Korekta VAT przy najmie z opcją wykupu

Sądowy spór dotyczący odliczenia VAT-u przy budowie domów na wynajem z opcją zakupu pomiędzy skarbówką a deweloperem. Deweloper udzielał rabatu na wykup mieszkań po wynajmie, co skłoniło fiskusa do żądania korekty VAT. Sąd orzekł na korzyść skarbówki, uzasadniając, że część lokali zmieniła przeznaczenie na wynajem, co obliguje dewelopera do korekty podatku.

Tematyka: VAT, korekta, najem z opcją wykupu, deweloper, skarbówka, sąd, wyrok NSA, przeznaczenie lokali

Do sądowego sporu w przedmiocie VAT-u odliczonego przy budowie domów, które później były
przeznaczone na wynajem z opcją zakupu doszło pomiędzy skarbówką a jednym z deweloperów.
Przedsiębiorstwo po wybudowaniu osiedla mieszkaniowego miało kłopot ze zbyciem wszystkich lokali. Chcąc
rozszerzyć ofertę i jednocześnie przekonać potencjalnych klientów do swoich mieszkań postanowili przeznaczyć
część z nich na wynajem z możliwością późniejszego ich wykupienia przez lokatorów na preferencyjnych warunkach.
Osoby wynajmujące podpisując umowy upoważniające ich do wprowadzenia się deklarowały, że nabędą mieszkania
niezwłocznie po tym, jak ich sytuacja finansowa będzie im na to pozwalała. Po podpisaniu aktów notarialnych,
deweloper udzielał im automatycznie rabatu w wysokości 89% wcześniejszych wpłat dokonywanych z tytułu najmu.
Lokatorzy niezależnie ponosili także koszty na wykończenie mieszkań, co w przekonaniu właścicieli przedsiębiorstwa
w pewnym sensie zabezpieczało ich interesy i zwiększało szansę na późniejszy wykup nieruchomości.
Działaniom dewelopera uważnie przyglądała się skarbówka. Urzędnicy nabrali podejrzeń, że firma błędnie dokonała
odliczeń całego VAT od kosztów związanych z budową osiedla. Takie działanie jest zgodne z prawem, kiedy
mieszkania są przeznaczone na sprzedaż, a w omawianym przypadku kilka z nich faktycznie zostało
przeznaczonych na wynajem. W związku z powyższym w opinii fiskusa deweloper powinien złożyć korektę VAT.
Przedsiębiorstwo stało jednak na innym stanowisku. W opinii jego przedstawicieli w omawianym przypadku nie było
mowy o zmianie przeznaczenia lokali – docelowo miały one zostać sprzedane, a najem, do którego doszło w kilku
przypadkach, miał być z założenia tymczasowy. Dodatkowo spółka powoływała się na przepisy dotyczące
konieczności złożenia korekty w zależności od terminu wydania rzeczy do użytkowania, które w omawianym
przypadku – jej zdaniem – zwalniały firmę z owego zobowiązania.
Fiskus nie zgodził się z takim stanowiskiem. W opinii Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu regulacje, na które
powoływał się deweloper (art. 91 ust. 7b–c VATU), nie znajdują zastosowania w omawianym przypadku.
Spór trafił na sądową wokandę. Najpierw WSA we Wrocławiu, a później także NSA (w wyroku z 12.1.2018 r., I FSK
220/16) orzekły na korzyść fiskusa. Sędziowie zgodzili się z twierdzeniem skarbówki, że w rozpoznawanym sporze
doszło do zmiany przeznaczenia części lokali, a tym samym deweloper powinien dokonać korekty VAT, zgodnie
z art. 91 ust. 7d VATU. W omawianej sytuacji nie ma znaczenia, czy dane mieszkanie zostanie ostatecznie
sprzedane. Nawet jeśli takie są względem niego zamiary, istotniejsze jest to, co się w danym momencie dzieje z tą
nieruchomością, a w tym przypadku jest to najem.
Wyrok NSA z 12.1.2018 r. I FSK 220/16

Sądowe rozstrzygnięcie potwierdza konieczność korekty VAT przy najmie z opcją wykupu. Interpretacja przepisów skarbówki została poparta wyrokiem NSA, który uznał zmianę przeznaczenia lokali za podstawę do dokonania korekty. Sprawa ta podkreśla znaczenie dokładnego rozróżnienia celu użytkowania nieruchomości w kontekście opodatkowania.