Spór wokół aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste

Do sądowego sporu pomiędzy starostwem a użytkownikiem wieczystym doszło po aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste. Spór dotyczył rozliczenia nakładów inwestycyjnych poczynionych przez mężczyznę w latach 2010–2015. Sąd Najwyższy ostatecznie rozstrzygnął kwestię zaliczania tych nakładów przy wyliczaniu opłat.

Tematyka: spór, aktualizacja, opłata, użytkowanie wieczyste, Sąd Najwyższy, inwestycje, rozliczenie, nakłady, uchwała

Do sądowego sporu, w którym opinię musiał wyrazić Sąd Najwyższy, doszło pomiędzy starostwem,
a użytkownikiem wieczystym, który swojego czasu poczynił ogromne inwestycje w uzbrojenie gruntu.
W związku z tym faktem urząd powiatowy w latach 2010–2015, uwzględniał poniesione przez mężczyznę nakłady
przy wyliczaniu opłat za użytkowanie wieczyste. Ponieważ zainwestowane przez niego pieniądze były bardzo duże,
to i odliczenie roczne wynosiło 24,8 mln zł. Wszystko funkcjonowało bez zarzutu do czasu, kiedy to starosta
postanowił zaktualizować opłatę. Na skutek dokonanych przez niego obliczeń, mężczyzna począwszy od 2016 r. miał
płacić nie 11,4 mln zł, a 36,3 mln zł.
Inwestor nie zaakceptował takiej podwyżki i złożył odwołanie do SKO, a kiedy to zostało oddalone, skierował sprawę
na ścieżkę sądową. Jednak i ten organ oddalił skargę. Swoje stanowisko tłumaczył tym, że w jego opinii istotą sporu
nie była obecna aktualizacja opłaty, ale to, jak strony dogadały się bezpośrednio po poczynieniu przez mężczyznę
inwestycji w uzbrojenie terenu, czyli jeszcze przed poprzednią aktualizacją opłaty. W „międzyczasie” użytkownik nie
poniósł bowiem żadnych nowych nakładów.
Na skutek złożenia przez mężczyznę odwołania do Sądu Okręgowego powstały formalne wątpliwości, z którymi
organ ten zwrócił się do SN. Pytanie dotyczyło kwestii, czy w omawianej sytuacji, kiedy to opłata po aktualizacji jest
mniej korzystna dla użytkownika wieczystego, sąd jest w ogóle uprawniony do rozstrzygania w zakresie sposobu
rozliczenia nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, poczynionych jeszcze
przed ustaleniem niezaktualizowanych opłat? Dodatkowo zaznaczono, że nakłady te nie zostały rozliczone w całości
przez zaliczenie na poczet różnicy między wcześniejszą opłatą roczną z tytułu użytkowania wieczystego
nieruchomości gruntowej a opłatą dotychczasową. Ponadto SO chciał wiedzieć, w przypadku pozytywnej odpowiedzi
na pierwsze pytanie, jaka kwota nierozliczonych dotychczas nakładów powinna być zaliczana na poczet
zaktualizowanej opłaty – ta wynikająca z różnicy między opłatą wcześniejszą a opłatą dotychczasową, czy jedynie
kwota wynikająca z różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną, a może kwota wynikająca
z różnicy między opłatą wcześniejszą a zaktualizowaną (czyli suma różnicy między opłatą wcześniejszą
a dotychczasową i różnicy między opłatą dotychczasową a zaktualizowaną)?
Sąd Najwyższy w uchwale z 19.10.2017 r. (III CZP 52/17) odpowiedział negatywnie. Tym samym rozstrzygnął, że
w postępowaniu dotyczącym aktualizacji wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości
gruntowej sąd nie orzeka o zaliczeniu na poczet różnicy pomiędzy opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną
wartości nakładów dokonanych przez użytkownika wieczystego, które uwzględniono w poprzedniej aktualizacji, także
wtedy, gdy zaliczona z tego tytułu kwota nie została rozliczona w całości (art. 77 ust. 4 i 5 GospNierU w brzmieniu
obowiązującym do 22.8.2017 r., tekst jedn. Dz.U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.).
Uchwała SN z 19.10.2017 r.III CZP 52/17

Sąd Najwyższy w uchwale III CZP 52/17 z 19.10.2017 r. negatywnie odpowiedział na pytania dotyczące rozliczenia nakładów inwestycyjnych użytkownika wieczystego przy aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej.