Negatywny wpływ na otoczenie a zaskarżenie decyzji o warunkach zabudowy

NSA zajął się kwestią możliwości skutecznego złożenia zarzutów mających na celu uchylenie decyzji o warunkach zabudowy. Przedsiębiorca planował budowę biurowców i lokali handlowo-usługowych w Poznaniu, co spotkało się z protestem właścicieli sąsiednich nieruchomości. Pomimo braku uchylenia decyzji przez organ II instancji, sprawa trafiła do sądu. W wyroku WSA uzasadniono, dlaczego właściciele mają prawo do uczestnictwa w postępowaniu. Ostatecznie NSA uchylił wcześniejszy wyrok, argumentując, że kwestie dotyczące negatywnego wpływu na otoczenie powinny być rozpatrywane na etapie procedury wydawania pozwolenia na budowę.

Tematyka: NSA, skargi, warunki zabudowy, sąd, wymiar sprawiedliwości, inwestycje, decyzje, właściciele nieruchomości, negatywny wpływ, otoczenie

NSA zajął się kwestią możliwości skutecznego złożenia zarzutów mających na celu uchylenie decyzji
o warunkach zabudowy.
Przedsiębiorca chciał wybudować w Poznaniu budynek, w którym miały zostać umiejscowione biura, a także lokale
handlowo-usługowe. Powierzchnia sprzedaży była planowana na 2000 m 2, a w budynku był także zaprojektowany
dwukondygnacyjny parking. Takiej inwestycji sprzeciwiali się jednak właściciele nieruchomości znajdujących się po
przeciwnej stronie ulicy do planowanej budowy. Domagali się oni od prezydenta miasta uchylenia wydanej już
wcześniej decyzji o warunkach zabudowy. Ten jednak uznał, że osoby posiadające nieruchomości naprzeciwko
planowanej inwestycji nie są stroną w postępowaniu, bowiem nie oddziałuje ona na te właśnie nieruchomości, o czym
w opinii organu świadczy art. 28 KPA.
Właściciele sąsiednich nieruchomości twierdzili, że przedsięwzięcie spowoduje dla nich szereg niedogodności,
zwiększy się bowiem ruch uliczny i hałas, ograniczony zostanie także dostęp do światła dla ich lokali, a te w efekcie
zrealizowania inwestycji stracą na wartości.
Pomimo takiej argumentacji także organ II instancji nie uchylił wydanej wcześniej decyzji o warunkach zabudowy.
W jego opinii właściciele nie wykazali bowiem, że poprzez budowę naruszeniu uległby ich interes prawny.
Sprawa została skierowana na wokandę sądową. WSA w Poznaniu stanął w obronie posiadaczy nieruchomości
sąsiednich. W wyroku z 29.10.2014 r. (II SA/Po 1336/13) sąd uznał, że są oni uprawnieni do brania udziału
w postępowaniu dotyczącym ustalenia warunków planowanej zabudowy. Wskazuje na to chociażby fakt, że
inwestycja swoim rozmiarem z pewnością będzie oddziaływała na otoczenie znajdujące się po przeciwległej stronie
ulicy. W konsekwencji takich ustaleń WSA uchylił wcześniejsze decyzje wydane w tej sprawie.
Taki obrót rzeczy spowodował z kolei reakcję inwestora, który zaskarżył wyrok WSA. Ostateczne rozstrzygnięcie
zapadło 17.1.2017 r., kiedy NSA orzekł (II OSK 1048/15) o uchyleniu poprzedniego wyroku i oddaleniu skargi. Organ
zwrócił uwagę, że ustalenie warunków zabudowy to dopiero wstępny etap realizacji inwestycji, który ma charakter
rozstrzygnięcia ogólnego. Jego celem jest stwierdzenie, czy dane zamierzenie budowlane jest w ogóle możliwe do
wdrożenia z zachowaniem przepisów dotyczących zabudowy na danym obszarze. W opinii sądu zarzuty zgłaszane
wcześniej przez właścicieli nieruchomości sąsiednich nie powinny być nawet rozpatrywane na tak wczesnym etapie
planowania inwestycji. Kwestie takie jak ograniczenie dostępu do światła, zwiększenie natężenia ruchu ulicznego
oraz hałasu, a także zmiana wartości nieruchomości sąsiednich na skutek wybudowania obiektu biurowo-handlowo-
usługowego są oczywiście istotne, ale należy je rozważać dopiero przy procedurze wydawania pozwolenia na
budowę. Na tym właśnie etapie konieczne jest podanie parametrów, które decydują o ewentualnym negatywnym
wpływie danej inwestycji na otoczenie.
II SA/Po 1336/13, wyrok NSA z 17.01.2017 r. II OSK 1048/15

Decyzja NSA o uchyleniu poprzedniego wyroku i oddaleniu skargi w sprawie warunków zabudowy pokazuje, że kwestie wpływu na otoczenie powinny być rozpatrywane na etapie procedury wydawania pozwolenia na budowę. Sąd uznał, że zarzuty właścicieli nieruchomości sąsiednich nie mają sensu na wczesnym etapie planowania inwestycji. Dla inwestora była to ważna sprawa, ale NSA podtrzymał swoje stanowisko.