Prawo do garażu

Budynek niemieszkalny, wzniesiony przez właściciela przed wejściem w życie ustawy z 29.4.1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, został uznany przez Sąd Najwyższy za część składową gruntu. Sprawa dotyczyła nabywcy prawa własności lokalu mieszkalnego i udziału w wieczystym użytkowaniu gruntu, na którym zbudowano halę garażową oraz kwestii opłat za korzystanie z garażu.

Tematyka: Prawo do garażu, Sąd Najwyższy, wieczyste użytkowanie, udział w prawie własności, nieruchomość, umowa najmu, eksmisja, użytkownik wieczysty, budowa hali garażowej, interpretacja przepisów

Budynek niemieszkalny, wzniesiony przez właściciela przed wejściem w życie ustawy z 29.4.1985 r.
o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz.U. z 1985 r. Nr 22, poz. 99 ze zm.) na gruncie
oddanym w wieczyste użytkowanie, jest częścią składową gruntu – stwierdził Sąd Najwyższy.
Adam B. nabył prawo własności lokalu mieszkalnego i udział w wieczystym użytkowaniu gruntu, należącym do
Miasta W., na którym później wybudowano halę garażową. Ponieważ Adam B. nie uiszczał opłaty za korzystanie
z garażu, właściciel wypowiedział mu umowę najmu miejsca garażowego i wystąpił do sądu o eksmisję z garażu. Sąd
I instancji oddalił powództwo. Uznał, że skoro Adamowi B. przysługiwał udział w prawie użytkowania wieczystego
gruntu, w tym pod garażem to Miasto W. nie powinno z nim zawierać umowy najmu ani żądać czynszu za miejsce
postojowe.
Sąd II instancji przedstawił SN pytanie prawne w celu wyjaśnienia: „Czy nabywca udziału w wieczystym użytkowaniu
nieruchomości i udziału z własności budynku mieszkalnego nabywa udział w prawie własności budynku
niemieszkalnego wzniesionego na tej nieruchomości choćby takiego przedmiotu nabycia nie wskazywała umowa?”.
W uzasadnieniu wyjaśniono, że ani Adam B., ani żaden inny współużytkownik wieczysty nie wybudowali ani nie
nabyli jego własności na podstawie umowy, przy nabyciu udziału w wieczystym użytkowaniu gruntu. Żadna z osób
nabywających udział w wieczystym użytkowaniu do 1.10.1990 r. nie mogła przy zawarciu umowy wieczystego
użytkowania nabyć prawa współwłasności budynku, gdyż do tego czasu ustawa nie przewidywała wyodrębnienia
własności lokalu niemieszkalnego. W stanie prawnym obowiązującym gdy właściciel nieruchomości gruntowej
wybudował budynek garażowy, budynki tego rodzaju nie mogły być przedmiotem odrębnej własności, stanowiły więc
część wspólną nieruchomości gruntowej i tym samym przedmiot prawa właściciela nieruchomości gruntowej.
Zgodnie z art. 235 § 1 KC, użytkownik wieczysty nie jest właścicielem budynków oddanych w wieczyste użytkowanie,
jeśli budynków tych nie nabył przy zawarciu umowy wieczystego użytkowania ani sam nie wybudował, gdyż odrębną
własność budynku wieczysty użytkownik może nabyć tylko zgodnie z treścią umowy, której przedmiotem jest nabycie
tego prawa, albo przez fakt jego wzniesienia. Zatem literalna wykładnia prowadzi do wniosku, że do skutków
powstania i wykonywania prawa wieczystego użytkowania nie można zaliczyć nabycia z mocy prawa własności
budynku wybudowanego na gruncie oddanym w wieczyste użytkowanie.
Sąd wskazał, że w czasie budowy hali garażowej obowiązywał art. 12 ust. 4 ustawy o gospodarce terenami
w miastach i osiedlach z 14.7.1961 r. (t. jedn.: Dz.U. z 1969 r. Nr 22, poz. 159). Na mocy tej regulacji, jeżeli
w użytkowanie wieczyste zostaje oddany teren zabudowany budynkami, które nie podlegają sprzedaży, wieczysty
użytkownik terenu uiszcza oprócz opłaty za użytkowanie wieczyste terenu, opłatę roczną za użytkowanie wieczyste
budynków i innych urządzeń znajdujących się na terenie. Jeśli zatem budynek garażowy nie mógł być w 1979 r.
przedmiotem odrębnej własności, to pozostał on częścią składową nieruchomości gruntowej. Zgodnie z art. 48 § 1
KC, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności
budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub
zasiania. Ponieważ przepis art. 231 KC jest wyjątkiem, o którym mowa w art. 48 KC, Adam B. nie mógł w drodze
umowy nabyć udziału we współwłasności budynku garażowego, nawet gdyby budynek ten istniał w czasie nabycia
udziału w wieczystym użytkowaniu gruntu.
Zdaniem sądu, przyznanie pozwanemu własności budynku garażowego na podstawie art. 235 § 1 KC jest możliwie
tylko przy założeniu, że wieczysty użytkownik zawsze jest właścicielem budynku znajdującego się na gruncie
oddanym w wieczyste użytkowanie, nawet jeśli własności tego budynku nie nabył przy zawarciu umowy wieczystego
użytkowania gruntu lub później, jak również nie zbudował tego budynku.
Sąd Najwyższy uznał, że budynek garażowy, wzniesiony przez właściciela przed wejściem w życie
GospGruntU na gruncie oddanym w wieczyste użytkowanie, jest częścią składową gruntu.
Uchwała SN z 30.11.2016 r., III CZP 70/16

Sąd Najwyższy potwierdził, że budynek garażowy jest częścią składową gruntu oddanego w wieczyste użytkowanie. Decyzja ta wynika z interpretacji przepisów dotyczących nabywania udziału w prawie własności budynku niemieszkalnego w takiej sytuacji.