Zabezpieczenie w związku z zerwaniem najmu, a VAT

Właściciel nieruchomości wynajmował ją jednaj z fundacji na potrzeby prowadzonych przez nią szkoły i przedszkola. Fundacja chciała zabezpieczyć się przed ewentualną sprzedażą budynku poprzez wprowadzenie rekompensaty finansowej za wcześniejsze zerwanie najmu. Pojawiły się jednak wątpliwości podatkowe dotyczące zwolnienia z VAT związane z tym zabezpieczeniem. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie wydał interpretację, w której uznał, że kwota zabezpieczenia podlega opodatkowaniu VAT.

Tematyka: najem, zabezpieczenie, VAT, fundacja, interpretacja podatkowa, Dyrektor Izby Skarbowej, umowa najmu, rekompensata finansowa

Właściciel nieruchomości wynajmował ją jednaj z fundacji na potrzeby prowadzonych przez nią szkoły
i przedszkola. Ponieważ rozważał jednocześnie możliwość sprzedaży budynku, fundacja chciała się
zabezpieczyć przed taką okolicznością. Zmiana lokalizacji szkoły i przedszkola byłaby dla niej bardzo
problematyczna zwłaszcza, jeśli miałoby do niej dojść w trakcie trwania roku szkolnego. Nie było bowiem
żadnej gwarancji, że potencjalny nowy nabywca nieruchomości zechce kontynuować jej najem na cele
realizowane przez fundację. W związku z powyższym strony umowy chciały zawrzeć w niej pewne finansowe
zabezpieczenie w postaci zapisu o ewentualnej rekompensacie finansowej za wcześniejsze rozwiązanie
najmu. Umówiona kwota pieniężna miałaby umożliwić fundacji szybką zmianę lokalizacji szkoły i przedszkola
oraz skrócić do niezbędnego minimum czas zawieszenia ich funkcjonowania w sytuacji, gdy właściciel
sprzedałby nieruchomość. Kwota zabezpieczenia zbierałaby się ze składek płaconych okresowo przez
fundację i przepadałaby w sytuacji, gdyby właściciel jednak nie rozwiązał umowy przed wskazanym w niej
czasem.
Na tym tle powstały jednak pewne wątpliwości podatkowe, z którymi posiadacz nieruchomości zwrócił się do fiskusa.
Wnioskując o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej we wspomnianym zakresie właściciel twierdził, że owo
zabezpieczenie powinno być zwolnione z VAT. Taką opinię oparł o treść art. 43 ust. 1 pkt 37 VATU, który mówi, że
z podatku zwolnione są usługi ubezpieczeniowe, reasekuracyjne i pośrednictwa w świadczeniu usług
ubezpieczeniowych oraz reasekuracyjnych, a także usługi świadczone przez ubezpieczającego w zakresie
zawieranych przez niego umów ubezpieczenia na cudzy rachunek, z wyłączeniem zbywania praw nabytych
w związku z wykonywaniem umów ubezpieczenia i reasekuracji. Na poparcie swojego zdania właściciel przytoczył
orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości UE, z punktu widzenia którego w omawianym przypadku bez znaczenia
pozostaje fakt, że on, jako udzielający wspomnianej gwarancji nie jest jednocześnie ubezpieczycielem w rozumieniu
przepisów właśnie o ubezpieczeniach. Wnioskujący o interpretację twierdził także, że zabezpieczenia, o którym
mowa powyżej oraz samego najmu nie można traktować łącznie, jako jednej usługi. Wypłata gwarancji nastąpiłaby
bowiem tylko w przypadku rozwiązania umowy, czyli w związku z zaprzestaniem najmu.
Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji wydanej 5.1.2017 r. (1462.IPPP1.4512.833.2016.1.EK) tylko
częściowo zgodził się z opinią właściciela nieruchomości. Przyznał mu rację, co do tego, że faktycznie samego najmu
nie można łączyć z ubezpieczeniem i traktować ich jako jednej usługi. Jednak w kwestii zwolnienia z opodatkowania
miał już inne zdanie. Według przedstawiciela fiskusa teoretycznie ubezpieczyciel w związku z udzielanym
ubezpieczeniem nie odnosi żadnych korzyści poza opłacaną składką. W omawianym przypadku chodzi jednak o coś
więcej, bowiem o utrzymanie możliwości najmu nieruchomości. Zdaniem fiskusa nie można zatem traktować takiej
usługi wyłącznie jako ubezpieczenie, które mogłoby zostać objęte zwolnieniem. W zaistniałej sytuacji zachodzi
konieczność opodatkowania kwoty zabezpieczenia 23% podatkiem VAT.
1462.IPPP1.4512.833.2016.1.EK

Wnioskując o zwolnienie z VAT, właściciel nieruchomości spotkał się z interpretacją fiskusa, która nakładała podatek VAT na kwotę zabezpieczenia. Konflikt dotyczący interpretacji przepisów podatkowych pozostaje nierozwiązany, co może mieć wpływ na podobne sytuacje w przyszłości.