Obliczenie przychodu ze zbycia odziedziczonego mieszkania

Tematyka: przychód ze sprzedaży, koszty odpłatnego zbycia, koszty uzyskania przychodu, zachowek, podatek dochodowy, sprzedaż nieruchomości, spadek, NSA

Przychodem ze sprzedaży nieruchomości, w rozumieniu art. 19 ust. 1 PDOFizU, jest cena określona
w umowie. Przychód ten może zostać pomniejszony o koszty, o których mowa w art. 19 ust. 1 PDOFizU
(koszty odpłatnego zbycia) oraz w art. 22 ust. 6d PDOFizU (koszty uzyskania przychodu). Ustawodawca
podatkowy nie zaliczył do nich zachowku jako długu spadku – stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny.
Jadwiga C. złożyła wiosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie
dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia wypłaconych zachowków do
kosztów odpłatnego zbycia prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego nabytego w drodze spadku. W 2011 r.
Jadwiga C. po śmierci matki, jako jej jedyna testamentowa spadkobierczyni oddziedziczyła mieszkanie. W związku
z wniesieniem przez rodzinę pozwów o zachowki, w 2013 r. zawarła z uprawnionymi do żądania zachowków, ugody
w formie aktów notarialnych, na mocy których została zobowiązana do wypłaty zachowków w łącznej wysokości
ponad 108 tys. zł. Jadwiga C. zdecydowała się na zawarcie ugód, gdyż uznała, że jest to dla niej korzystniejsze
finansowo. W związku z koniecznością wypłaty zachowków, Jadwiga C. w 2013 r. sprzedała oddziedziczone
mieszkanie za 270 tys. zł. We wniosku podkreślono, że gdyby wnioskodawczyni nie była zmuszona do wypłaty
zachowków nie sprzedałaby odziedziczonego mieszkania, jednak jej sytuacja finansowa nie pozwalała na inne
rozwiązanie.
W związku z powyższym zwrócono się do organu o rozstrzygnięcie: „Czy wypłacone zachowki pomniejszą
przychód ze sprzedaży nieruchomości zgodnie z art. 19 PDOFizU?”.
Zdaniem wnioskodawczyni, kwota 108 tys. zł wypłacona tytułem zachowków pomniejszy przychód ze sprzedaży
nieruchomości, ponieważ uzyskany przychód pozostaje w bezpośrednim związku z wypłatą zachowków. Przychód
jaki wnioskodawczyni uzyskała i jakim dysponowała po sprzedaży odziedziczonego mieszkania stanowi kwota
przychodu pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia jakim były wypłacone zachowki. Wnioskodawczyni uważa, że
nie ma możliwości opodatkowania przychodu, którego się faktycznie nie uzyskało i jakim się nie dysponuje.
Minister Finansów wskazując na art. 10 ust. 1 pkt 8 PDOFizU wyjaśnił, że odpłatne zbycie w 2013 r. prawa odrębnej
własności do lokalu mieszkalnego nabytego w spadku w 2011 r. stanowi źródło przychodu podlegające
opodatkowaniu, bowiem sprzedaż miała miejsce przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego,
w którym nastąpiło jej nabycie. Organ uznał, że konieczność zapłaty przez wnioskodawczynię zachowków stanowi jej
osobiste zobowiązanie względem osób pominiętych w testamencie, nie stanowi natomiast kosztu uzyskania
przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, albowiem nie mieści się w katalogu kosztów uzyskania przychodu zawartym
w art. 22 ust. 6d PDOFizU, który to katalog precyzyjnie wskazuje, jakie wydatki zbywający może zaliczyć do kosztów
uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w drodze spadku. Oznacza to, że kwota,
którą wnioskodawczyni przeznaczyła na wypłatę zachowków nie ma wpływu na wysokość podatku dochodowego
z tytułu odpłatnego zbycia prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego.
Po bezskutecznym wezwaniu organu do usunięcia naruszenia prawa, Jadwiga C. złożyła skargę na interpretację do
WSA w Łodzi. Sąd oddalił skargę uznając, że przychód z odpłatnego zbycia prawa odrębnej własności do lokalu
mieszkalnego będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych bowiem pomiędzy
nabyciem a zbyciem nie upłynął okres lat 5, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.
Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało zdefiniowane w materialnej ustawie podatkowej.
W związku z tym należy stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży
nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są
konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku. Do takich kosztów można zaliczyć poniesione przez sprzedającego
wydatki na poszukiwanie nabywcy, koszty związane z zawarciem umowy sprzedaży oraz koszty związane
z ponoszeniem ciężarów publicznoprawnych, w szczególności podatek od czynności cywilnoprawnych czy opłata
skarbowa. Zatem podstawowym kryterium pozwalającym zaliczyć dany wydatek do kosztów odpłatnego zbycia
nieruchomości, oprócz bezpośredniego związku ze zbyciem, jest jego obligatoryjny względem zbycia charakter.
W ocenie sądu, wbrew stanowisku strony trudno doszukać się takiego związku ze zbyciem, obowiązku zaspokojenia
długów spadkowych (np. zachowku). Zdaniem sądu, długi i ciężary obciążające sprzedawaną rzecz nie mają
żadnego wpływu na obliczenie przychodu, o jakim mowa w art. 19 ust. 1 PDOFizU dla potrzeb opodatkowania
podatkiem dochodowym. Artykuł 22 ust. 6d PDOFizU w sposób jednoznaczny wskazuje, co może być kosztem
uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze spadku.
Sąd podkreślił też, że przepisy PDOFizU, nie różnicują zasad opodatkowania sprzedaży nieruchomości nabytych
w drodze spadku w zależności od tego, czy sprzedaż ta byłaby dobrowolna, czy też nastąpiła z konieczności
uzyskania środków finansowych na spłatę długów i ciężarów spadku. Z samej swej istoty długi nie mogą pomniejszać

przychodu do opodatkowania, bo długi nie służą uzyskaniu przychodu, ale przychód wydatkowany jest często na
spłatę długów, które obciążają spadek. Decyzja podatnika o przyjęciu spadku, a następnie sprzedaż odziedziczonej
nieruchomości, to efekty indywidualnie podjętych przez stronę działań, których celem było doprowadzenie do spłaty
ciążącego na nim zobowiązania (zob. wyrok NSA z 17.1.2013 r., II FSK 1055/11,
).
Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że wypłata zachowku nie mieści się w kategorii kosztu odpłatnego
zbycia ani kosztu uzyskania przychodu przy sprzedaży odziedziczonej nieruchomości.
Wyrok NSA z 13.6.2017 r., II FSK 1401/15

Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że wypłata zachowku nie mieści się w kategorii kosztu odpłatnego zbycia ani kosztu uzyskania przychodu przy sprzedaży odziedziczonej nieruchomości.