Wady stolarki okiennej a odpowiedzialność dewelopera

W publikacji omawiane są problemy związane z wadami stolarki okiennej w mieszkaniu kupionym od dewelopera. Właściciele starają się domagać napraw, a deweloper broni się twierdząc, że spełnił swoje zobowiązania. Sprawa trafia do sądu, gdzie eksperci wskazują na nieprawidłowości w produkcji i montażu stolarki, przyczyniające się do problemów zgłaszanych przez właścicieli.

Tematyka: stolarka okienna, wady stolarki, deweloper, rękojmia, naprawa okien, eksperci, sąd, biegli, odpowiedzialność dewelopera, szkoda, umowa sprzedaży

W kupionym na rynku pierwotnym mieszkaniu, w ciągu roku od zamieszkania w nim, właściciele dostrzegli
liczne mankamenty wynikające z wad materiałów, bądź wykonania budynku.
Nieszczelne okna przepuszczały chłód, zamarzająca woda zbierająca się przy drzwiach balkonowych spowodowała
wypaczenie drewnianych podłóg, a ponadto w mieszkaniu zaczął pojawiać się niebezpieczny dla zdrowia grzyb.
W związku z powyższym właściciele powołując się na rękojmię domagali się od dewelopera koniecznych napraw,
jednak te okazywały się niewystarczające. Sprzedawca mieszkania zlecił podwykonawcy dostarczającemu stolarkę
wyregulowanie okien i drzwi, a kiedy to nie poskutkowało, zażądał od niego ekspertyzy dotyczącej jakości produktów.
Producent stwierdził jednak, że z zamontowanymi oknami i drzwiami balkonowymi wszystko jest w porządku,
a powstające niedogodności mogą wynikać z szeregu innych czynników jak np. niedogrzanie lokalu, montaż rolet
okiennych, czy też nieodpowiednia konserwacja okien, albo nawet jej brak.
Ostatecznie sprzedawca złożył mieszkańcom trefnego mieszkania propozycję nie do odrzucenia – zaoferował
wymianę okna balkonowego oraz wypłatę swoistego zadośćuczynienia w kwocie 1386 zł, ale domagał się za to
zrzeczenia się przez właścicieli z prawa do ewentualnych przyszłych roszczeń dotyczących stolarki okiennej
w oparciu o rękojmię. Małżeństwo, do których należało mieszkanie, nie przyjęło powyższych warunków i skierowało
sprawę do sądu, domagając się przy tym obniżenia ceny lokalu.
W trakcie rozpatrywania okoliczności sporu najpierw Sąd Rejonowy w Ełku, a później Sąd Okręgowy w Suwałkach
uznał, że kłopoty z drzwiami i oknami montowanymi w budynku pojawiły się już na etapie jego budowy. Zastrzeżenia
w ich kwestii zgłaszali przedstawiciele nadzoru budowlanego. Wątpliwa była nie tylko jakość dostarczonej przez
podwykonawcę stolarki okiennej, ale także sposób jej montażu – już wtedy widoczne były nieszczelności,
powodujące przeciekanie okien i drzwi balkonowych, a także przemarzanie progów. Deweloper starał się na bieżąco
naprawiać powstałe usterki, a ponadto przedłożył organom nadzoru certyfikaty i dokumentację dotyczącą jakości
i sposobu montażu stolarki. Ponadto zaznaczył, że podwykonawca dostarczający stolarkę udzielił na nią 3-letniej
gwarancji.
Deweloper twierdził przed sądem, że dokonał wszelkich starań by właściciele mieszkania byli usatysfakcjonowani.
Zwrócił uwagę na fakt, że wady okien i drzwi zostały zgłoszone dopiero podczas drugiej zimy, a wynikające z nich
uciążliwości były zauważone przez małżeństwo już podczas drugiego sezonu grzewczego. Twierdził, że doszło do
przedawnienia roszczeń z tytułu rękojmi za wady fizyczne.
Sąd przyznał rację deweloperowi w stosunku do ostatniego stwierdzenia, przywołując w tym względzie art. 568 § 1
KC. Mówi on, że: „Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem
dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości – przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu.
Jeżeli kupującym jest konsument a przedmiotem sprzedaży jest używana rzecz ruchoma, odpowiedzialność
sprzedawcy może zostać ograniczona, nie mniej niż do roku od dnia wydania rzeczy kupującemu”. Skład orzekający
stwierdził jednak również, że właściciele wciąż mogli dochodzić swoich praw na mocy art. 471 KC, w myśl którego:
„Dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania
zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik
odpowiedzialności nie ponosi”. Warunkiem było zatem udowodnienie, że deweloper jednak ponosił odpowiedzialność
za powstałe wady.
W tym celu do sprawy zostali powołani biegli. Ich zadaniem było ustalenie czy stolarka – sama w sobie – była wolna
od wad. Eksperci po przeprowadzeniu stosownych badań stwierdzili, że okna i drzwi balkonowe zostały
wyprodukowane niezgodnie ze specyfikacja wymaganą przez producenta profili. Co więcej ich montaż także okazał
się niewłaściwy. Biegli stwierdzili ponadto, że w wyniku braku ustaleń pomiędzy deweloperem, a dostawcą stolarki,
dotyczących specyfikacji budynku ostatecznie wybrano produkty niewłaściwe dla danej nieruchomości. W bloku
zastosowano bowiem wentylację grawitacyjną, a ta powoduje szczególne wymagania względem stolarki. Okna
i drzwi powinny mieć specjalne szczeliny infiltracyjne, tymczasem te zamontowane w spornym budynku ich nie
posiadały. Bez wątpliwości wykazano zatem związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy usterkami zgłaszanymi przez
skarżących, a stolarką okienną. W opinii ekspertów biorących udział w procesie nie było innej możliwości usunięcia
wad powstałych w konsekwencji powyższych okoliczności, jak wymiana stolarki na charakteryzującą się
odpowiednimi cechami, a i ta musiała by zostać zainstalowana w zgodzie z przepisami budowlanymi, normami
i sztuką budowlaną.
Sąd nie przyjął zatem za przekonujące argumentów dewelopera świadczących o tym, że zakupione przez niego okna
posiadały stosowne certyfikaty, a zaistniałe szkody nie wynikają z ich winy. Skład orzekający zwrócił uwagę, że
deweloper jest przecież profesjonalistą i jako taki powinien zwrócić uwagę na więcej szczegółów dotyczących

