zmianę celu przeznaczenia prawa użytkowania wieczystego gruntu. Konflikt między władzami Krakowa a deweloperami wynikał z chęci budowy osiedli mieszkaniowych na gruntach Skarbu Państwa. Deweloperzy chcieli zmniejszyć opłaty z 3% do 1%, ale zarządzenie Prezydenta miasta nakładało 25% opłatę za zmianę celu. Po odmowie wniesienia opłaty, sprawa trafiła do sądu, który przyznał rację deweloperom, uznając zarządzenie za nieważne.

Tematyka: NSA, opłata, zmiana celu przeznaczenia, użytkowanie wieczyste, Kraków, deweloperzy, Prezydent miasta, WSA, sąd, zarządzenie, nieważność, Konstytucja RP, ustawy, Warszawa, sąd administracyjny

NSA zajął stanowisko w sporze dotyczącym opłaty za zmianę celu przeznaczenia prawa użytkowania
wieczystego gruntu.
Do konfliktu doszło pomiędzy władzami Krakowa a dwoma deweloperami, prowadzącymi inwestycje na terenie tego
miasta. Chcieli oni wybudować osiedla mieszkaniowe na gruntach znajdujących się w posiadaniu Skarbu Państwa,
w związku z czym zwrócili się do magistratu z wnioskiem o dokonanie zmiany celu, na jaki obowiązywało wydane im
co do działek prawo użytkowania wiaczystego. Taka modyfikacja pozwoliłaby deweloperom na zmniejszenie stawki
opłaty za użykowanie wieczyste z 3% do 1%. Jednak okazało się, że na terenie Krakowa obowiązuje zarządzenie
Prezydenta miasta (z 7.4.2009 r.), dotyczące konieczność wniesienia opłaty za dokonanie powyższej zmiany.
Ponieważ wynikająca z tego tytułu kwota była ogromna (25% wartości nieruchomości) deweloperzy odmówili jej
wnienienia. Co więcej, uznali że jej żądanie jest bezpodstawne i sprzeczne z Konstytucją RP. W związku
z powyższym skierowali oni sprawę do sądu.
WSA w Krakowie przyznał rację deweloperom. Choć urzędnicy twierdzili, że problematyczne zarządzenie ma
charakter wewnętrzny i w ogóle nie powinno być rozpatrywane przez sąd, skład orzekający stwierdził jego
nieważność. Argumentował przy tym, że o ile faktycznie w myśl art. 87 ust. 1 ustawy o samorządzie powiatowym
zaskarżeniu do sądu mogą podlegać uchwały powiatu w sprawach z zakresu administracji publicznej,
a w omawianym przypadku z pewnością nie było mowy o takim dokumencie, to jednak w przedmiotowym wypadku
większe znaczenie ma treść zarządzenia niż jego nazwa. WSA poczuł się zatem uprawniony do rozpatrzenia sprawy
i orzekł na korzyść deweloperów. Swoją decyzję uzasadniał przy tym stwierdzeniem, że owo zarządzenie, gdyby
utrzymać je w mocy, w sposób istotny ograniczałoby możliwość deweloperów do wykonywania ich praw względem
nieruchomości, co do których posiadają oni prawo użytkowania wieczystego.
Prezydent Krakowa skierował sprawę do NSA. Sąd ten w wyroku z 13.12.2016 r. (I OSK 1622/16) uznał jednak
wcześniejszy wyrok WSA za właściwy. NSA stwierdził, że problematyczne zarządzenie nie może być uznane – jak
twierdził Prezydent Krakowa – za dokument o charakterze wewnętrznym. W opinii Sądu stanowi ono raczej akt
prawa administracyjnego o cechach prawa miejscowego, a jako takie zostało ustanowione bezpodstawnie.
Konstytucja RP bezdyskusyjnie wskazuje bowiem, że opłaty podobne do tej, którą usiłowały usankcjonować władze
Krakowa, można nakładać tylko za pomocą przepisów o randze ustawowej.
Kraków nie jest jedynym miastem, które za pomocą zarządzenia nakłaniały do wnoszenia wysokich opłat za
dokonanie zmiany przeznaczenia użytkowania wieczystego. Podobne rozwiązania były wprowadzone także
w Warszawie. Jednak i w tym mieście regulacje te zostały zaskarżone, a po rozpoznaniu sprawy – uchylone przez
sąd administracyjny.
Wyrok NSA z 13.12.2016 r. I OSK 1622/16

NSA potwierdził wyrok WSA, stwierdzając że zarządzenie krakowskie nie miało mocy prawnej. Konstytucja RP wymaga, aby podobne opłaty były ustanawiane na poziomie ustawowym. Podobne problemy z wysokimi opłatami za zmianę przeznaczenia użytkowania wieczystego występowały także w innych miastach, takich jak Warszawa, gdzie również zostały uchylone przez sąd administracyjny.