Podział nieruchomości na skutek zniesienia współwłasności

Zadośćuczynienie wymaganiom art. 93 ust. 3b GospNierU może polegać na wykonaniu prac adaptacyjnych i nałożeniu stosownych zakazów lub nakazów podczas znoszenia współwłasności nieruchomości. Sąd ustalił możliwość fizycznego podziału działki z budynkiem, choć jedna z współwłaścicielek nie zaakceptowała warunków. Apelacja dotyczyła konieczności przeprowadzenia prac adaptacyjnych przed podziałem fizycznym budynku, co jest preferowanym sposobem zniesienia współwłasności nieruchomości.

Tematyka: zniesienie współwłasności, podział nieruchomości, prace adaptacyjne, podział fizyczny, Uchwała SN

Zadośćuczynienie wymaganiom wynikającym z art. 93 ust. 3b ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce
nieruchomościami (t. jedn.: Dz.U. z 2016 r. poz. 2147 ze zm.; dalej jako: GospNierU) może nastąpić przez
zobowiązanie współwłaścicieli do wykonania prac adaptacyjnych i nałożenia na nich stosownych zakazów
lub nakazów w postanowieniu znoszącym współwłasność nieruchomości – wynika z uchwały Sądu
Najwyższego.
Współwłaściciele domagali się podziału nieruchomości poprzez fizyczny podział działki wraz z budynkiem. Sąd
ustalił, że byłoby to możliwe technicznie, po dokonaniu przeróbek we wnętrzu linia podziału mogła przechodzić przez
jedną z wewnętrznych ścian domu. Uwzględniając wniosek stron, sąd I instancji dokonał podziału gruntu i budynku
oraz ustalił zakres prac i zasady rozliczeń między współwłaścicielami. Jedna ze współwłaścicielek nie zgodziła się
z rozstrzygnięciem w zakresie wyceny nieruchomości i wzajemnych rozliczeń oraz zasad przebudowy i korzystania
ze wspólnego korytarza.
Rozpoznający apelację sąd II instancji przedstawił SN pytanie prawne o następującej treści:
„Czy przepis art. 93 ust. 3b GospNierU stoi na przeszkodzie zniesieniu współwłasności nieruchomości przez
podział fizyczny, jeśli stan budynku wchodzącego w jej skład w chwili orzekania nie spełnia wymogu
wyraźnego fizycznego oddzielenia na dwie odrębne funkcjonalnie części?; ewentualnie, w przypadku
pozytywnej odpowiedzi na powyższe zagadnienie: Jaki środek jurydyczny powinien zostać użyty przez sąd
orzekający o zniesieniu współwłasności nieruchomości przez fizyczny podział, w celu doprowadzenia
budynku – przed wydaniem rozstrzygnięcia o zniesieniu współwłasności – do stanu pełnej odrębności
fizycznej, zgodnego z wymogami przewidzianymi we wskazanym przepisie, a w szczególności, czy środkiem
takim może być postanowienie wstępne, zawierające zobowiązanie strony do przeprowadzenia określonych
prac adaptacyjnych w budynku?”.
W uzasadnieniu pytania podkreślono że zgodnie z art. 211 i 212 KC oraz art. 623 KPC, podział fizyczny jest
podstawowym sposobem zniesienia współwłasności nieruchomości, preferowanym przez ustawodawcę jako,
z założenia, najbardziej sprawiedliwy i pożądany. Jednak w niektórych przypadkach może on być trudny do
przeprowadzenia, z uwagi na konieczność przeprowadzenia prac budowlanych, mających na celu utworzenie barier
wewnętrznych i elementów rozdzielności budynku. W ocenie sądu, z treści art. 93 ust. 3b GospNierU wynika, że stan
wyraźnego rozdziału na dwie funkcjonalnie odseparowane nieruchomości nie może być stanem przyszłym, a więc
musi istnieć już w chwili orzekania o zniesieniu współwłasności. Przyjęcie takiego założenia oznacza, że może zajść
potrzeba zastosowania środków mających na celu przymuszenie uczestników do dokonania koniecznych prac
adaptacyjnych.
Sąd Najwyższy wskazał, że w orzecznictwie konsekwentnie prezentowany jest pogląd, iż podział budynku
według płaszczyzn pionowych, połączony z odpowiednim podziałem gruntu, na którym jest wzniesiony ten
budynek jest dopuszczalny, jeżeli linia podziału przebiega przez ścianę dzielącą ten budynek na regularne
i samodzielne części. Wielokrotnie w orzeczeniach wskazywano, że sam fakt, iż ta ściana nie istnieje, nie jest
przeszkodą do orzekania o zniesieniu współwłasności, może ona być dopiero wykonana w tym celu.
Możliwość wydania postanowienia wstępnego w takich sprawach nie wynika ani z art. 618 § 1, ani z art. 318 §
1 w zw. z art. 13 § 2 KPC, gdyż wykluczono możliwość wydawania postanowienia wstępnego, który by
określał sposób zniesienia współwłasności. Sąd Najwyższy stwierdził, że możliwość wydania postanowienia
wstępnego wynika z art. 11 ust. 2 ustawy z 24.6.1994 r. o własności lokali (t. jedn.: Dz.U. z 2015 r. poz. 1892).
Sąd może w postanowieniu wstępnym, uznając za usprawiedliwione w zasadzie roszczenie o zniesienie
współwłasności, upoważnić zainteresowanego uczestnika postępowania do wykonania prac czasowo na
jego koszt, może też wydać stosowne nakazy lub zakazy. Jednocześnie SN podkreślił, że jest to wyjątek od
zasady niedopuszczalności regulowania tego rodzaju problematyki w postanowieniu wstępnym.
Uchwała SN z 22.6.2017 r., III CZP 23/17

Sąd Najwyższy wskazał, że podział budynku według płaszczyzn pionowych jest dopuszczalny, nawet jeśli linia podziału przechodzi przez nieistniejącą ścianę. Wydanie postanowienia wstępnego w celu przymuszenia do prac adaptacyjnych wymaga specjalnego upoważnienia. Uchwała SN z 22.6.2017 r., III CZP 23/17 podkreślała istotę podziału fizycznego nieruchomości.