zamawianych przez niego u podwykonawców produktów i usług niż tylko posiadane atesty, które są zresztą
konieczne, by dany produkt budowlany został w ogóle dopuszczony do sprzedaży. W konsekwencji takiego stanu
rzeczy Sąd Rejonowy w Ełku uznał, że deweloper nie wywiązał się należycie z umowy sprzedaży i zasądził na rzecz
właścicieli mieszkania kwotę 7178,19 zł.
Deweloper wniósł jeszcze apelację do Sądu Okręgowego w Suwałkach, jednak i ten organ w wyroku z 6.6.2017 r. (I
Ca 159/17) stanął po stronie małżeństwa. Oddalił on apelację przychylając się do interpretacji Sądu Rejonowego
w Ełku odnośnie art. 471 KC. W uzasadnieniu do wyroku SO dodał, że „odpowiedzialność dłużnika za niewykonanie
lub nienależyte wykonanie zobowiązania podlega w systemie prawa polskiego osobnemu reżimowi, który przyjęto
nazywać reżimem odpowiedzialności ex contractu. Głównym obowiązkiem dłużnika wobec wierzyciela jest zawsze
obowiązek spełnienia świadczenia. Dłużnik odpowiada więc za działania i zaniechania takich osób niezależnie od
tego, czy sam ponosi jakąkolwiek winę w niewykonaniu lub nienależytym wykonaniu zobowiązania lub czy powierzył
wykonanie zobowiązania osobie profesjonalnie do tego przygotowanej. Wykluczone jest powoływanie się przez
dłużnika na brak winy w nadzorze lub brak winy w wyborze”.
W ocenie Sądu Okręgowego, powodowie wykazali przesłanki odpowiedzialności pozwanych (powstanie szkody i jej
rozmiar, nienależyte wykonanie zobowiązania przez pozwanych oraz normalny związek przyczynowy pomiędzy tymi
zdarzeniami). Umowa o roboty budowlane jest umową rezultatu i pozwany powinien był ją wykonać zgodnie
z projektem.
I Ca 159/17

Sąd ostatecznie przyznaje rację właścicielom, nakładając na dewelopera obowiązek naprawienia szkody. Decyzja opiera się na ustaleniu biegłych, którzy potwierdzili związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy wadami stolarki a usterkami w mieszkaniu. Deweloper nie wywiązał się należycie z umowy sprzedaży, co skutkuje zasądzeniem na rzecz właścicieli kwoty 7178,19 zł.