Uprawnienia do eksmisji z lokalu komunalnego

Sądowe rozstrzygnięcie sporu o eksmisję z lokalu komunalnego między gminą a lokatorem, który nie płacił czynszu i został wypowiedziane mu umowy najmu mieszkania. Problem pojawił się po stronie wynajmującego, czy ma on prawo do eksmisji. Spór trafił do sądu rejonowego, który uznał zarządcom prawo do realizacji zamierzeń, jednak sąd okręgowy zwrócił się do SN o pomoc.

Tematyka: eksmisja, lokal komunalny, spór sądowy, umowa najmu, spółka miejska, SN, uchwała sądu, kompetencje

Sądowym rozstrzygnięciem zakończył się spór o eksmisję pomiędzy gminą a lokatorem, który nie płacił
czynszu przez co wypowiedziano mu umowę najmu mieszkania komunalnego.
Choć wina mężczyzny nie pozostawiała wątpliwości, problem pojawił się po stronie wynajmującego,
w stosunku do którego powstała niejasność, czy ma on prawo do domagania się eksmisji.
Mieszkanie komunalne zajmowane przez lokatora zostało przez niego odziedziczone po zmarłej matce. Niegdyś
znajdowało się ono w zarządzie miejskiego zakładu budżetowego. Z biegiem lat przeszło jednak pod władanie nowo
powstałej spółki miejskiej. Nieruchomości należące wcześniej do zakładu zostały wniesione aportem do owej spółki,
która dodatkowo wydzierżawiła nieruchomość z posadowionym na niej budynkiem, w nim znajdowało się mieszkanie
będące poniekąd tłem sporu. W myśl umowy zawartej pomiędzy spółką a miastem miała ona realizować zadanie
zdefiniowane jako zaspokajanie „zbiorowych potrzeb wspólnoty samorządowej w zakresie tworzenia warunków do
zaspokajania potrzeb mieszkaniowych oraz w zakresie gminnego budownictwa mieszkaniowego”, a odnośnie
wydzierżawionej nieruchomości – miała nią wyłącznie zarządzać. W momencie zaistnienia potrzeby wypowiedzenia
umowy najmu niepłacącemu lokatorowi i dokonania eksmisji pojawiło się jednak pytanie, czy spółka – w myśl umowy
zawartej z urzędem miasta – ma w ogóle prawo do dokonania formalności we wspomnianym zakresie.
Spór pomiędzy lokatorem a spółką trafił do sądu rejonowego, który przyznał zarządcom prawo do realizacji
planowanych zamierzeń, jednak kiedy lokator odwołał się od tej decyzji, sąd okręgowy nie był już tak jednomyślny
i zwrócił się z prośbą o pomoc do SN.
W odpowiedzi na zagadnienie prawne SN wydał uchwałę (III CZP 81/17): w której stwierdził, że „Sp. z o.o. powstała
w związku z likwidacją zakładu budżetowego, realizującego zadania gminy w zakresie gospodarowania
nieruchomościami stanowiącymi jej własność, nie wstępuje w miejsce gminy w charakterze wynajmującego
w stosunki najmu lokali mieszkalnych znajdujących się na nieruchomości, która nie została wniesiona jako wkład do
spółki. Taka spółka nie wstępuje też w stosunki najmu lokali mieszkalnych w charakterze wynajmującego na
podstawie zawartej z gminą umowy dzierżawy nieruchomości stanowiącej własność gminy”.
Dodatkowo sąd zauważył, że spółka miejska jest nowym podmiotem prawnym odrębnym od urzędu miasta i nie
może wejść w jego kompetencje, przynależne mu jako właścicielowi i wynajmującemu nieruchomości tak długo, jak
między nią a miastem obowiązuje podpisana wcześniej umowa dotycząca wyłącznie zarządzania nieruchomościami
dzierżawionymi.
Uchwała SN z 15.12.2017 r. III CZP 81/17

Uchwała SN wskazała, że spółka miejska nie wstępuje w miejsce gminy jako wynajmujący lokali mieszkalnych na nieruchomościach nie wniesionych jako wkład do spółki. Spółka nie może dzierżawić nieruchomości stanowiących własność gminy na podstawie umowy z gminą. Sąd zauważył, że spółka miejska nie może wchodzić w kompetencje urzędu miasta, dopóki obowiązuje umowa dotycząca wyłącznie zarządzania dzierżawionymi nieruchomościami.